2017年1-9月全國房地產新開工面積和投資額分別同比增長6.8%和8.1%，銷售面積和金額同比分別增長10.3%和14.6%，符合中銀國際對於3季度的預期。由於去年高基數背景以及近期住房信貸的收緊，房屋銷售增速持續收窄，9月單月成交面積增速首次轉負，同比下降1.5%收窄5.8個百分點;投資方面，房地產新開工面積繼續收窄，9月單月開工增速同比增長1.4%，收窄3.9個百分點;但由於竣工面積降幅更大，在建施工面積增加帶動投資增速回升至9.2%。資金方面，受到調控影響定金及預付款單月增速首次轉負，按揭貸款增速大幅下降50%，房企單月到位資金增速也回落至1.2%。
中銀國際發表研報表示，9月房地產數據符合此前判斷，建築業進入開工旺季地產投資企穩回升，預計10月投資增速仍能持續，但預計年末隨銷售回款下行見頂。
中銀國際維持對行業“中性”評級。中銀國際認為，隨着三四線城市成交回落以及住房信貸的收緊，行業進入週期性回落不可避免。
三因素支撐評級
1-9月，全國房地產開發投資額同比增長8.1%，較1-8月擴大0.2個百分點;商品房新開工面積同比上升6.8%，較1-8月回落0.8個百分點;施工面積同比上升3.1%，增速較1-8月持平;土地購臵面積同比上升12.2%。9月單月開工增速同比增長1.4%，較上月收窄3.9個百分點;但由於竣工面積降幅更大，同比下降17.2%，帶動在建施工面積增速回升至2.4%，較上月擴大2.7個百分點，單月投資增速也回升至9.2%。另一方面，土地購臵面積同比增長26%，顯示房企補庫存意願仍然較強。9月開工旺季投資回升符合中銀國際判斷，預計10月慣性保持，但隨着銷售端現金回款的下行，投資增速或於年末見頂。
1-9月的商品房銷售面積為116006萬平方米，同比上升10.3%;銷售額為91904億元，同比上升14.6%;較上月回落2.6個百分點;銷售均價為7922元/平米，同比上升3.9%，較上月回落0.1個百分點。銷售方面，由於去年高基數背景以及住房信貸收緊，房屋銷售增速持續收窄，9月單月成交面積增速首次轉負，同比下降1.5%，較上月收窄5.8個百分點;單月銷售額同比增長1.6%，較上月收窄4.8個百分點。此外，主要房企的經營數據也顯示9月單月銷量同比均已轉負，表明三四線城市的熱度回落，樓市銷售週期下行趨勢明顯。
1-9月，房地產開發企業合計資金來源為113095億元，同比上升8%，較1-8月回落1個百分點。其中，國內貸款增速為19.6%，較上月擴大0.5個百分點，顯示房企補庫存的融資需求強勁;自籌資金同比下降0.3%，較上月收窄1.4個百分點，主要受到房企債券融資的放鬆以及信託貸款的增長;定金及預付款增速為16.9%，較上月回落3.1個百分點，單月首次轉負，個人按揭貸款增速為1.3%，較上月回落1.1個百分點，單月增速大幅下降50%。此前公佈的金融數據也顯示：新增居民中長期貸款累計增速已接近0，但短期貸款大增191%，未來隨着銀行消費貸的嚴查，預計信貸收緊將繼續導致銷售增速的下行。
房地產開發數據分析：投資回升銷售回落
投資回升，購地上升
2017年1-9月，全國完成房地產開發投資80644億元，同比增長8.1%，較1-8月擴大0.2個百分點。其中，住宅投資55109億元，同比增長10.4%，較1-8月擴大0.2個百分點，占房地產開發投資的比重為68.3%。9月單月全國房地產開發投資額同比上升9.2%。
從供應先行指標來看，1-9月的商品房和住宅的新開工面積分別同比上升6.8%和上升11.1%，分別較1-8月回落0.8個百分點和回落0.5個百分點。其中，9月單月商品房和住宅的新開工面積分別同比上升1.4%和上升7.8%。1-9月的商品房和住宅的施工面積分別同比上升3.1%和上升2.9%，分別較1-8月回落0個百分點和擴大0.1個百分點。其中，9月單月商品房和住宅的施工面積分別同比上升2.4%和上升8.8%。1-9月的商品房和住宅的竣工面積分別同比上升1%和下降1.9%，分別較1-8月回落2.3個百分點和回落2.4個百分點。其中，9月單月商品房和住宅的竣工面積分別同比下降17.2%和下降20.3%。
