牛牛敲黑板：據港交所5月24日披露，越秀服務集團通過港交所主板上市聆訊，農銀國際、建銀國際、中信建投國際及越秀融資為其聯席保薦人。
按綜合實力計算，2021年越秀服務集團在物管服務百強企業中位列第16名；而在2020年物業服務百強企業中，就非商業物業在管面積而言，公司排名第45名，就商業物業在管面積而言，公司位列第62名。
公司在2020年末向其戰略投資者廣州地鐵收購了廣州地鐵環境工程及廣州地鐵物業管理，並一躍成為「地鐵環境工程維護+地鐵物業管理運營業務」的複合型物業管理公司。
招股書顯示，2018年-2020年越秀服務集團實現收入7.63億元、8.96億元、11.68億元，歸母淨利潤為4545.8萬元、9132.7萬元、1.99億元，均呈現出積極增長態勢，其中淨利潤規模更是連續兩年實現翻番。
從結構來看，越秀服務集團的收入來源於非商業物業管理及增值服務和商業物業管理及運營服務兩個部分。2018年-2020年，非商業物業業務實現收入4.94億元、6.03億元、8.11億元，佔公司收入比重分別為64.8%、67.3%、69.4%。
作為對比，越秀服務集團的商業物業管理及運營服務在2018年-2020年分別實現收入2.69億元、2.93億元、3.57億元，佔公司收入比重分別為35.2%、32.7%、30.6%。
兩相比較之下，不難看出雖然報告期內公司的商業物業收入規模仍然在增長，但是相比於非商業物業業務而言收入規模增速較慢，對應的收入佔比也在持續走低。
盈利表現層面，2018年-2020年越秀服務集團的非商業物業業務分別實現毛利1.05億元、1.51億元、2.93億元，同期該業務的毛利率分別為21.3%、25%、36.1%，兩組數據均呈現良好增長勢頭。
反觀公司的商業物業業務，表現則遜色不少。2018年-2020年該板塊的毛利分別為9246萬元、9275.2萬元、1.10億元，毛利規模增速顯著低於非商業物業業務；而同期毛利率為34.4%、31.7%、30.8%，同比更是出現了負增長。
雖然商業物業板塊盈利表現相對疲弱，但好在佔據越秀服務集團收入大頭的非商業物業業務毛利率水平持續大幅走高，並由此推動了公司整體毛利率由2018年的25.9%提升至2020年的34.5%。
截至2020年年底，越秀服務集團的在管面積為3264.8萬平方米，在管物業數量為215個。
具體來看，截至2020年末越秀服務集團的非商業物業的在管面積合計為2985.3萬平方米，佔公司總的在管面積的91.4%。進一步細分，公司住宅物業的在管面積為2198.8萬平方米，公建物業為567.7萬平方米，產業園及其他為218.8萬平方米。
同期，商業物業的在管面積為279.5萬平方米，佔公司總的在管面積的8.6%。其中，寫字樓的在管面積為229萬平方米，購物商城為23.3萬平方米，專業市場及其他為27.2萬平方米。
綜合來看，在提供商業運營服務的物業服務百強企業中，按在管面積計算越秀服務集團2020年的市場份額僅為0.1%，市場影響力較為有限。此外，公司還存在業績依賴大股東、業務集中在大灣區的情況。
根據招股書披露，2018年-2020年越秀服務集團來自於廣州越秀集團和越秀地產（00123）及其各自的合營企業、聯營企業及其他關聯方開發的物業分別佔公司在管項目總數約86.3%、80.5%、79.5%，同時上述物業管理服務產生的營業收入佔公司相關年度物業管理服務產生的營業收入總額的91.7%、88.6%、90%。
而上述越秀地產正是公司的控股股東，廣州越秀集團則是公司的間接股東。如此看來，越秀服務集團對於大股東的依賴度可見一斑。
從地域分佈來看，越秀服務集團的在管項目集中在大灣區。招股書數據顯示，截至2020年末公司在大灣區的在管面積為2530萬平方米，約佔總在管面積的77.4%。收入角度來看，2018年-2020年，越秀服務集團產生自大灣區的收入佔營收總額約85.4%、84.1%、82.4%，亦印證了大灣區對於公司業績的重要性。
事實上，越秀服務集團將業務重心放在大灣區，與公司的控股股東越秀地產業務大肆押注於此地區不無關聯。公開資料顯示，2020年越秀地產全年累計合同銷售金額約957.6億元，其中來自大灣區的銷售金額為636.6億元，佔比達66.5%。
招股書顯示，2020年11月，越秀服務集團收購了廣州地鐵環境工程及廣州地鐵物業管理，一舉新增了超過500萬平方米的在管面積，同時也使得公司切入了在管地鐵站線及車輛段地鐵上蓋物業等新的業態。
據公司透露，TOD綜合物業管理模式將成為越秀服務集團未來規模擴張和利潤增長的新動能。
根據中國交通運輸部數據顯示，截至2020年末國內共有44個城市開通運營城市軌道交通線路233條，運營里程合共7545.5公裏。其中僅2020年，中國新增城市軌道交通線路39條，新增運營里程1240公里，同比2019年增長20.1%。
據瞭解，目前日本、新加坡、中國香港等地已形成了較為成熟的TOD模式，而國內才剛剛起步。
據披露，越秀服務計劃將募資淨額作以下用途：為戰略收購和投資提供資金，並進一步建立策略聯盟，擴大業務規模，增強地域影響力並提高在住宅物業管理服務市場、公共物業管理服務市場以及商業物業管理及運營服務市場中的業務滲透率；進一步發展增值服務，以將提供的服務組合多元化發展及提升盈利能力；開發信息技術系統和智能社區；補充營運資金和一般公司用途。