房多多成立于2011年，2014年起便陆续有上市传闻，估值一度超10亿美元。时间来到2019年，终于要上市成功的房多多与最初相比有了哪些不同呢，它的优势和劣势又分别是什么？美東時間10月23日，房多多更新招股書，預計將於11月1日登陸納斯達克交易所，代碼爲$房多多(DUO.US)$。根據招股書，此次IPO房多多共發行700萬股ADS，發行區間爲13-15美元/ADS，最高募資金額爲1.05億美元，估值11.00-12.70億美元。
摩根士丹利、花旗集團、瑞銀集團、中金公司和香港尚乘集團（AMTD）將擔任本次發行的聯席承銷商。
房多多成立於2011年，2014年起便陸續有上市傳聞，估值一度超10億美元。時間來到2019年，終於要上市成功的房多多與最初相比有了哪些不同呢，它的優勢和劣勢又分別是什麼？
讓我們先從房地產與互聯網的往事說起。
一、房地產與互聯網的二十年往事
1、1999：互聯網與房地產的第一次照面
1998年，以福利分房制度取消爲標誌，商品房由此走上歷史舞臺，我國房地產江湖正式啓動。王石帶領的萬科從1994年開始專業化做房產，正好趕上第一波房地產紅利。
1999年，王石宣佈辭去萬科總經理，發誓要用一年時間搞懂互聯網，跟上時代的腳步。同年，莫天全在北京一套三居室出租屋中，創辦了中國物業網，也就是後來的搜房網。清華、美國西密歇根大學高材生吳波做了一個門戶網站——焦點網，專業運營房地產領域，這個網站如今叫搜狐焦點。
這是互聯網第一次與房地產狹路相逢，然而不過匆匆打了個照面。1999年之後，積澱多年的房地產行業迎來黃金髮展年代：中國經濟突飛猛進、城鎮化打開人口紅利窗口、市場化政策逐漸完善、連續寬鬆的金融環境。
而歸國精英們跨洋帶回來的中文互聯網創業潮，卻在本土化適應以及互聯網泡沫的衝擊下舉步維艱。至少在房地產領域，互聯網一不留神，就落後了許多年。
2、2005-2009：第一個突破口——廣告營銷
1999年以後，我國房地產行業經歷了難以想象的高速發展，與此同時，中介行業也發展得如火如荼。商品房作爲非標高價值不動產，整個交易鏈條冗長且複雜，中介的價值不言而喻。
2000年是房產中介的大年，後來響噹噹的中介經濟品牌鏈家、我愛我家、21世紀中國等都在這一年誕生。這些經濟品牌將分散的房產經紀人集中起來，連成以小區、城區、城市爲節點的中介網絡。在提高新房交易效率的同時，也爲二手房和租房業務打下了基礎。
而互聯網的卷席重來，則要到2005年之後。轉折點是國務院出臺「國八條」，打壓幾近瘋漲的房價。這是開發商們第一次感受到滯銷和資金鍊的壓力，開始「窮則思變」。
這一回，互聯網找到進入房地產行業的突破口是廣告營銷。以搜房網爲代表的門戶網站，通過媒體化品牌包裝、直播、看房團等多樣化方式，和形式單一的傳統媒體展開了有力競爭。
依託門戶網站的廣告營銷功能，互聯網首次在房地產行業站穩腳跟。2009年，全國房地產門戶網站的龍頭分別是新浪樂居、搜房網以及搜狐焦點。而新浪樂居以及搜房網更是在2009、2010年先後在美股IPO，成爲標誌性事件。
回過去看，互聯網通過廣告營銷和房地產行業接軌，更多是一種時代的趨勢。隨着互聯網的普及度提高，在線廣告的宣傳面廣度、宣傳效果衝擊度以及宣傳精準度，都是傳統媒體所無法企及的。
3、2014-2019：從O2O到SAAS
2014年的資本是躁動的，每一個互聯網+的故事都能得到熱錢青睞。BAT的成功讓人們徹底認可了互聯網的價值，也開始相信互聯網核心思維——流量的魔力。