從土地市場指標來看，1-9月的土地購臵面積為15733萬平方米，同比上升5.5%，較1-8月回落4.6個百分點，其中，9月單月土地購臵面積同比下降24.6%。1-9月的土地成交款為8149億元，同比上升46.3%;1-9月的土地成交樓面均價為5180元/平米，同比上升38.7%，較1-8月擴大9.2個百分點。
國房景氣指數環比上升
9月份全國房地產開發景氣指數為101.44，比上月上升0.29。
銷售延續下行趨勢
從銷售指標來看，1-9月的商品房銷售面積為116006萬平方米，同比上升10.3%，較1-8月回落2.4個百分點，其中，9月單月銷售面積同比下降1.5%。1-9月的商品房銷售額為91904億元，同比上升14.6%;較1-8月回落2.6個百分點。其中，9月單月銷售額同比上升1.6%。
從價格指標來看，1-9月的商品房銷售均價為7922元/平米，同比上升3.9%，較1-8月回落0.1個百分點。其中，9月單月銷售均價環比下降0%。從庫存指標來看，9月末商品房待售面積為61140萬平方米，同比下降12.2%，較8月末減少1212萬平方米，其中，住宅待售面積減少938萬平方米。
房企融資端持續收緊
1-9月，房地產開發企業合計資金來源為113095億元，同比上升8%，較1-8月回落1個百分點。從各資金來源同比來看，1-9月累計數據中，國內貸款同比上升19.6%，較1-8月擴大0.5個百分點;利用外資同比持平0%，較1-8月回落15.5個百分點;自籌資金同比下降0.3%，較1-8月收窄1.4個百分點;包含定金、預收款及個人按揭貸款的其他資金同比上升10.4%，較1-8月回落3個百分點，其中，1-9月定金及預收款、個人按揭貸款分別同比上升16.9%和上升1.3%。
土地成交數據分析：成交增速回落
40城前9月土地供應同比升7.5%，土地成交同比升9.6%
土地供應量方面，9月份40個城市單月推地量環比上升0.5%，同比上升20.6%，1-9月累計同比上升7.5%，較上月擴大2.1個百分點。其中，一線城市單月同比上升57%，累計同比上升102.2%，二、三線城市單月同比上升17.2%，累計同比上升1.3%。
土地成交量方面，9月份40個城市土地單月成交量環比上升21.3%，同比上升30.9%，1-9月累計同比上升9.6%，較上月擴大2.7個百分點。其中，一線城市單月成交量環比上升72.1%，同比上升191.9%，累計同比上升82.5%;較上月擴大11.3個百分點。二、三線城市單月成交量環比上升16.8%，同比上升22%，累計同比上升4.8%，較上月擴大2.2個百分點。
土地成交金額方面，9月份40個城市土地成交金額環比上升30.4%，1-9月累計同比上升24.8%，較上月回落1.1個百分點。其中，一線城市單月成交額環比上升3.8%，累計同比上升43.5%;二、三線城市單月成交額環比上升38.6%，累計同比上升20.2%。
土地成交價格方面，9月份40個城市土地出讓樓面均價為4767.76元/平方米，環比上升7.5%，1-9月累計成交均價為3882.8元/平方米，同比上升13.9%，較上月回落3.8個百分點。其中，一線城市單月成交均價環比下降39.7%，同比上升50.8%，累計同比下降21.4%，較上月收窄2.7個百分點;二、三線城市單月成交均價環比上升18.7%，同比下降16.1%，累計同比上升14.7%，較上月回落6.8個百分點。
土地溢價率方面，9月份40個城市土地溢價率為26.95%，較上月下降0.89個百分點，較去年同期下降53.02個百分點。其中，一線城市土地溢價率為10.55%，環比下降3.01個百分點，較去年同期下降36.56個百分點;二、三線城市土地溢價率為31.47%，環比下降1.55個百分點，較去年同期下降50.69個百分點。
（編輯：姜禹）