最"短命利好"?一天时间不到大行否认下调沪上房贷利率,来看实情

解读 2018-08-10 21:49  券商中国

仅仅一天,欢呼房贷利率下调的人们就成了空欢喜一场。

8月10日,针对昨日有媒体报道称工行上海分行、农行上海分行下调个人住房贷款首套房利率一事,工行和农行都出面予以澄清。

农行上海分行方面表示,严格执行差别化住房信贷政策,未对个人住房贷款利率政策进行下调。根据中央关于「坚决遏制房价上涨」的要求,农行上海市分行将进一步加强个人住房贷款差别化信贷政策执行力度,继续支持购房刚性需求,按借款人风险情况审慎定价,加强贷款审核,严控信贷资金违规流入房地产市场,坚决遏制房价上涨,确保房地产宏观调控政策落实到位。

工行上海分行方面也表示,工行上海分行一贯坚持「房子是用来住的、不是用来炒的」定位,认真执行个人住房贷款差别化信贷政策,目前未对个人住房贷款利率政策进行调整。同时,该行将严格落实国家对房地产市场发展的新要求,按风险审慎定价,确保政策执行到位,促进房地产市场平稳健康发展。

在宽松的资金面环境以及监管部门要求银行加大信贷投放的背景下,大行房贷利率的下调很容易牵动市场的敏感神经,其所释放的信号意义往往容易被市场放大,认为是楼市松动、新一轮房价上涨的征兆,今天地产股的集体上涨就是最好的体现。因此,为澄清市场误读,相关银行官方的及时回应也尤为必要。

上海的房贷利率情况到底如何?

在上海被传出首套房房贷利率下调的传闻之前,广州就实实在在地经历过房贷利率下调。

据多家媒体报道,继7月底广州多家银行下调首套房贷利率,8月初,广州汇丰银行宣布再度下调首套房基准利率,具体调整为:首套房基准利率上浮8%,二套基准利率上浮10%,从8月1日开始执行。目前,四大行首套房基准利率基本是上浮10%;而二套房利率基本为上浮15%-20%。

上海下调房贷利率的传闻在昨日传开。据21世纪经济报道,工行上海分行4月26日之前执行的是首套房利率九折,即利率为4.41%;4月26日之后进行调整,此日之后出预售证的新楼盘和签约的二手房一律执行首套房95折,即利率为4.655%;8月9日上午,工行再度变更首套房利率政策,重回9折。在同日,同样作此变动的还有农行上海分行。

工行、农行在上海下调首套房利率的消息一出,迅速在朋友圈「炸开了锅」,不少人将此解读为楼市政策松动的政策信号。

然而,真实的情况又是如何?

首先,正如工行、农行相关负责人今日的澄清,未对个人住房贷款利率政策进行下调。券商中国记者也就此事向工行、农行官方核实,两家银行都表示,目前上海地区的个人住房贷款首套房最低利率为95折。


其次,多位受访的银行从业人士对券商中国记者表示,上海地区的首套房利率一直都有9折,这也是一线城市中唯一的首套房利率还有折扣的城市。在四大行中,建行和中行近期的首套房利率一直都执行9折。

另有一大行上海分行人士对记者表示,工行和农行的首套房利率实际上也有9折,但申请的门槛相对高一些且放款时间慢,所以9折的情况比较少见。

「大行其实都保留了9折的首套房利率优惠,但有9折不代表就一定会给,还是按照价高者得的市场规律在做。通行的做法是,银行每放一笔高利率的首套房贷款,会搭配一笔低利率的首套房贷款。」上述大行人士称。

实际上,放眼全国,上海的房贷利率也算比较低。目前上海首套房贷款利率普遍为9折或基准,二套房贷利率也只是上浮10%。相比之下,不少城市的首套房贷利率都是上浮10%起步。

根据融360近日公布的中国房贷市场报告显示,在全国35个重点城市中,上海保持首套房贷平均利率最低。2018年6月全国首套房平均利率最低的城市前十分别为上海5.16%、厦门5.39%、西安5.39%、昆明5.39%、太原5.39%、乌鲁木齐5.39%、福州5.39%、大连5.44%、北京5.47%、长春5.49%。

地产股空欢喜一场?

受昨日上海首套房利率折扣下调利好传闻的影响,今天A股和港股的地产板块大幅拉升,高开高走。

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A股房地产板块中,万科A一度涨逾6%,招商地产、广宇发展、阳光城等个股纷纷拉升,南都物业、深物业A等多股涨停。

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香港内房股方面,中国恒大大涨8%,雅居乐一度大涨10%,融创中国、碧桂园、龙光地产也均有一定程度的上涨。

看不明白下半年楼市?别忘记高层刚刚的定调

一个房贷利率下调的传闻能引发市场如此之大的连锁反应,背后实则反映出市场对未来政策走向不确定性的迷茫和担忧。

不少业内人士评论称,大家讨论房贷利率下降,本质上是担心房价上涨、经济重回老路。

「宏观经济政策重心从去杠杆重回稳增长,已经定调积极的财政政策,货币政策也实质性宽松。最近关于加大基建投资的消息不断,城投债又满血复活,现在银行体系资金充裕到又有点资产配置荒,资金都在找投资去处,这个时候放松房贷利率以吸引资金需求,也在情理之中。」一大行人士称。

从过去多轮房价上涨的周期看,上涨周期的启动通常是由房贷政策松动触发。因此,这次大家主要担忧的,也是一旦多地房贷利率出现下调,则又回到靠房地产刺激经济增长的老路,房价会进一步攀升。

不过,值得注意的是,从7月底召开的中央政治局会议的定调看,下半年房地产政策并不会松动。会议提出,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。

相比于过去常提的「坚决遏制房价的过快上涨」,此次会议直接定调「坚决遏制房价上涨」,少了「过快」二字,显示出高层对调控房地产政策的决心。

平安证券首席经济学家张明就认为,会议强调「坚决遏制房价上涨」,这明显是针对一二线城市而言的。「加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制」,针对一二线城市目前库存严重不足的情况,这意味着,第一,房地产供给未来有望显著增加;第二,房产税出台时间可能早于市场预期。

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