俠之大者，莫過許家印老闆。在疫情的陰霾中，恆大給廣大無房一族送去了温暖。
根據恆大最新的政策，2020年2月18日至2月29日期間，全國在手樓盤住宅可享受75折優惠；3月1日至3月31日期間，可享受78折優惠。
另外，在75折優惠上，恆大還在首付、按揭等環節，給出了不同程度的額外優惠。媒體報道，有恆大內部人士表示，這是恆大全國聯動促銷史上，給出的最低優惠措施！
前有為中國足球毀家紓國難，現又為廣大無房族送温暖。許老闆這是做好事上癮了麼？
翻開恆大的財報，可以發現許家印做好事沒上癮。降價促銷，一定程度上是因為恆大高槓杆、高負債的處境，不得已而為之的。換句話説，當恆大前幾年決定激進擴張的那一刻，就已經註定這個時刻一定會到來。
不出意外，在調控政策強化的環境下，房地產過度加槓桿時代已經過去，現金為王時代即將到來。某種程度上説，恆大降價打響了這場現金流戰爭的「第一槍」。
而隨着激烈競爭的到來，行業集中度的提升已成必然。恰逢地產股在資本市場遇冷，穩健地產龍頭股可能將迎來一個不錯的投資機會。
未來兩年要償還6100億
在房地產界一馬當先，文化旅遊、健康養生有所佈局，新能源汽車領域也不落後，達成這樣的成就，需要付出多大的代價？
1.75萬億，這是中國恆大2019年半年報顯示的負債總額。不得不説，恆大真是一個十足的舉債機器。
不過也可以理解。房地產本身就是一個高槓杆的項目，拿地和建築施工，都需要投入大量的資金。
對於房地產企業來説，負債並不可怕，只要現金流能維持在一個良性循環狀態即可。但遺憾的是，由於房地產週期的存在，瘋狂的企業要想維持良性循環狀態並不容易。
房地產企業，現金流入主要來自銷售收入和借款，而現金流出則主要是拿地，發包工程，償還債務等。
在行業景氣度上升時，房企通常是瘋狂拿地。這會導致，在某個特定階段，房地產企業的借款急劇上升。比如2015年—2017年，恆大經營性現金流和投資性現金流之和，分別為淨流出363億元、1781億元、1984億元；借款淨流入為1094億元、2730億元、1529億元。
特定年份的借款急劇上升，也會導致在接下來的某個時間段，還款金額爆發。比如恆大。根據其2019年半年報，未來一年內恆大需要償還的借款額達到3758億元，未來兩年需要償還的借款額更是達到6100億元。
這個時候，一旦銷售收入和新增借款貢獻的總現金，不足以償還大量的到期負債，那麼企業離涼涼也就不遠了。
宇宙房企的代價
2019年上半年，恆大的態度依然是，擴張，擴張，擴張。
2019年上半年，恆大經營性現金流淨流出456.22億元，投資性現金流淨流出116.88億元。相應的，通過借款取得的現金為1337.17億元。
激進的策略，讓恆大成為宇宙房企的同時，也成為壓力最大的那個。
對比一眾房企的償債能力，各種衡量指標恆大都顯得極為突出。截至2019年6月30日，恆大淨負債率為152.1%；同樣激進的碧桂園，只有58.5%；萬科A更是隻有35%。
貨幣資金對短期債務的覆蓋倍數，恆大為0.55，現金不足短期債務的一半；而碧桂園達到1.82，萬科更是達到1.94。
圖片來源，中達證券研報
不幸的是，黑天鵝悄然而至。
5 月，銀保監會下發的23號文規範房地產信託資金；7月明確房企海外債只能用於「借新還舊」；8月開始管控銀行端開發貸及按揭貸款的額度。至此，房企的主要資金來源均受到管控，獲取增量融資額度的通道基本都已被堵死。
監管層對信託、銀行的總量管控，效果立竿見影。2019第三季度，金融機構新增房地產貸款，佔新增貸款的比例較2019第二季度下滑22個百分點至14.2%；而房地產新增信託資金同比增速，較2018年下降30個百分點至5.2%。
圖片來源：東方證券研報
在融創去年8月份的中期業績會上，董事長孫宏斌甚至用「史無前例」形容當下的融資環境。
從典型的40家房企融資數據情況看，2019年全年融資總量呈逐步下降趨勢。
融資環境收緊，對恆大來説無疑是充滿了挑戰。畢竟2019年下半年至2021年，可是恆大償債集中期。
這你也很好理解，在上個月，恆大為什麼願意以最低11.5%、最高12%的利率，去融資60億美元。也很好理解，為什麼恆大會在此時發起打「骨」折促銷的活動了。
現金流戰爭「第一槍」
某種程度上説，恆大降價打響了房地產行業現金流戰爭的「第一槍」。
作為典型的資金密集型行業，放房地產行業的興衰與資金的充裕程度息息相關。在信貸持續緊縮的格局之下，信貸資金增長不可持續，而外資的投資受限，只能依靠開發商自籌資金，以及加大營收的流入。
在政策方面，當下的房地產行業又處於極其微妙的一個時間點。加上消費者更多處於觀望情緒，把有限的買房者收入囊中，無疑會擠壓其他房地產商的生存空間。
實際上，在恆大之後，碧桂園、富力等房企已經跟上了線上賣房的步伐。對於房地產行業來説，無疑又是一輪洗牌的開始。從根本來説，這是一場爭奪現金流的戰爭。
在這個現金為王的環境下，前期大量買地，又無錢開發的房企將面臨困境，而資金鍊無憂的龍頭，無疑又會迎來發展良機。
從目前來看，這很可能帶來穩健地產龍頭股的投資機會。原因有三點：
第一，儘管具備大類資產屬性，但拉長週期看，房子終究還是一個消費品。換句話説，購房需求可能在短期內受外部因素影響而波動，但這個需求永遠不會消失，並將趨於穩定。
第二，在現金流週轉要求較高的房地產行業，疫情帶來現金流缺口，很可能會壓垮大量中小房企，進而帶來提高房地產行業的集中度。
第三，市場對房地產行業的悲觀已經充分反映到股價上，帶來了不錯買入機會。當前，房地產公司的估值又處於一個歷史的低點：A股房地產公司平均市盈率10.71倍，如萬科這樣穩健的龍頭企業，也不過9倍市盈率；而港股市場，房地產企業的平均市盈率只有5.2倍。
總體來説，在行業永遠存在的情況下，以相對較低的價格，買入受益於行業集中度提高的頭部公司，可能會帶來相對理想的回報。
編輯/Ray