投资要点
事件
6 月22 日晚，奥园美谷发布重大资产出售预案。拟通过在北京产权交易所公开挂牌的方式，转让其所持有的京汉置业100%股权、北京养嘉100%股权和蓬莱养老35%股权。本次公开挂牌转让的底价为10.2 亿元，交易对方以现金方式购买，最终交易价格将根据公开挂牌结果确定。
点评：
地产业务加速剥离，主业变更。本次交易前，公司的主要收入来源为地产开发，2020 年地产开发产生营收为14.03 亿元，占总营收的比重为70.58%。公司的房地产业务主要由京汉置业实施，截至2020 年末，京汉置业持有土地储备170.5万方，其中：拟开发建面为43.5 万方，在开发建面为127 万方。按区域划分：
天津占比44.3%、保定占比20.1%、张家界占比12.3%、阳江占比12.2%、重庆10.2%。根据评估机构估算，京汉置业净资产评估值为19.99 亿元，评估增值率为46.3%。北京养嘉拟作为天津等区域相关养老项目的管理运营主体，净资产评估值为-360.09 万元。蓬莱养老拟作为蓬莱市建设社会福利中心的运营主体，净资产评估值为1038.89 万元。本次交易后，公司主业将变更为医疗美容业务及化纤新材料业务。
地产资产置出，有助于加快公司的战略转型。1）提供资金支持。本次公开挂牌转让的底价为10.2 亿元，交易对方以现金方式购买。公司拟将回收的资金用于美丽健康产业发展、归还借款以及补充流动资金。2）优化财务结构。本次出售标的公司股权，有利于优化资产结构，降低资产负债率。根据备考审阅报告，公司的资产负债率将从72%下降至53%；负债规模将从68.0 亿元下降至25.9 亿元。3）理顺结构，避免同业竞争。本次交易将有助于解决公司与控股股东中国奥园在地产开发业务方面存在的同业竞争问题。
专注发展医美产业，战略版图逐步落地。1）医美转型坚决，管理层行动力强。
公司自2020 年6 月24 日完成控制权变更至今有一年的时间，管理层高效率、快节奏得完成了：品牌焕新战略发布、管理层变更、收购连天美下属2 家医院、与上游暨源生物等签订战略合作、推出股权激励、地产业务剥离等一系列动作。
2）大股东资金实力优势显著，在中游医美机构整合初期，资金为王。公司控股股东为年销售超1500 亿规模的房地产企业，货币资金为350 亿元。在中游医美机构并购整合初期，强大的资金实力有助于公司形成先发优势。3）医美战略规划清晰，以确定性穿越不确定性。公司坚持“美丽健康产业的科技商、材料商、服务商”的战略定位，全力构建奥园美谷医美生态，致力成为国内美丽健康产业头部品牌和医美生态集成商。
投资建议：奥园美谷积极进军医美赛道，通过收并购、战略合作方式，完善上游胶原蛋白原料、中游医美护肤品、下游医美机构多领域布局，为未来打造医美完善产业链奠定基础。建议积极关注公司后续发展。根据股权激励方案指引，公司21/22 年净利润达到1.87/5.69 亿元可达行权条件。
风险提示：资产转让进度不及预期，营业收入波动性加大，医美行业政策监管力度加大等。
投資要點
事件
6 月22 日晚，奧園美谷發佈重大資產出售預案。擬通過在北京產權交易所公開掛牌的方式，轉讓其所持有的京漢置業100%股權、北京養嘉100%股權和蓬萊養老35%股權。本次公開掛牌轉讓的底價爲10.2 億元，交易對方以現金方式購買，最終交易價格將根據公開掛牌結果確定。
點評：
地產業務加速剝離，主業變更。本次交易前，公司的主要收入來源爲地產開發，2020 年地產開發產生營收爲14.03 億元，佔總營收的比重爲70.58%。公司的房地產業務主要由京漢置業實施，截至2020 年末，京漢置業持有土地儲備170.5萬方，其中：擬開發建面爲43.5 萬方，在開發建面爲127 萬方。按區域劃分：
天津佔比44.3%、保定佔比20.1%、張家界佔比12.3%、陽江佔比12.2%、重慶10.2%。根據評估機構估算，京漢置業淨資產評估值爲19.99 億元，評估增值率爲46.3%。北京養嘉擬作爲天津等區域相關養老項目的管理運營主體，淨資產評估值爲-360.09 萬元。蓬萊養老擬作爲蓬萊市建設社會福利中心的運營主體，淨資產評估值爲1038.89 萬元。本次交易後，公司主業將變更爲醫療美容業務及化纖新材料業務。
地產資產置出，有助於加快公司的戰略轉型。1）提供資金支持。本次公開掛牌轉讓的底價爲10.2 億元，交易對方以現金方式購買。公司擬將回收的資金用於美麗健康產業發展、歸還借款以及補充流動資金。2）優化財務結構。本次出售標的公司股權，有利於優化資產結構，降低資產負債率。根據備考審閱報告，公司的資產負債率將從72%下降至53%；負債規模將從68.0 億元下降至25.9 億元。3）理順結構，避免同業競爭。本次交易將有助於解決公司與控股股東中國奧園在地產開發業務方面存在的同業競爭問題。
專注發展醫美產業，戰略版圖逐步落地。1）醫美轉型堅決，管理層行動力強。
公司自2020 年6 月24 日完成控制權變更至今有一年的時間，管理層高效率、快節奏得完成了：品牌煥新戰略發佈、管理層變更、收購連天美下屬2 家醫院、與上游暨源生物等簽訂戰略合作、推出股權激勵、地產業務剝離等一系列動作。
2）大股東資金實力優勢顯著，在中游醫美機構整合初期，資金爲王。公司控股股東爲年銷售超1500 億規模的房地產企業，貨幣資金爲350 億元。在中游醫美機構併購整合初期，強大的資金實力有助於公司形成先發優勢。3）醫美戰略規劃清晰，以確定性穿越不確定性。公司堅持「美麗健康產業的科技商、材料商、服務商」的戰略定位，全力構建奧園美谷醫美生態，致力成爲國內美麗健康產業頭部品牌和醫美生態集成商。
投資建議：奧園美谷積極進軍醫美賽道，通過收併購、戰略合作方式，完善上游膠原蛋白原料、中游醫美護膚品、下游醫美機構多領域佈局，爲未來打造醫美完善產業鏈奠定基礎。建議積極關注公司後續發展。根據股權激勵方案指引，公司21/22 年凈利潤達到1.87/5.69 億元可達行權條件。
風險提示：資產轉讓進度不及預期，營業收入波動性加大，醫美行業政策監管力度加大等。
