來源：中國基金報
作者：莫飛
剛剛，深圳樓市又刷屏了！在調整「豪宅稅」標準後，深圳的樓市調控政策祭出新的大招。
12月12日中午，南方日報記者報道，深圳市住房和建設局證實：深圳已經取消去年出臺的商務公寓「只租不售」政策。有市場人士分析指出，此次政策變化和「豪宅稅」標準調整的意圖相似，就是穩定深圳的經濟增長。
這意味着已經連續上漲的深圳樓市行情可能將持續「暖冬」態勢。更有不少人爆料稱，在「豪宅稅」標準調整後，深圳樓市異常火熱，新盤日光盤頻現，二手房一夜跳漲30萬並不在少數。更有消息傳出，有深圳小區樓盤業主和中介聯手控盤漲價，單套價格上漲超300萬，其中套路頻出。
在房地產行業整體調控的背景下，深圳樓市卻走出了一波逆勢大漲的行情，更有不少漲價模式翻新頻出。這也讓不少網友感嘆：深圳樓市太魔幻……
商務公寓「只租不售」取消
昨天傍晚，一份疑似住建局關於商務公寓政策調整的內部文件流出，其中顯示的核心條款是，取消2018 年「深四條」中關於商務公寓「只租不售」的相關規定。
12月12日上午，南方網記者向深圳市住建局證實上述消息。深圳住建局相關人士表示，深圳已取消去年出臺的商務公寓「只租不售」限制。而這是繼調整「豪宅稅」標準之後，深圳再出樓市調控政策。
深圳市住房和建設局介紹，之所以取消商務公寓「只租不售」的相關規定，原因在於：該政策抑制了部分城市更新項目的活躍度，長期看利於增加商品房供給，短期看不利於可售商務公寓銷量。據了解，取消商務公寓「只租不售」自11月起已經開始執行。
深圳中原地產監測的數據顯示，2018年深圳商務公寓的供應面積爲133.51萬平方米，相比2017年下降0.4%，這也是2014年之後商務公寓供應增速首次出現下降。2019年截至11月，深圳的商務公寓總供應面積達139.18萬平方米，已經超過去年全年供應水平。
資料顯示，2018年7月31日出臺的深圳樓市調控政策，其中就明確了有關商務公寓限購的調控政策，這被市場認爲是2016年10月4日最嚴限購限價政策的「加強版」。
而此時，731政策開始出現鬆動，也被市場理解爲深圳樓市又出了一條新的利好政策，這對深圳公寓和住宅在內的商品房市場將是一大利好。
豪宅線標準大調整，樓市政策變化引關注
實際上，這並非深圳第一次進行樓市政策方面的調整了。就在11月11日，就有多家媒體確認，深圳「豪宅稅」徵收標準有了重大變化。
深圳市稅務局工作人員確認，從2019年11月11日起，普通住宅的標準不再有價格的規定，容積率在1.0以上、單套建築面積在144㎡以下的房子均爲爲普通住宅。這意味着滿兩年的二手房或可免徵增值稅。
2015年，深圳普通住房標準出臺，規定南山總價在490萬以上、福田總價在470萬、羅湖總價在390萬以上的房源均屬於豪宅，需要按照豪宅的標準交稅。但是隨着深圳房價的上漲，豪宅線早已不符合現狀。這也是深圳市出臺豪宅線調整政策的原因。
分析人士認爲，豪宅線標準的調整，將對深圳產生三大方面的影響，主要是：
1、降低老百姓尤其是剛需的購房成本考慮，調整豪宅稅符合這一方面。
因爲目前很多小戶型的總價就超過了豪宅稅標準，讓很多幾十平方米的蝸居被豪宅，從而承擔一筆不小的豪宅稅，顯然不利於滿足剛需的購房需求。
2、一方面，會讓買房負擔減輕，有了更大的入市動力。另一方面，賣方也會覺得這個利好自己也要分享，可能會對房價提高影響。
3、對整個二手房交易起到了更有利的成交，稅費減少了，購房門檻同時也降低了。
深圳樓市出現暖冬行情，一線城市有「鬆綁」信號？
有分析認爲，商務公寓「只租不售」政策取消的政策，和此前調整豪宅線刺激二手房交易的目的一致，那就是深圳經濟「穩增長」的需要。據數據顯示，2019年第三季度，深圳GDP增速創歷史最低紀錄，增幅僅5.12%。
值得注意的是，臨近年底，深圳樓市出現了一波逆勢大漲的「暖冬行情」。中國社科院發佈的一線城市緯房指數顯示，近一年來，廣州、北京、上海房價相對低迷，2019年1季度房價反彈力度較弱，反彈過後隨之先後開始下跌。只有深圳2019年下半年仍繼續維持上半年的漲勢。
據一線城市緯房指數監測顯示，截至今年10月，廣州房價同比下跌3.37%，北京同比下跌3.99%，上海同比微漲0.81%，深圳同比上漲5.58%。
不過對於此番商務公寓取消「只租不售」政策的影響，也有觀點指出不能將其簡單視爲樓市傳出「鬆綁」信號。
深圳市房地產研究中心主任王鋒認爲，這一政策對深圳樓市的影響微乎其微，實際是政府對規劃建設政策的調整，對房地產供應結構的一種供給側調整，不能誤讀爲深圳樓市調控放鬆。「之前規定只租不售，是因爲商務公寓炒作得比較厲害。去年731以來新拿地的商務公寓項目很少，即使其入市也需要3年左右週期。因此，這一政策對當前樓市影響是很小的。」
「今年1-11月份，深圳樓市一直運行平穩。深圳一直堅決貫徹落實國家宏觀調控政策，以後也必將嚴格落實房住不炒的調控要求，公衆要避免被部分媒體炒作誤導，對樓市產生錯誤預期。」王鋒表示。
