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租客的至暗时刻:昨天买不起房,今天租不起房

租客的至暗時刻:昨天買不起房,今天租不起房

JIC投资观察 ·  2018/08/18 20:08

原創:路口大爺

房租正重蹈房價泡沫的覆轍

昨天還幻想海邊別墅的年輕人,今天可能開始對房租絕望了。

過去一個月,全國熱點城市的房租如脱韁野馬。一線的房租同比漲了近20%。一夜醒來,無產青年連一塊立錐之地都懸了。

即便逃離了北上廣深,成都、西安也有30.98%、25.08%的同比漲幅在等着人才們落户。

從2018下半年開始,租金海嘯洶洶來襲,資本狂歡,官方默然,房東糾結,租客尖叫。

這不是一方的過錯,而更像是一場全社會的「集體謀殺作品」。最令人不安的是,過去房地產的那套玩法和上漲邏輯,今天正在轉移到房租上。

1

一場關乎「國計民生」的震盪開始了。

據中國房價行情網數據,7月深圳房租同比大漲了29.68%,北京也是高達21.89%,廣州21.65%,上海16.46%。

去年8月份我們在分析北京的房租水平時,找了北四環的芍藥居北里做樣本。今天翻出來對比一下。

2017年8月的房租

拿60平的房子來説,房租漲幅達到30%左右,去年租80平房子的錢,今年只能租到一套60平的房子。

這種暴擊,真是令人措手不及。連着看十天新聞聯播也不能令我相信生活是甜的。

2018年8月的房租

如果從環比來看的話,貝殼研究院(原鏈家研究院)也有一個數據——北上深7月環比上漲2.4%、2.1%和3.1%。大概到這裏,我們稍微能理解7月份CPI突破2%的一點原因了。

請問無產階級的兄弟姐妹們,你的收入漲幅跑贏房租了嗎?雖然房價被按住之後,租金回報率肯定要上去一點,回饋一下廣大房東。我們做好房租鐵定上漲的心理準備,但不能是搭着火箭往土星飛啊!

房租暴漲,是比房價暴漲更嚴重的事件。

因為房價漲了,買不起房的剛需好歹還是租得起房的,但如果連房租都能暴漲,城市底層的人口就會連塊落腳的地方都沒有,大量基層白領、藍領生存空間遭受擠壓,這是影響極為廣泛的經濟社會問題,關係城市的產業和百姓的福祉。

是誰讓房租變得這麼猖狂?

其實早在2017年的8月,官方一股腦推出租購同權、共有產權房、只租不售房後,智谷就撰文分析,中國樓市進入拐點,房租一定會漲,這是大勢,但短期內房租不會瘋狂暴漲,這是基於當時供需面的分析。

沒想到短短數月之後,意外接連發生。到底是哪隻手在操控着這一切?

有人説是房產税惹的禍。房產税吹風多年,在今年突然神一般加快了步伐,三五年內落地成為市場共識。這必然會帶來成本的轉移,迫不及待的房東們就拉上租客們一起來承擔,讓租金回報率迴歸「正常水平」。

這種説法有一定的邏輯,但深究下去,我發現事情遠沒有想象中那麼簡單,有兩大意外事件不得不提。

2

意外之一,是資本圈地。

在這裏,有一個苗頭非常值得警惕——各路資本正在炒作房租,麪粉竟然比麪包還要貴。

北京天通苑一位業主稱,自家120平的房子要出租,原本心理預期是7500就很不錯了,結果來了自如和蛋殼公寓兩家公司,一番廝殺之後,蛋殼給到10800每月的價格,連付11個月。

業主不由得警告:資本盯上了租房,要吸乾年輕人的血。

這條網貼立馬點燃了大眾的情緒:「 好啊,原來是這些長租平臺燒錢圈地,一心只想要壟斷市場房源,哄抬租金,企圖賺取暴利差價!」

長租公寓一臉委屈:「 我們運營成本很高的,我們還有管家一般的管理,我們要重新裝修配傢俱,我們都是在虧錢的!」

不過,還是有很多人沒明白房租上漲背後的邏輯。虧本買賣?敢情這些企業都是在做慈善啊?

説到這,我們就不得不提國家的初心了。2017年「房住不炒」提出之後,「租售並舉」接棒而上,租房也迎來供給側改革。

從中央到地方,短期內各種指導意見、試點方案、管理條例接連出台,一方面向全民普及「租購同權」理念,一方面鼓勵各類資本進入市場,誓要將租房這塊短板給補上。

設想很美好,但你要讓企業願意進來,這故事才能講下去。

要做只租不售的房,利潤在哪?以前多賣套房資金就能回籠,現在要租多少年才能回本?企業現金流怎麼辦?要把租金回報率搞上去,祕訣就兩樣:槓桿和定價權。

拿自如舉例,表面上看跟中介公司沒啥兩樣,收了各種散盤,然後集中裝修、出租、管理,因為運營成本和住房質量提高,房租肯定有所上漲。

但更關鍵的事情在背後。自如把項目打包起來搞起了資產證券化,以租金收益權為基礎資產做擔保,投放到金融市場上發行國內首單租房市場消費分期類ABS,讓各路資金來認購,每年給大家搞點分紅。

注意看了,自如得到的這筆資金實際上成本不高,它更有底氣不惜一切代價血拼對手,做大規模。

大量資本都在賭租房這個風口,而前期誰的規模越大、資源越多,以後的定價權就越大,利潤空間就越不可想象。

今年1月份,自如已成為了長租市場的第一隻獨角獸,A輪融資40億,估值超過200億元。目前市場上已有近20家房企成功發行了住房租賃資本化產品,規模千億元。

當初資本推動房價暴漲的邏輯,現在又隱隱然出現在了租房市場:

