近年来，由于疫情爆发、经济和人口发展等多种因素，生命科学领域吸引了资本的加速流入，与此密不可分的生命科学商业地产亦吸引了投资者的注意。什么是生命科学商业地产？该领域有哪些投资机会？

#1 生命科学房地产迎来投资机遇

近年来，美国一些专为生命科学研发而建的商业地产，即生命科学房地产，已经成为了投资者眼中充满吸引力的另类房地产投资类型。

Clarion Partners的投资经理认为，这种与生命科学研发相关的机构或企业聚集在一起的产业集群现象，让美国一些城市愈发繁荣。同时，这种现象导致产业集群区域的商业地产的业主入住率及租金增长趋势表现持续强劲。

以下4种因素正推动资本加速流入生命科学领域，促使市场对为生命科学而建的商业房地产的需求越来越大：

人口老龄化

老年人在美国人口中所占比例愈来愈大。该群体目前占美国人口的约16%，预计截至2030年将超过20%[见下图]。与此同时，人口的平均预期寿命从1975年的72.6岁提高到2019年的78.9岁。平均来看，65岁以上老年人每年的医疗开支超过1.9万美元³。

医疗开支不断上升

未来十年，预计美国的全国医疗开支将以每年5.5%的平均速度增长，到2028年，占美国国内生产总值的比例将从2020年的约18%升至约20%[见下图]

COVID-19疫情

疫情推动了新型医疗及药物治疗的商业化，也让生命科学领域吸引了不少相关的融资。

医疗技术创新刺激美国经济

美国经济正在转向新的增长中心，医疗与技术创新的交叉协同作用，刺激了美国经济显著增长。⁵

#2生命科学房地产可投资规模将扩大

生命科学房地产的可投资规模，随着资本流动的增加而快速增长。三大资金来源推动生命科学领域的研发，且资本投入水平屡创新高[见下图]:

• 私募生命科学风险投资

• 美国国立卫生研究院的公共资金

• 企业生物制药研发资本

目前，可公开交易的房地产投资信托基金(REIT)管理的生命科学房地产市值约为304亿美元。参与该市场的顶级私募投资公司包括Biomed/Blackstone、Clarion Partners及少数其他公司。⁷Clarion Partner预计，生命科学房地产领域的可投资规模将达到1,000亿美元，并且这一数字还在快速增长。⁸

#3 生命科学房地产领域投资表现突出

近年来，根据美国房地产信托协会（NAREIT），生命科学房地产领域投资总回报（以亚历山大房地产股份有限公司的股价(ARE)计）明显优于美国传统的房地产[见下图]。

不仅如此，由于医疗行业需求的价格弹性不大，而且房地产行业的强劲基本面受经济周期风险的影响较小，越来越多的投资者开始关注生命科学房地产领域。

总体而言，该领域的优质资产表现出的核心要素包括：

• 现金流相对稳定

• 实测风险较低

• 可投资市场规模庞大且不断扩大

• 往绩纪录良好，租户保留率较高(80%)／持续资本开支较低。

虽然尚不能确定COVID-19疫情对企业（包括生命科学研究企业）办公类商业地产需求的影响程度。但Clarion Partners投资经理仍然认为，现在是专注于生命科学房地产领域的绝佳时机，因为该领域的市场规模正在迅速扩大，而大型机构的参与者却寥寥无几。

#4 总结

展望未来，Clarion Partners投资经理认为，生命科学房地产领域将为投资者提供极具吸引力的风险调整投资机会。投资者可以着重关注供应相对受限、租金长期持续增长，并且具有成熟、高增长性质的生命科学企业的商业房地产集群及相关投资机会。