在成都遠洋太古裏大獲全勝之後，太古地產（01972）今年把內地重心移到上海。
成都遠洋太古裏在2015年開業，開業後立即為成都市中心的購物地標，無論旗下零售商場還是旗下博舍酒店，都獲得多項國際大獎。今年5月，太古地產與香港興業國際共同開發的興業太古滙在上海拉開帷幕，如今60%店鋪已經開業。
作為2017年外資商業的代表作之一，興業太古滙自開幕以來備受業內關注，對於太古來説，這既是動力，也是壓力。
8月 17日，太古公司主席史樂山在太古地產業績會上表示看好上海零售市場，同陸家嘴集團在浦東開發的前灘太古裏項目也在進行中。太古地產行政總裁白德利近日在接受媒體採訪時也提到：”去年是太古裏的故事，今年是興業太古滙的故事，我們希望能夠見到另外一個里程碑。”
如果説過去兩年，太古地產在內地的關鍵詞是“成都”，那麼現在，它的關鍵詞變成了“上海”。
內地商場收入增13%
近日，太古地產公佈了2017年上半年業績。上半年，公司實現收入115.25億港元，同比增長46%；淨利潤147.63億港元，同比增長177%；基本每股收益2.52港元；擬每股派現0.25港元。
上半年，主要撇除投資物業估值變動後，公司股東應佔基本淨利同比增長30%至46.28億元，報告稱，這主要反映出售香港高檔住宅物業的買賣淨利增加。公司的物業投資基本淨利及物業買賣基本淨利也有所增長。
作為老牌收租股，太古地產的租金收入一直主要來自辦公樓和零售物業兩大塊。
智通財經瞭解到，租金方面，公司2017年上半年的租金收入總額為55.55億港元，而2016年上半年則為53.67億港元，香港的租金收入總額穩定，中國內地和美國租金收入均有所增加。
其中，辦公樓的租金收入為30.42億港元，同比增長0.46%，占上半年總收入的26.39%；零售物業的租金收入為22.74億港元，同比增長5.87%，占上半年總收入的25.60%。
上半年， 物業買賣錄得14.47億港元營 業溢利 ， 而2016年上半年的營業溢利則為5.25億港元。上半年溢利主要來自香港殷然項目順利推售。
此外，公司投資物業組合的估值上升，主要由於香港辦公樓物業的估值隨着租金上調及資本化率下調12.5個基點而上升。
酒店業務方面，虧損較2016年上半年為少，反映邁阿密東隅自開業以來業績好轉。在香港及中國內地，酒店入住率保持穩定。
物業組合方面，於2017年6月30日，太古應佔物業組合的總樓面面積約2930萬平方呎，其中2660萬平方尺是投資物業，包括已落成投資物業約2250萬平方呎，及發展中或持作未來發展的投資物業約410萬平方呎。
值得注意的是，內地物業組合總樓面面積為1300萬平方呎，其中已落成物業共1240萬平方呎，60萬平方呎正在發展中。於2017年上半年，內地投資物業應佔租金收入總額合共15.31億港元，投資物業估值為64095億港元，其中太古地產應佔權益為451.37億港元。
另外，太古地產於內地零售物業組合的租金收入總額為9.06億港元，以人民幣計，相當於較2016年同期上升13%。公司預料下半年內地商場的零售銷售額將有滿意增長，市場對太古商場零售樓面的需求堅穩。
太古地產於內地辦公樓物業組合的租金收入總額為1.79億港元，以人民幣計，相當於較2016年同期上升3%。截至2017年6月30日，廣州太古滙辦公樓全部租出；北京頤堤港一座租用率為86% 。上海興業太古滙的兩座辦公樓在2016年下半年起分階段啟用，截至2017年6月30日，租用率為75%。
報告稱，2017年上半年，北京辦公樓的需求疲弱，預計下半年北京的辦公樓租金將會因為需求下跌及供應量增加而走弱；市場對廣州、上海靜安區甲級辦公樓的需求穩定，因而預計廣州及上海的辦公樓租金在下半年保持平穩。
頤堤港領銜內地零售銷售增速
智通財經APP瞭解到，太古地產位於內地的三里屯太古裏、廣州太古滙、頤堤港、成都遠洋太古裏四個項目的租用率及零售銷售額上半年均有所上升。其中北京頤堤港購物商場上半年的增長達68.5%，廣州太古滙與成都遠洋太古裏則分別增長30.3%、46.8%。
