這一輪三四線土拍回暖，還能持續多久？
作者 / 馬千里、邱娟
2019年春節以來，二線城市土地市場迅速升温，並且在近期傳遞到了三四線城市。就CRIC監測的299個三四線城市表現來看，4月份土地成交量價齊升，成交建面環比上升30%，土地成交均價環比上漲19%。尤其是長三角城市羣三四線城市突出，其中阜陽、常州、麗水、金華等城市土地熱度明顯攀升、高溢價地塊頻出，如常州鐘樓區一商住地塊樓面價更是突破歷史新高。
考慮到近期中央再度強調“房住不炒”的精神，蘇州、合肥、西安等地市過熱的城市已經接連出臺收緊政策。面對種種調控預警信號的出現，又不得不讓市場心生疑慮：這一輪三四線土拍回暖，還能持續多久？
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二線土拍高熱現象傳遞至三四線，常州、無錫等長三角城市表現突出
繼二線城市溢價率在3月份突破25%，創下2018年下半年以來新高之後，三四線城市溢價率也結束了半年之久的低位徘徊，在4月份迎來了明顯回暖，溢價率增至21.3%，較年初上漲了近10個百分點。
究其原因，主要是4月份温州、常州、常熟、金華、無錫、佛山、台州、鎮江等熱點三四線城市成交了多宗優質地塊。以温州為例，4月份共成交16宗含宅地，攬金超104億，其中12宗土地溢價率都在25%以上；常州也是如此，4月成交的8幅含宅土地5幅溢價率均在50%以上，其中一幅位於鐘樓區的商住地塊經過77輪競價，最終被新城競得，溢價率高達86%，樓板價達15665元/平方米，創下常州含宅土地樓板價格新高，成為新的“地王”；此外，4月4日，無錫濱湖區新四院北側XDG-2019-3號地塊通過搖號產生了得主，融創以樓面限價18000元/㎡ ，總價24.22億元最終攬獲地塊，這一樓板價較無錫歷史最高價僅低50元/平方米，此類情況不勝枚舉，逐漸推高了三四線城市的土地市場熱度。
但當前三四線土地市場並非全面回暖，高溢價地塊還是集中在少部分城市。在299個樣本城市中，只有72個城市溢價率超過20%的平均線。就地域分佈來看，其中22個城市分佈在蘇浙皖三省，長三角土地市場熱度由此可見一斑。此外四川、廣東、湖北也有較多城市土地溢價率較高，同樣匯聚了大量房企的關注目光。
比較各省份三四線城市的平均溢價率來看，四川、廣東、浙江三省平均溢價率超過30%形成第一梯隊，與其他省份拉開較大差距。其中四川冷熱分化較為明顯，如宜賓、廣元坐擁高鐵、機場等交通配套升級利好，土地市場熱度明顯更高，土拍溢價率分別達到了144%和55%，而瀘州、眉山土地市場則相對沉寂，平均溢價率均不足3%。坐擁大灣區利好的廣東表現也較為突出，東莞、江門、珠海平均溢價率均在40%以上，其中弘陽在江門以樓板價5846元/㎡競得的宅地，更是創下了當地禮樂板塊的地價紀錄。位於長三角的浙江表現“均優”，4月份地級市市本級溢價率均高於15%，台州、紹興、麗水均有多塊土地溢價率突破100%，且部分城市土拍底價上升較快，以溢價率為16%的湖州為例，土地成交樓板價較2018年末上漲了五成左右。
此外安徽省阜陽表現也值得關注，該市今年“官宣”高鐵通車，在4月份共有15幅地塊溢價率超過30%，在三四線城市中排名第一。
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回暖原因：城市羣發展促進需求增長，阜陽、湖州等城市土地市場可從中受益
三四線地市回暖，一方面由於二線城市地市高熱的傳導效應所致，但最根本的支撐點，還是城市羣一體化發展帶來的諸多利好推動。以三四線土拍回温最為顯著的長三角區域為例，受一體化加速的影響，尤其在產業轉移的帶動下，部分城市人口出現迴流，購房需求進一步提升，突出的表現為湖州、宣城、嘉興、南通這類區位優越、便於承接產業轉移的城市。以湖州為例，其位於滬杭寧三大城市1小時同城化都市圈範圍內，有交通便捷、生態宜居、生活成本較低的多重優勢，同時也是連接長三角城市羣南北兩翼、貫通長三角與中西部地區的重要節點城市，決定了湖州在產業協同上可有所作為，2018年湖州新增就業崗位高達12.1萬人，就業人口的增長無疑也會帶動住房需求的增加，也在進一步推高土地市場的熱度。
宣城也是如此，近些年宣城轉型升級步伐加快，2013年宣城·新塘羽絨產業園投資項目就正式簽約，2018年還併入圍G60科創走廊產業聯盟重點園區，在G60科創走廊第一次聯席會議上，松江宣城產業園合作項目簽約，該園區重點承接上海市松江區相關企業。良好的產業發展機遇使得宣城人口增長迎來轉機，2018年常住人口達264.8萬人，較2017年增加3.4萬人，除去自然增長的1.1萬人，還淨遷入2.3萬人。
湖州、宣城這樣的例子不是個案，阜陽、嘉興、滁州等多個城市人口均出現了迴流。其中，最為典型的城市當屬阜陽，阜陽長久以來經濟發展較為滯後，長久以來是典型的人口流出型城市，但在近年來人口出現了顯著地迴流，2018年人口機械流入量為2.5萬人。加之阜陽具有龐大的人口基數，住房需求潛力較大，因此這一波二線城市地市的熱度很快的傳遞到阜陽，地市顯著升温。
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三四線土拍熱度會有所降温，但部分城市拿地機會依舊值得關注
針對近期地市高熱、高溢價地塊頻出現象，二線城市已經率先出台調控措施，如合肥、長沙、西安、蘇州等市場波動較大的城市出臺了下調土地最高限價、暫停二套房契税優惠、啟動公積金風控、限售等收緊政策，尤其是蘇州對園區全域、高新區的部分重點區新房3年限售、園區全域所有二手房5年限售等調控措施更是具有標誌性的信號。由此來看，“房住不炒”依然是調控的核心，“以穩為主、一城一策”的政策基調沒有改變。如果熱點三四線城市地價持續快速上漲，相信地方主管部門也會快速跟進，尤其是土拍過熱、地價創歷史新高的常州、無錫等城市，調控加碼的可能性較大，在土拍市場還是要謹慎而為。
結合5月上旬的土地成交情況來看，三四線城市地市熱度已經有一定的緩解，溢價率降至15%，環比4月下降了6.3個百分點。由此來看，住建部預警已經有所奏效，房企對市場預期逐漸放低，拿地逐漸迴歸理性，接下來三四線地市地價會向自然資源部所預期的“温和上漲”迴歸。
但從土地市場的供應規模結構來看，三四線依然是土地的成交主力，至少會佔到全國土地市場七成以上的份額。因此對於房企來説，一方面不應該因噎廢食，不可因為近年需求釋放過快、舊改目標下降以及調控風險等原因，而全面退出三四線；另一方面也應有所側重，在合理評估政策風險的前提下，可重點關注受益城市羣一體化概念的三四線城市。隨着長三角、粵港澳大灣區等城市羣規劃的進一步推進，中心城市產業的加速轉移，部分三四線城市可能迎來新的需求增長機會，尤其是湖州、宣城、阜陽等那些就業崗位快速增加的城市，在全市地價房價比不足0.5的前提下，土地投資機會更值得關注。