一、事件概述
6 月22 日，公司发布公告称拟在北京产权交易所通过公开挂牌转让的方式出售公司持有的京汉置业集团有限责任公司100%股权、北京养嘉健康管理有限公司100%股权和蓬莱华录京汉养老服务有限公司35%股权（以下统称“标的公司”），并由交易对方以现金形式购买，最终交易价格将根据公开挂牌结果确定。
二、 分析与判断
拟剥离地产业务轻装上阵，战略转型进一步明晰拟出售标的公司情况：截至评估基准日2020年12月31日，标的公司采用资产基础法评估的资产价值合计为20.06亿元,同时，2021年4月9日，京汉置业股东通过了分红的决议，向股东分红10亿元; 公司参考上述评估结果并扣减分红金额，作为本次交易标的挂牌底价。由于标的公司2020年末资产总额（75.14亿元）、资产净额（14.78亿元）和2020年度营业收入（15.92亿元）占公司同期经审计的对应财务指标的比例分别为80.09%、86.22%和80.11%，均达到50%以上，本次交易构成重大资产重组。债权债务：截至2021年5月31日标的公司合计借款金额为3.09亿元，公告指出，受让方应于资产出售协议签订之日起90 个工作日内向标的公司提供借款，用于标的公司向上市公司及其子公司偿还存续债务。地产业务置出影响：1）资金实力进一步夯实，公司将利用收回的现金用于医美产业投入，并结合此前发布的产业基金、并购贷款等多种融资方式，集中资源推进医美上游的布局和中游的收并购，加快医美生态集成商的战略落地；2）有利于优化资产结构，降低资产负债率；3）亦有助于解决公司与控股股东存在的同业竞争问题，维护公司股东利益。
医美生态业务基础已具备，即将进入加速兑现期将更加符合美丽健康产业的科技商、材料商和服务商的战略定位。交易前，公司主要以健康住宅开发为主的地产业务、新材料研发与制造为主的化纤新材料业务以及医美相关业务为主。交易后，公司房地产业务将大幅收缩，更加聚焦于以医疗美容为主的业务布局，可持续经营能力、盈利能力以及上市公司价值有望同步提升。医美生态业务基础已具备：致力于成为国内美丽健康产业头部品牌和医美生态集成商，中游切入+上游立足+下游卡位步步为营。上游科技端：已与肌源生物签订投资协议，拟收购相关公司51%-70%股权；独家代理医美仪器，并联合专门渠道共同开拓专科市场；前期与暨源生物（人源胶原蛋白）、KDM（溶脂针、动能素、透明质酸）的战略合作在积极推进。中游：已将华东优质医美服务机构连天美收入囊中，全国范围内正在对头部服务机构加速跑马圈地；下游：签约医美头部主播，并以股权形式与头部网红及MCN 进行合作，联动上游科技端和下游流量端资源对现有的医美服务机构赋能。我们认为，这种商业模式的本质是在有形关联、无形关联、竞争对手之间关联中享受共享某项价值活动带来的竞争优势，有望缩短公司的成长曲线。
三、投资建议
目前，公司内部治理结构已理顺，外部并购合作事项推进顺利，本次地产业务剥离交易完成后公司综合实力将再提升。我们认为基于国内医美市场需求的丰富性和多层次性，以及公司在业务拓展+经营模式+品牌塑造过程中逐步形成的壁垒，叠加其强大的执行力和兑现力，将极大受益于医美行业高速发展红利，其价值未来将更多体现在能力持续提升下的平台价值，预计公司2021—2023年的归母净利分别为1.69、4.14和6.72亿元，对应EPS 分别 为0.22、0.53 和0.86 元，对应2022 年PE 仅为39.9 倍，远低于医美行业2022年100X 估值水平，是医美板块中极具性价比投资标的,维持“推荐”评级。
风险提示：
行业竞争加剧，医美项目落地不及预期。
