公司介绍：大湾区城市更新领军企业

佳兆业集团控股有限公司成立于1999 年，总部位于香港，2009 年于香港上市，是中国大型综合性投资集团。创立初期公司精耕于深圳，而后进行了全国规模化扩张，2012 年开始进入到多元化发展阶段。

目前，公司旗下拥有20 多家集团及专业公司，业务覆盖粤港澳大湾区、京津冀、长江经济带等主要经济区域，涵盖综合开发、城市更新、健康医疗、旅游产业、物业管理等20 多个产业领域。

全国旧改加速，自上而下政策不断推进

当前我国城镇化率已经处于60%的较高水平，从发达国家城镇化率提升规律来看，城镇化率进一步提升速度将会放缓。房地产市场将逐渐从增量开发过度至存量更新，旧城改造市场将逐渐打开。

“十四五”规划首次提出“城市更新”概念，政策驱动下，旧改行业有望实现加速发展。规划指出要加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。

合约销售突破千亿，大湾区表现强劲

佳兆业2020 年合约销售创历史新高。2020 年签约销售面积616 万㎡，同比增长33%，三年复合增速27%。实现合约销售1069 亿元，同比增长21%，三年复合增速24%。

多渠道拿地进一步提升佳兆业资源获取能力。2020 年佳兆业集团在全国范围内获得47 个新增项目，新增项目权益面积约为565 万平方米，货值1900 亿元。按收购土地权益代价计，公司通过招拍挂获地占比53%、旧改占比29%；按权益面积划分，大湾区新增土地占比63%。

盈利预测及估值建议

预计2021 年至2023 年，公司实现收入717.77 亿、891.17 亿及1064.00 亿，同比增长28.70%、24.16%及19.39%。实现归属母公司净利润63.59 亿、78.22 亿及89.22 亿，同比增长16.74%、23.01%及14.05%。摊薄后每股收益0.91、1.12 及1.27，对应PE 为2.75、2.24 及1.96 倍。

我们认为，长期来看，伴随着一线城市城镇化率超过85%，城镇化率提升速度将会显著放缓，房地产市场从增量开发过度到存量更新，旧改空间持续打开。中短期来看，2018 年至2020 年公司房地产权益销售规模高速增长，复合增速超过20%，叠加旧改模式下，拿地成本相对招拍挂市场相对优势明显，双重驱动下业绩层面未来三年收入利润增速高于行业平均。当前恒生地产建筑业指数在9.0 倍市盈率交易，相比同等市值规模的中性房企，佳兆业集团当前股价对应2021 年的业绩市盈率仅2.75 倍，具备明显估值优势。鉴于公司属于旧城改造行业细分龙头企业，业绩增速及盈利能力预计持续跑赢行业，首次覆盖给与“买入”评级。

风险提示事件：融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、研究报告使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时