关联方旗下3 家盈利医美医院有望纳入上市公司报表公司拟以3.37 亿元现金收购关联方医美产业投资基金及环球股权投资持有的3 家医美医院100%股权。无锡/唐山/石家庄3 家医院20 年合计收入1.3亿元/净利润2094 万元/净利率16%，盈利能力已处行业中上水平。若此次收购完成，连同体内的上海天大，上市公司体内将拥有4 家医美医院。医美产业链资产证券化已经拉开序幕，布局坚决/执行高效/资金充沛/激励完善的企业整合优质资源具备一定先发优势。公司已成立跨职能部门的并购团队，有望持续整合产业链，期待医美版图的持续壮大。给予房地产业务估值283.01 亿元（NAV）、医美62.33 亿元（基于可比公司21 年PS69 倍/公司45 倍），合计总市值345.34 亿元，目标价11.38 元，维持增持评级。

　　公司全资子公司拟以3.37 亿元收购产业基金旗下3 家医院公司全资子公司苏宁环球健康与关联方医美产业基金（公司持股45%）、苏宁环球集团共同签署《股权转让协议》，苏宁环球健康拟以现金方式收购医美产业基金和环球股权投资持有的无锡苏亚/唐山苏亚/石家庄苏亚100%股权，转让价格分别为1.3/0.94/1.13 亿元，合计3.37 亿元。医美产业基金、苏宁环球集团承诺3 家医院21-23 年合计净利润0.22/0.25/0.27 亿元，若未能完成，将按一定规则予以现金补偿。北京医美市场竞争相对激烈、引流成本高昂，产业投资基金控股的北京苏亚盈利能力待进一步提升，暂不参与此次交易，我们预估若北京苏亚后续盈利改善、时机成熟，有望注入上市公司。

　　拟注入资产20 年整体净利率16%，处行业中上水平无锡/唐山/石家庄医院20 年合计收入1.3 亿元/净利润2094 万元/净利率16%；21H1 收入6970 万元/净利润807 万元/净利率12%。公司2016-17年集中布局医美医院，17 年开始围绕统一的医美品牌苏亚医美加强制度规范等标准化建设，20 年3 家医院盈利能力已处行业中上水平（5%-20%），公司内功修炼成效显著。公司已成立跨职能部门的并购团队，后续医美产业资源整合有望持续，经验/激励/资金有助奠定医美业务长期发展动能。

　　医美业务版图有望持续扩张，维持增持评级

　　此次收购尚待股东大会批准，暂不纳入盈利预测。房地产业务采用NAV 估值，合理价值为283.01 亿元；采用情景假设预测21 年公司医美收入1.4亿元，采取PS 估值法，可比公司21 年平均PS（Wind 一致预期） 69 倍，给予医美业务45 倍2021PS，合理价值62.33 亿元。公司合理价值为345.34亿元，维持原目标价11.38 元，维持“增持”评级。

　　风险提示：区域房地产市场波动、实际医美业务落地节奏与情景假设存在较大差距、医美并购不及预期、关键人员流失风险。