這一年，房地產行業也被流量爲王攻克，標誌事件是房地產電商的興起和衰落，以及推行補貼換取未來——愛屋吉屋的快速崛起與失敗。某種程度上，這兩個事件決定了互聯網與房地產的現在和未來。
互聯網電商，邏輯是網絡拓客、房產O2O（線上到線下），試圖通過美女直播等在線活動，使新盤觸及儘可能多的流量，從而完成到線下的購買轉換。
不過，事實證明這些通過美女、禮物等吸引而來網絡流量，具有極強的分散性，與房地產樓盤明確的地域屬性極其不匹配，轉化率極低。頗具諷刺意味的是，邏輯明顯不通的房產電商，在當時卻幾乎每家房地產門戶網站都在做，並且大賺特賺。
箇中原因很多，其中最主要的一點，恰好和近日轟動的微博流量造假一事類似——沒有流量造出流量，沒有轉化僞造轉化。歷史總是驚人的相似，好在騙子總歸是被揭穿了，房地產電商的帷幕也就由此落下了。
這回的接力者是互聯網思維之砸錢大法，以愛屋吉屋爲首，房多多、安居客、房天下、樂居二手房等衆多平台，發起以標準化和大數據爲核心的弱化具體房屋經紀人挑戰，嘗試建立低佣金時代。而」用互聯網飛機大炮的方式挑戰傳統房地產中介的刀耕火種「，愛屋吉屋創始人如是說。
只是這一回，互聯網依舊沒有成功。因爲在很多維度上，互聯網不僅無法替代房產經紀，甚至難以削弱其存在的必要性：住宅區域分散、二手房、出租房信息變動大、房屋交易具體過程複雜繁瑣，涉及相關方衆多……這些都是互聯網無法解決的問題。
於是，永不言敗的互聯網開始考慮爲不可或缺的房產經紀提供服務——基於SaaS的工具和解決方案使代理商能夠以更好的方式開展更多業務。
傳統中介平台貝殼找房、安居客考慮接入互聯網加速下沉，互聯網門戶房多多的第三次轉型專業服務經紀商……互聯網與房地產，新的故事仍在進行着。
房地產行業區域分散的特徵，決定了流量擴散的侷限性，多對多的門戶廣告能有效引流，美女直播的多流量對單一樓盤卻沒有多少轉化率。同理，住宅區域分散、交易冗雜也決定着這是一個強服務行業，房產經紀們不是那麼容易可以被替代。
房地產互聯網發展二十多年，最初從門戶網站廣告營銷切入，但沒有侷限在效果廣告渠道這一定位，先後嘗試流量走法不通，簡化中介流程失敗，如今轉而走到服務中介以更好促進銷售的路線，也是新一輪的嘗試。
二、房多多美股IPO
2019年10月9日，房多多正式向SEC遞交招股書，擬進行首次公開募股（IPO），計劃交易代碼爲「DUO」。藉助這份招股書，得以一窺房地產行業互聯網SaaS的真面目。
1、商業模式
房多多成立於2011年，前後至今經歷了房地產互聯網的多次浪潮——門戶網站、O2O、砸錢整合房產經紀，如今是最新路線SaaS的參與者。
從商業本質上來說，房多多做的是中立第三方，通過技術和服務方案聚集全國分散的房產經紀。2016年以來，房多多平台註冊的房產經紀人數量增長很快。從2016年的52萬人次，迅速擴張至2019年上半年的107萬。根據統計，全國房產經紀人數量大約爲200萬，房多多的註冊人數已超過一半。
貝殼找房、安居客等傳統中介龍頭是房多多面臨的最大競爭對手，爲了抵抗房多多的擴張，貝殼找房在一二線完善的中介資源不對房多多開放。不過，在下沉和擴張速度上，房多多比貝殼找房們擁有天然的優勢。
首先，房多多的擴張速度很快。由於採用的是輕資產互聯網擴張模式，不需要一個個網點去組建店面。其次，由於中立的立場，房多多在三四線城市的下沉阻力更小，中小房產經紀對其沒有天然的競爭和抗拒意識，自然更願意加入平台。而貝殼找房在嘗試利用互聯網下沉時，則會因爲本身業務與中小房產經紀的競爭關係，受到明顯的排斥情緒。
