核心觀點：
1、年初至今（4月7日），我們此前重點推薦的物業股，如碧桂園服務、濱江服務、綠城服務、華潤萬象生活的累計漲幅分別高達51%、66%、35%和32%。
2、上述物業股近期的股價暴漲主要是由以下因素推動：2020年業績高速增長、未來業績指引超預期、政策利好、10家物管企業被納入陸股通、以及樂觀預期下驅動估值擴張。
3、展望後市，我們仍然堅定看好物管行業的未來發展以及板塊的股價表現。但考慮到部分物業股估值較高，且已經透支未來1~2年的業績增長，投資者也有必要考慮賠率，畢竟好生意+好公司固然重要，好價格也極為關鍵。
4、考慮到資本市場愈發側重外拓能力（體現核心競爭優勢），因而建議投資者重點關注具備明顯品牌優勢和定價優勢的物管公司，如濱江服務、綠城服務以及金科服務。
5、風險提示：項目外拓進度不及預期、未達到業績指引目標、人力成本大幅上升。
前文：
此前，富途研究團隊曾在多篇行業研究報告，如《暴漲「大奇蹟日」過後，物管板塊應該如何配置？》、《牛市要不要炒物業股？三大理由告訴你為什麼要買！》、以及海外大地產週報，如《港股大地產板塊週報：土地集中供應利好頭部房企，碧桂園服務收購案看點頗多》、《港股大地產板塊週報：物管公司業績普遍高速增長，永升生活服務迴應造假指控》等，明確建議投資者加大配置業績增長具備確定性的物管板塊，具體推薦的標的包括：碧桂園服務、金科服務、綠城服務、濱江服務和華潤萬象生活。
數據來源：富途牛牛
數據來源：富途牛牛
數據來源：富途牛牛
而上述公司的股價走勢也印證了我們此前的判斷。
那麼是什麼因素推動物管板塊股價近期表現如此強勢？以及，展望後市，投資者又應該如何具體配置物管板塊？這即是本報告主要探討的兩個問題。
一、近期走勢點評
先來回顧下近期走勢，再來分析背後的支撐因素。
2021年年初至今（4月7日），此前重點推薦的物業股，如碧桂園服務、濱江服務、綠城服務、華潤萬象生活的累計漲幅分別高達51%、66%、35%和32%。進一步分析，可知上述漲幅基本是在近兩週實現，即披露2020年業績後，尤其是濱江服務和綠城服務，近兩週的累計漲幅分別為40%和55%。此外，新城悦服務、世茂服務、和泓服務的近兩週累計漲幅也超過10%。
數據來源：富途研究
實質上，上述物業股近期的股價暴漲離不開以下因素：A.2020年業績高速增長、B.未來業績指引超預期、C.政策利好、D.10家物管企業被納入陸股通，以及E.樂觀預期下驅動估值擴張。
1.核心因素——2020年業績高速增長
從2020年業績表現來看，物管板塊內上市公司實現了普遍的業績高速增長。根據我們的統計，港股物管板塊主流的38家上市公司2020年的算術平均營收增速及歸母淨利增速分別高達31%和57%。其中，和泓服務的歸母淨利最高，具體為309%；而世茂服務的營收增速最高，具體為102%。另外，全行業歸母淨利增速的中位數高達60%。強勁的業績增長是物管板塊諸多個股股價上漲的核心動力。而濱江服務、綠城服務、世茂服務等在2020年業績披露後的股價表現，充分驗證了上述觀點。
數據來源：富途研究，Wind
2.核心因素——未來業績指引超預期
除了已經被驗證的2020年業績，物管企業的管理層還向投資者提供了未來年度的業績指引。由下表不難看出，管理層提供的未來年度業績指引十分樂觀。具體來看，2021年淨利潤增速指引的算術平均數為52%，中位數為50%。
由此，在超高速業績增長的預期下，投資者對物管板塊的情緒整體較為積極樂觀，進而助推更高的估值容忍度。畢竟高估值對應的是高預期。
數據來源：公開資料、公司公告
3.核心因素——政策利好
除了微觀上的利好因素外，物管板塊同樣也具備政策上的利好。近半年來，國家密集出臺利好物管行業的相關政策。比如在2020年12月，住建部等六部委發佈《關於推動物業服務企業加快發展線上線下生活服務的意見》；此外在今年1月5日，住建部、發改委、市場監管總局等10部委聯合出臺了《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》。