將槓桿引入租房市場,獲取大量廉價資本——不惜一切代價爭搶房源——麪粉比麪包貴,即從房東手中收過來的價格高過租出去的價格——受債券收益率驅動,開始哄抬房租以此獲利——租金暴漲,泡沫隱現。

越早進入市場佈局的,勝出的可能性就越大。目前進入市場的資本有國資(保利),有民資(萬科),還有外資(華平投資)各路大鱷。

而那些租房的年輕韭菜們,只有乖乖等待被割的命。

3

意外之二,是羣租房大整頓。

租房供需面出現混亂,除了利益驅使的資本外,強硬的有形之手可能也要被背點鍋。

在一線城市,羣租房大整頓成為了這一兩年來的重點工作。

2017年底,北京為了疏解非首都功能開始大整頓,很多隻住得起羣租房的基層勞動者一夜之間流離失所,北京17年來年末常住人口首現負增長2.2萬。表面上看,人都走了,市場需求應該是減少了,租金更沒有理由漲上去。

但事情遠不止這麼簡單。

離開北京的只是少數,整頓了隔斷間、羣租屋後,大量的藍領、基層白領被趕到了更為狹小的租房市場中,需求量激增。

這種供需矛盾之大,我們可以借財經觀察員「塞東」截取的衞星對比圖直觀瞭解下。

2017年5月9日,西南5環到6環之間的這片村子+郊區工廠+物流基地,從南到北大概7.4公里(地圖上黃色直線長度),大面積的彩鋼頂棚很顯眼。

如果今年5月份你再去,就甭想再找到它了。

朝陽區東北五環邊上一個城中村,一年時間也被拆完了。

在過去幾年中,北京「拆除違法建設」之行動力超乎想象:

  • 2015年拆違任務量是1500萬平米。

  • 2016年拆違完成量是2979萬平米。

  • 2017年拆違完成量是5985萬平米。

  • 2018年計劃4000萬平米,前4個月就完成了1640萬平米,佔比41%。

北京的房屋建築總面積為8.82億平方米,一年拆掉近6000萬平米的違章建築,相當於每年拆掉了全市1/14以上的房子。

租房市場的底層供應量被大量抽掉,「共有產權房」、「公租房」卻不能立馬跟上,造成供需面突然失衡,3個人爭一套房變成了8個人爭,房租上漲成為必然。深圳的城中村改造、上海的羣租屋整頓,都是這個玩法。

有沒有一股「棚改」的熟悉味道,上回的住房供給側改革成功去了庫存,現在也成功激熱了租房市場。

4

綜上所述,房租大漲的背後,是幾重因素的疊加導致的。

雖然説,今天中國城市的租金回報率很不正常,相對於房價,房租確實有上漲的空間。

我們曾經統計過全球各大城市的租金回報率,發現中國城市在過去一年租金回報率沒有任何長進,北上廣深租金回報率皆不達2%(年租金/房價),全球墊底。

但是從大眾的視角來看,咱們光有國際大都市的房價,可沒有國際大都市的收入啊。

國外有個標準,美國住房及城市發展部將一個家庭/個人租金開銷超過30%的可支配收入定義為成本負擔(cost burdened)。中國一線城市的租收比已經嚴重超標,達到45%以上。

自2013年起,中國城鎮居民可支配收入增速就沒跑贏過GDP,現在還想讓租金漲上去,對於有大城市夢的普通人來説,結局無非一個:之前睡卧室的,今天睡客廳,之前睡客廳的,今天睡公廁旁邊。

「還要不要消費這駕馬車了?」民眾們從靈魂深處發出了疑問。

如果將房價上升的那套玩法用到房租上來,重蹈覆轍,租房市場將變得非常危險。

頭部力量、利益集團早已擁有社會大量財富,多數人卻還在一個小三房日日勞碌。中國成功地控住了房價,接下來如何控住房租,實現「居者有其屋」,是一道大難題。

在這裏中國可以借鑑歐洲大陸的模式,發展公租房制度,但必須注意三大點:

社會資源的合理分配

把公租房都建到城郊交通不方便的地方,並不能緩解租房市場的資源爭奪。在西歐很多國家,帶有保障性質的住房會均勻分佈在交通方便的地方,甚至是市中心。在韓國每個小區就要求必須要建有配套保障房。當然,為了房產持有者的資產上升空間,租金也會作出調整。

精細化管理

保障房的投入速度需要非常精細的測算。如果貿然投入大量保障房,對住房市場健康發展殺傷力極大。97年心急的香港想一舉解決住房問題,搞了個「8萬5計劃」,結果把樓市搞到大崩盤。

把權力關進籠子

讓公租房服務於有真正需求的人羣,防止權力尋租和炒作。曾經有一些廉價房被侵蝕,流入市場炒高,這是前車之鑑。

5

在中國,如果政府真正下決心去幹一件事,沒有什麼是幹不成的。

而擺在眼下的,正是一件關乎民眾生存的大事。

接下來是深淵還是藍海,是新一輪的財富掠奪,還是租賃市場的規範化發展,中國又走到了不能逃避的臨界點。

這兩日忙着獻策要設「生育基金」、徵「丁克税」的智囊們請了解一下,如果連房都租不起了,誰還敢為國生娃?

歸根到底,百姓才是真正的國計民生啊。

譯文內容由第三人軟體翻譯。


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