一、事件概述
6 月22 日，公司發佈公告稱擬在北京產權交易所通過公開掛牌轉讓的方式出售公司持有的京漢置業集團有限責任公司100%股權、北京養嘉健康管理有限公司100%股權和蓬萊華錄京漢養老服務有限公司35%股權（以下統稱“標的公司”），並由交易對方以現金形式購買，最終交易價格將根據公開掛牌結果確定。
二、 分析與判斷
擬剝離地產業務輕裝上陣，戰略轉型進一步明晰擬出售標的公司情況：截至評估基準日2020年12月31日，標的公司採用資產基礎法評估的資產價值合計為20.06億元,同時，2021年4月9日，京漢置業股東通過了分紅的決議，向股東分紅10億元; 公司參考上述評估結果並扣減分紅金額，作為本次交易標的掛牌底價。由於標的公司2020年末資產總額（75.14億元）、資產淨額（14.78億元）和2020年度營業收入（15.92億元）佔公司同期經審計的對應財務指標的比例分別為80.09%、86.22%和80.11%，均達到50%以上，本次交易構成重大資產重組。債權債務：截至2021年5月31日標的公司合計借款金額為3.09億元，公告指出，受讓方應於資產出售協議簽訂之日起90 個工作日內向標的公司提供借款，用於標的公司向上市公司及其子公司償還存續債務。地產業務置出影響：1）資金實力進一步夯實，公司將利用收回的現金用於醫美產業投入，並結合此前發佈的產業基金、併購貸款等多種融資方式，集中資源推進醫美上游的佈局和中游的收併購，加快醫美生態集成商的戰略落地；2）有利於優化資產結構，降低資產負債率；3）亦有助於解決公司與控股股東存在的同業競爭問題，維護公司股東利益。
醫美生態業務基礎已具備，即將進入加速兑現期將更加符合美麗健康產業的科技商、材料商和服務商的戰略定位。交易前，公司主要以健康住宅開發為主的地產業務、新材料研發與製造為主的化纖新材料業務以及醫美相關業務為主。交易後，公司房地產業務將大幅收縮，更加聚焦於以醫療美容為主的業務佈局，可持續經營能力、盈利能力以及上市公司價值有望同步提升。醫美生態業務基礎已具備：致力於成為國內美麗健康產業頭部品牌和醫美生態集成商，中游切入+上游立足+下游卡位步步為營。上游科技端：已與肌源生物簽訂投資協議，擬收購相關公司51%-70%股權；獨家代理醫美儀器，並聯合專門渠道共同開拓專科市場；前期與暨源生物（人源膠原蛋白）、KDM（溶脂針、動能素、透明質酸）的戰略合作在積極推進。中游：已將華東優質醫美服務機構連天美收入囊中，全國範圍內正在對頭部服務機構加速跑馬圈地；下游：簽約醫美頭部主播，並以股權形式與頭部網紅及MCN 進行合作，聯動上游科技端和下游流量端資源對現有的醫美服務機構賦能。我們認為，這種商業模式的本質是在有形關聯、無形關聯、競爭對手之間關聯中享受共享某項價值活動帶來的競爭優勢，有望縮短公司的成長曲線。
三、投資建議
目前，公司內部治理結構已理順，外部併購合作事項推進順利，本次地產業務剝離交易完成後公司綜合實力將再提升。我們認為基於國內醫美市場需求的豐富性和多層次性，以及公司在業務拓展+經營模式+品牌塑造過程中逐步形成的壁壘，疊加其強大的執行力和兑現力，將極大受益於醫美行業高速發展紅利，其價值未來將更多體現在能力持續提升下的平台價值，預計公司2021—2023年的歸母淨利分別為1.69、4.14和6.72億元，對應EPS 分別 為0.22、0.53 和0.86 元，對應2022 年PE 僅為39.9 倍，遠低於醫美行業2022年100X 估值水平，是醫美板塊中極具性價比投資標的,維持“推薦”評級。
風險提示：
行業競爭加劇，醫美項目落地不及預期。