隨着政策利好不斷出臺，物業管理行業將面臨更大的發展機遇，具體表現為國家放開了物業費定價的行政限制，以及鼓勵物管企業發展社區增值服務。
類似於樂觀的業績指引，相關的物管政策也直接刺激投資者對物管板塊的情緒趨於樂觀。
數據來源：中信證券
4.核心因素——10家物管企業被納入陸股通
3月份，10家物管公司被納入陸港通。在南下資金的持續增持下，港股物管板塊的流動性大幅抬高。包括世茂服務、華潤萬象生活、融創服務、永升生活服務、雅生活服務、恆大物業在內的6家物業管理公司成為滬港通標的。同時，新城悦服務、合景悠活、卓越商企服務和金科服務4家物管公司成為深港通標的。
而在上述公司被正式納入陸股通前，港股投資者即已提前買入和助推股價上漲。
5.核心因素——樂觀預期下驅動估值擴張
上述種種利好因素或單獨或結合的推動下，最終導致的結果就是驅動估值持續擴張。以物管龍頭碧桂園服務為例，其在2021年的滾動市盈率倍數要遠超之前年度。
數據來源：Wind
綜上，物管板塊近期的行情是由多重利好因素推動，有些個股，如世茂服務，其股價上漲即是由被納入港股通、2020年業績超高速增長、提供樂觀的未來年度業績指引等因素推動；有些個股，如碧桂園服務，其股價上漲，則是基於未來業績增長具備確定性、以及作為板塊的絕對龍頭享有估值溢價推動；有些個股，如濱江服務，則是單純依靠業績超高速增長來推動股價上漲。
因而，雖然物管公司普遍面臨行業性的政策利好因素，但是股價上漲背後的具體推動因素不一定完全相似。如果是深入到公司層面來剖析其股價上漲的推動因素，則需要具體情況具體分析。
二、後市配置建議
整體來看，雖然物管板塊具備種種利好因素，但是投資者不能忽略隱含的風險點。
截至目前，港股物管板塊的上市公司一共有45家，除去少部分屬於商管類的物管公司，如華潤萬象生活、寶龍商業、卓越商企服務、星河商置、金融街物業等，剩下的基本是以住宅項目為主的住宅類物管公司，板塊個股同質化（業務、題材概念等）較為嚴重，對於投資者而言，住宅類物管企業的選擇眾多，直接後果就是不同規模的住宅類物管企業享受的市盈率倍數差異巨大，具體表現為頭部物管公司可以享受估值溢價，如融創服務、碧桂園服務、永升生活服務，其滾動市盈率倍數分別高達107倍、74倍和71倍。而部分中小物管企業則面臨邊緣化問題，且從交易角度來看，嚴重缺乏流動性，以致面臨大幅估值折價。
數據來源：富途研究，Wind
面對着頭部物管公司充分享受着估值溢價、部分中小型物管公司受限於同質化而面臨大幅估值折價的現狀，我們的觀點如下：
1.中長期維度來看，考慮到作為物管公司業績的前瞻指標——合約面積/在管面積仍然較為理想，尤其是頭部物管公司，以及行業內上市公司加強對社區增值服務的探索，我們仍然堅定看好物管行業的未來發展以及後續股價表現。
數據來源：中信證券
2.短期維度來看，基於部分物管企業的估值較高，比如碧桂園服務當前市盈率倍數對應的歷史百分位為92%，這意味着碧桂園服務當前的估值水平要超過其上市至今92%的交易日，建議投資者謹慎追高，注意考慮賠率問題，畢竟好生意+好公司固然重要，但好價格也極為關鍵，畢竟當前的估值水平已經透支了部分物業股未來1-2年的業績增長。
3.具體的投資主線，現階段物管公司的業績增長仍然需要依靠基礎物管服務，在價（物業費）上漲仍然十分有限的前提下，仍然需要依靠量（在管面積）來推動。而資本市場越來越多看重外拓能力（體現核心競爭優勢），因而建議投資者重點關注具備明顯品牌優勢和定價優勢的物管公司，如濱江服務、綠城服務以及金科服務。
三、風險提示
項目外拓進度不及預期、未達到業績指引目標、人力成本大幅上升。