物業板塊無疑是港股市場中的一座“富礦”，無論是老股，還是新股。
近期，受疫情影響，港股市場動盪劇烈，但港股物業管理板塊卻逆勢上漲。2月18日，在恆生指數下跌1.54%的同時，濱江服務大漲8.47%，佳兆業美好大漲7.81%，奧園健康上漲6.20%。
其實，作為港股市場的熱門板塊，物業股一直頗受資金追捧。例如，中海物業2015年上市至今，股價累計上漲超過500%，其中2019年全年上漲116.3%；綠城服務上市3年來股價累漲將近400；永升生活服務、佳兆業美好、雅生活服務在2019年分別上漲198.9%、187.3%、161.1%；超額認購倍數高達221.7倍的物業板塊龍頭保利物業在2019年12月19日在港交所掛牌交易的首日上市漲幅高達29.2%，上市以來累計漲幅達87.6%，短短時間漲幅喜人。
這些數據都説明瞭，物業板塊無疑是港股市場中的一座“富礦”，無論是老股，還是新股。
如今，一批物業股隨時登陸港股資本市場，物管行業在2020年是否仍具投資價值？2020年物業股上市的機會投資者是否應該參與？什麼樣的物業股在未來將具備較大的增長潛力？對於上述問題，本文將一一作答。
2020年，看好物業管理行業的三大理由
1、短期催化劑：補貼政策+市場偏好提升+增值業務增長契機
突如其來的疫情波及各行各業，物業管理行業也不例外。近期，有不少地方政府出臺鼓勵物業公司的減税和優惠政策應對疫情影響。
例如，深圳、杭州市等地方政府分別發文，加大對參與疫情防控工作的物業服務企業，按照在管面積的短期補貼政策，以對衝近期物管公司上升的成本。從短期來看，為嚴控疫情，國內很多城市推出“小區封閉管理”，預計上述補貼政策在後續將有更多城市跟進。
總的來説，疫情對物業管理企業衝擊較為有限。本身現金流模式穩定，加上短期居民對物業公司依賴度提高，物業管理費的收取很難受到影響。
而考量到物業費收入在經濟波動中具有穩定性，不受消費偏好、投資需求、進出口波動等因素影響，防禦性較好。在正面政策環境以及積極增長前景的催化下，市場對物管股板塊偏好持續提升。
上圖可見，近兩個月內，物業股2020年先抑後揚，2月份上漲幅度在20%-30%區間。
同時，此次公共衞生事件也帶動了物業線上業務以及增值業務的發展，增值業務增長必定帶動行業盈利能力的提升。
2. 行業中長期的成長性突出
目前，集中上市的物業股主要以住宅物管為主，其中有不少物管企業開始往商業物管方向拓展，整體物業形態逐漸多元化。從整體行業來看，住宅物管業務佔到行業總體收入的60%-70%之間。
下圖總結了近期提交IPO申請的物業股招股書數據。
從物業管理行業的增長情況來看看，機構預計物管行業在管面積增速區間在3.1%-9.7%，綜合平均值在5%左右。
雖然在管面積增速看似不高，但從整體行業結構上，卻存在着兩個值得關注的趨勢：（1）住宅類物管集中度提升，百強物業在管面積年複合增速能夠達到10%；（2）非住宅類物管中，商超類成長性較為突出，預計複合增速也將超過10%。
同時，受益於物業行業的“量價齊升”，未來2-3年內，整體行業的收入規模或將呈現高成長性。
在量的方面：過去兩年，地產行業一直保持着不錯增長，同時，由於地產行業新開工面積與竣工面積“剪刀差”修復，未來1-2年，有大量物業集中竣工，加速合約面積轉化成在管面積，從而推動公司營收高速增長。
此外，隨着地產行業洗牌繼續，便宜的土地愈發稀缺，中小房企面臨淘汰。但同時，這些房企旗下卻有不少存量物業待由龍頭房企的瓜分。
在價的方面：物管價格的提升主要源於兩個方面——城市能級提升，以及新物業的轉化。
（資料來源：第一太平戴維斯）
3. “市場合力”推高板塊估值
很多的物業管理公司的業務源自其房地產集團公司，除了關聯交易外，這些母集團公司通常也是物業公司的大股東，這種情況下，大股東是對自家物業股的業績提升和市值管理都是非常關注的。
眾所周知，在港股市場中，機構與外資佔比較大，這些資金十分偏愛具備穩定現金流的企業，或在永續經營邏輯中站得住腳的企業，如消費企業等。這些企業或板塊在港股的估值甚至會超過A股。此外，從市值上看，香港前五大規模的物業管理股當中，碧桂園服務市值超過800億，其他市值在300-400億。而中小規模物管企業市值大多低於100億。以此可見，目前上市的物管企業中，中小型企業依然居多。
在市值不高的前提下，受到大股東、機構及散户（特別是打新資金）三者的合力影響，物管板塊十分容易打開估值提升空間。