相比香港項目和海外項目，太古地產在內地的零售物業表現強勢，其中頤堤港購物商場上半年零售銷售額增長68.5%。相對於內地其他3家商場高於三成的銷售增幅水平而言，北京三里屯太古裏銷售額增幅最低，僅為6.5%。
從太古裏在北京區域的商場來看，三里屯太古裏於2008年投入運營，已經成為全國著名的潮流聚集地；頤堤港2012年開業，目前租用率達到99%，趨於穩定。內地市場中，除了廣州太古滙購物商場租用率維持在去年底的99%，其他三處在今年6月底的數據與上年底相比都有不同程度增長。
業內人士表示，三里屯太古裏已經開業近十年，運營比較成熟，相對於其他開業時間較短的項目自然存在更低的增長空間。上半年零售銷售額增長最快的頤堤港開業時間是五年。
太古地產於內地的第五個項目，上海興業太古滙，已於今年5月試營業，約六成的商鋪已經開業。繼北京瑜舍、北京東隅、成都博舍之後的第四家內地酒店——上海鏞舍也將於今年年底開始營業。
太古地產佈局上海
作為2017年港資商業的代表作之一，興業太古滙難免受到業內高度關注，從該項目的資本運作也足見其收穫眼球原因所在。
由於在興業太古滙中擁有50% 權益，興業國際在其2016-2017年財年的中報中，將興業太古滙放在其內地項目的第一位。2002年，上海大中裏地塊被香港興業國際集團以13.06億港幣買下土地使用權，幾年後太古地產花了約13億買下項目50%股權。號稱總投資170億元的興業太古滙，自持商業的資金沉澱壓力可見一斑。
智通財經APP瞭解到，成都太古裏的建築面積為25.1萬平方米，相對於興業太古滙約32.2萬平方米的總建築面積，前者規模更趨於國內大型綜合體的平均水平。
興業太古裏包含兩座超高層甲級辦公大樓(香港興業中心一座及二座)、三家豪華精品酒店(/服務式公寓)及一座高級零售商場。其中商場及香港興業中心一座已於2016年8月底通過綜合驗收；第二期的建築及裝修工程(包括香港興業中心二座)預計於2017年第一季度竣工。
業內人士稱，上海商業體多，但核心商圈基本飽和，外圍商業人氣不低，並且還對核心商圈產生衝擊。興業太古滙就面臨這一局面：動線設計不夠人性化、開放式商業街的品牌招商等，加上太古滙的選址，附近就是吳江路小吃街，太古滙將上海頂級商業項目的水準再次提升。
2016年8月，太古地產在上海的第二子，前灘太古裏，宣告正式啟動。官方稱，前灘太古裏將打造全新的街區式商業中心，整個項目橫跨地下3層到地上7層，佔地面積6萬方，總建築面積21萬平方米，其中零售面積高達12.4萬平方米，比肩興業太古滙零售體量。
前海太古裏效果圖
2015年7月31日，陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司發佈公告稱，與香港太古地產合作開發前灘中心商業部分，即前灘太古裏項目，太古地產持有50%股權。
太古地產對於上海的情結或許比我們想象的更深厚，白德利曾對媒體稱：“上海對我們來説非常特殊，因為150年前太古來到了上海，現在我們又回到了上海這樣一座城市。”
以太古、新鴻基（00016）、恆隆（00101）、恆基（00012）、九龍倉（00004）為代表的商業體來看，老牌港資商業地產商一直對上海情有獨鍾。一方面，這些“收租公”目前仍然掌握着商業綜合體的主要遊戲規則這與香港零售業的整體國際化、多樣性、和永續經營的理念不無關聯。另一方面，上海和香港這兩個城市有很多相似之處，香港經驗在上海仍會有較長時期的持續開枝散葉的能力。
上海之後呢？太古會將目光投向哪裏？或許白德利在一次媒體訪談中就曾埋下伏筆：“我們對深圳非常感興趣，深圳是中國改革開放故事中很重要的組成部分，我們希望能夠在這裏發展。當然，這個要取決於對的地段和對的價格。”
這只是一個猜想，至少現在，太古與上海的故事遠未講完。