當註冊和使用房多多平台的房產經紀人數達到一定規模之後，轉化變現就不成問題了。2016年以來，隨着註冊房產經紀人次的提升，房多多平台達成的交易數量也大幅提升，對應的，則是營業收入的水漲船高。2016年房多多營業收入爲14.76億元，2018年則增長到22.82億元，最新的2019上半年的營收規模再次突破，達到16.04億元，同比增長55.36%。
具體來看，房多多所選的路線，就是以繞不開的房產經紀爲核心對象，一方面基於廣闊的房源信息庫，吸引廣大買家進入平台；另一方面爲中小房產經紀提供包括形象包裝、加大曝光等全方位的產品服務，促成房產經紀與顧客的交易。
房多多的營收分爲兩大類，一類是來自交易的基本佣金收入，另一類則是創新計劃和其他增值服務的收入，主要包括銷售激勵收入、特許經營收入、金融服務收入、貸款便利服務收入和其他增值服務收入。目前基本佣金收入佔大頭。
2、具體經營業績
1）高註冊用戶是護城河
在房多多的商業模式下，有核心關鍵：1）平台能否吸引房產經紀人；2）平台是否有強大的住宅數據庫；3）平台能否吸引房地產買家。
房多多天然的第三方中立優勢，使得其SaaS產品在房產經紀中的接受度較高。近年來的規模增長表明，房多多平台的產品和服務是房產經紀們願意使用並且能促成交易的。
2019年上半年，房多多平台註冊房產經紀107萬人，超過市場總額的一半。其中，活躍房產經紀26萬人，上半年促成交易的有3萬人，達成總交易7萬筆，交易總金額913億元。
高註冊房產經紀人數是房多多最大的護城河，是增收提利的關鍵所在。而隨着使用習慣和頻次的增加，房產經紀對於平台的依賴程度也會越來越高。
其次，房多多擁有強大的住宅數據庫，爲房產經紀和房地產買家提供了廣泛的選擇。不過，房多多目前的房源主要都是從開放商處接入的新開盤房源，二手房和出租房數據很少，是未來需要攻克的方向。最後，房產經紀和房產數據齊備，房地產買家的到來便是水到渠成。
2）規模效應凸顯，淨利顯著提升
隨着房多多用戶和營收規模的增長，一些優勢逐漸凸顯出來。分析其利潤表結構，可以看到，2017年以來，房多多的毛利水平基本穩定在21%左右。而銷售和管理費用率則取得明顯的下降，2016年，房多多的銷售和管理費用率分別是6.66%、21.09%，而到了2019年上半年，這兩個數據分別降爲1.71%和6.22%，改善幅度顯著。
互聯網產品的規模效應是房多多效率改善的主要原因，爲了保證用戶的使用體驗，房多多在產品開發費用的支出比率維持相對穩定，自2017年以來維持在9%左右。
隨着費用的改善，房多多也成功實現盈利。2017年，房多多首次實現虧專盈，淨利爲64.9萬；2018年快速增長至1.04億元；2019上半年，房多多的盈利規模爲1.00億元，同比增長166.58%.
而隨着淨利潤的快速增長，房多多的淨利率也在逐年提高，從2017年勉強轉虧爲盈的0.04%，增長到2018年4.56%，2019年淨利率則達到6.25%。
三、總結
2019年，房地產互聯網的焦點集中在房產中介行業，房多多和鏈家本質都是房產經紀公司，區別只是重資產和輕資產之分。
重資產的鏈家在一二線穩紮穩打，地盤穩固，壁壘很高，缺點是進一步的擴張和下沉速度較慢。而輕資產的房多多通過互聯網迅速集結全國各地的中小房產經紀，市場規模增長迅速，規模效應逐步顯現；缺點則在於，壁壘遠低於鏈家。
由此看來，房多多選擇輕資產之快速而非重資產之穩健，賭的是未來房地產交易市場的持續增長的增量空間。