可以看到，龍頭中碧桂園服務、保利物業、綠城服務、新城悦等企業的估值已不低。但是，正是受益於企業本身的高成長性（預期50%以上的業績增速），這些優質物業公司PE（2020E）區間或能達到50-60倍。
而綜合行業前景及市場特徵而言，物管板塊中長期合理PE區間為25-30倍。
又有一批物業股集中上市，要怎麼看怎麼選？
1月份港股市場又添加了5家物業管理企業遞交IPO申請書，目前港股市場已累計7家物管公司正在等候上市。我們下面先通過幾張圖表瞭解一下這幾家物管新股公司。
1. 業務結構情況
這7家公司中，有三家企業以商業物業管理為主：興業物聯、星盛商置和金融街物業；有四家以住宅物業管理為主的企業：建業新生活、正榮服務、宋都服務及燁星集團。
而在增值業務發展及多元化程度上，建業新生活最為出色，傳統物管業務佔比只有38.7%，主要得益於母公司集團本身成熟的多元化生態。而相比之下正榮服務、宋都服務及燁星集團，非業主增值服務比重較大。
2.行業座標：區域、規模與毛利
從區域上看，一、二線城市的商業物業管理業務，不管是從量上，還是從價上都有所保障，因此可以重點關注星盛集團和金融街物業。而住宅物管方面，近年雖然一、二線新物業的管理費遠超於其他能級城市，但是面積上遠不及二、三線城市，而二、三線城市不管物業面積及管理費均價增速都十分突出。其中，由於建業新生活及正榮服務在全國行業排名位於13及22位，因此更具備優勢。
再從營收規模上看，這7家物業公司都位於目前二三梯隊。而從毛利率上看，規模相對較小，且業務高度集中於商業物業管理的星盛商置與興業物聯毛利最高。而規模較大的金融街服務、建業新生活、正榮服務這些企業，毛利率會更低一些。
3.與母公司關聯度，及集團的實力
從母公司的關聯程度上看，正榮服務與星盛商業對母公司依賴度較低。而從母集團公司實力上看，正榮服務、建業新生活值得關注。
4.成長性與估值
從營收及增速上看，建業新生活及正榮服務兩家物業管理企業的成長性十分驚人，甚至超過了去年上市的新物業企業，這是最值得關注的亮點。
最後附上公司的估值及簡單點評。文章第一部分已表明，中長期看，物業管理行業PE估值區間為25-30倍。
興業物聯服務：（1）物業組合以商用樓宇為主，對母公司物業依賴大；（2）新型業務：智能化工程服務；（3）規模較小，但毛利率高，商業物業今年或受到疫情衝擊；（4）預計IPO市值為26.1-31.3億元人民幣。
星盛商業管理：（1）大灣區購物中心具有前景，且公司管理面積在深圳排名第一，大灣區排名第6；（2）公司品牌包括COCO Park、COCO City、第三空間等，集團品牌星河商置以88億位列全國商業地產品牌價值第4；（3）規模較小，但毛利率高，線下零售今年或受到疫情衝擊；（4）預計IPO市值為45.8-55億元人民幣。
金融街物業：（1）母公司實力較優，豐厚土儲能夠支撐公司未來2-3年的增長；（2）非住宅物業佔比較大，且多年積累具備品牌優勢（金融街、怡已），商業物業管理在京津冀位列行業第四。整體物業組合多元化，且非住宅業務盈利能力更強，佔收入比重達到77.5%；（3）預計IPO市值為47.7-57.2億元人民幣。
建業新生活：（1）定位新型生活方式服務商，特色業務：生活服務(建業+生活平臺)；資產管理業務（物管+資管模式，管理物業組合豐富）；（2）增值業務佔比較高，毛利有提升空間；（3）過去爆發較高成長性，2019年前三季度利潤增速超過432%；（4）預計IPO市值為17.2-20.6億元人民幣。
正榮服務：（1）增速高，具備高成長性，市場或給與更高估值。2018年收入及利潤增速在國內排在第4及第7；（2）母公司實力較為雄厚，正榮地產位列行業TOP23；（3）非業主增值服務佔比較高，未來這部分業務預期增長穩健；（4）預計IPO市值為26.1-31.3億元人民幣。
宋都服務：（1）區位上深耕長三角，在杭州等強二線城市積累優質物業，總體成長性處於行業中等；（2）業務對母公司物業較為依賴，母公司為中小型房企，未來發展或面臨壓力，綜合表現亮點平平。
燁星集團控股：（1）國企參股，以京津冀地區為主，佔比90.4%；（2）公司2019年前8月淨利潤為負增長，母公司為中小型房企，競爭環境越發激烈，整體吸引力平平；（3）預計IPO市值為23.6-28.3億元人民幣。
編輯/emily