經濟學家馬光遠表示，深圳樓市目前的情形與2015年啓動時有頗多相似之處，更有人認爲牛市有望重新來臨。不過，馬光遠表示房價不會再次出現如2015年那樣的「暴漲」，畢竟價格仍然在高點。深圳獲得空前的政策支持，不可以全部解讀爲樓市利好，還需要很長時間消化和兌現。
業主中介控盤一夜跳漲，半月放盤價拉升超300萬
值得注意的是，由於深圳樓市政策出現了一些變化，房地產交易的熱度始終沒有出現降溫的態勢，和其他城市新房二手房交易的現狀不同，深圳的樓市交易異常火熱。
據數據寶統計，近期深圳新房市場「日光盤」頻現。10月30日，深業中城開盤，2794批客戶搶192套房，備案均價13.1萬/平，去化率100%；11月5日，合正置地大廈推出61套住宅，均價約9.26萬/㎡，開盤當天售罄。
11月14日，寶中雲璽錦庭開盤，均價10.9萬/平，去化8成；11月24日晚，龍華金茂府突擊開盤，備案均價10.2萬/平，到場183組，最終成交161套，首批解籌率88%；11月29日，招商領璽開盤，備案均價10.8萬/平，僅用了4.5個小時就全部售完。
11月30日，更有四大樓盤共同開盤，並出現了首日去化八成，甚至全部秒光的情況。
更有不少人爆料稱，近期深圳二手房交易市場還出現了業主和中介一起控盤捂盤、暴力抬升價格的情況，一夜跳漲30萬、50萬的不在少數。更有業主貪心，直接將價格漲到了天花板。
據網友在微信朋友圈爆料，南山某高端小區三房，今年年初的成交價還是1000萬，8月份攀升到1100萬，11月中旬掛盤價爲1200萬左右，最後一套的成交價是1150萬，一直處在平穩的上漲通道。
但到了11月底，該小區同戶型所有放盤價突然變成了1500萬，最高1800萬，不到半個月暴力拉升了300至500萬。不少市場人士認爲，這是典型的業主和中介抱團控盤行爲，集體統一拉擡價格。
受到這些小區樓盤價格拉升的啓示，不少熱盤的業主也開始聯手坐莊。據悉，有組織者去物業拿到電話和聯繫方式，聯繫同戶型業主直接建群，甚至召開小衆集會，商議房價拉抬策略。爲了拉升價格可謂招式頻出。
分析人士認爲，儘管控盤拉價的行爲在少數，但房價的扭曲真實發生，如果樓盤熱銷、綁定學區等資源，供不應求，賣家強勢，就會有定價的底氣。稀缺屬性房源如果集體拉升的話，就很快形成新的價格錨點，從而買家們集體完成了業主們拉價的目標。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，需要警惕深圳市場交易反彈後，房企和房東等趁勢漲價，尤其要警惕二手房的價格炒作後，一手房的價格也開始上漲。對於後續市場風險來說，後續還是要引導稅費政策的落實，關鍵還是要做到房價穩定。
深圳市住建局也表示，深圳市仍然嚴格執行2016年以來的限購、限貸、限售、限價等政策，「穩地價、穩房價、穩預期」工作仍在有條不紊推進中。此外，房地產發展長效機制工作也在加快推進，未來深圳將通過住房制度深化改革，大力發展住房租賃市場，綜合運用土地、金融、稅收、立法等手段，持續完善房地產調控措施，繼續遏制投機炒作行爲，促進房地產市場平穩健康發展。
社科院報告：2025年樓市迎來拐點
儘管深圳樓市一方火熱，從全國房地產市場情況來看，樓市整體已經進入逐步降溫的階段。
據國家統計局消息顯示，10月份70個大中城市中，二手房房價下降的城市達到35個，佔到一半。這意味着，10月份房價下跌城市數量已創出55個月新高。
中國社科院發佈的《中國住房發展報告》預計，未來兩年將是樓市調控的關鍵期，樓市調控的機遇窗口將在2025前後關閉，住房發展的巨大潛力和預期將在2025年前後改變。
爲什麼拐點會在2025年，社科院給出了四大理由：
第一，中國目前處於城鎮化率30%-70%的快速發展區間，未來還有一定的需求潛力。雖然國內部分地區的城鎮化率已經超過了80%，達到發達國家水平，但整體而言，2018年底中國常住人口城鎮化率是59.58%，戶籍人口城鎮化率是43.37%。未來增長空間依然很大。對於樓市來說，未來幾年還將產生大量的剛需。
第二，中國經濟具有較強的韌性。分析人士表示，客觀上，今年市場政策面、資金面等大環境很不友好，但商品房銷售數據還是有一些可圈可點之處。
數據顯示，1-10月份，商品房銷售面積133251萬平方米，增速今年以來首次由負轉正，同比增長0.1%，其中，住宅銷售面積增長1.5%。此外，1-10月份，全國房地產開發投資109603億元，同比增長10.3%。其中，住宅投資增長14.6%。所以主觀上樓市已經轉涼，但數據上來看，未來企穩甚至回升才是大趨勢。
第三，炒房的利益機制依然存在。比如對於北京而言，樓市拐點基本已定，但仍有城市並不「服輸」，甚至存在業主集體控盤，大肆拉抬房價的情況。
第四，樓市調控不太可能放鬆。分析人士認爲，房地產開發投資、新開工等數據增速雖有所下降，但總量依然較高，大幅鬆綁的可能性很小。
編輯/Phoebe