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浦东金桥(600639):金色中环发展带上的核心区域开发商

浦東金橋(600639):金色中環發展帶上的核心區域開發商

中泰證券 ·  2021/05/17 00:00

  “浦東金橋:上海金橋區域核心城市開發及運營商上海金橋出口加工區開發股份有限公司成立於1992 年,公司於1993 年3 月登陸上海證券交易所。上市至今,公司抓住浦東開發開放契機,依託上市公司的品牌優勢、資金優勢,積極承擔上海自由貿易試驗區金橋區域內的開發建設、招商引資、產業發展和載體運營管理,着力打造產城融合的示範園區。

  園區業務:多業態發力,租賃物業貢獻穩定租金收入園區業務方面,公司主要從事上海金橋產業園區內房地產項目的開發、運營和管理。2018 年來,浦東金橋持有供出租項目建築面積持續擴張,出租率整體維持在80%以上的較高水平。截至2020 年末,公司持有的各類經營性物業約270 萬㎡,總體出租率80.71%。

  2021 年浦東金橋繼續推進園區內持有物業開發,2021 年重點推動金橋壹中心、中移動上海研究院等13 個工程項目前期及開工建設;Office Park 金科園項目按計劃節點推進。

  住宅開發:打造碧雲品牌高品質住宅

  住宅開發方面,浦東金橋依靠自身區域綜合開發優勢,承接了區域內高品質住宅項目開發,已售未結算項目隱含較高待結算利潤。我們按照核心項目碧雲尊邸項目50%的預售比例估算,在房價不漲的假設下,碧雲尊邸項目合計總貨值接近90 億,根據公司開發進度表,項目建設預計總投資在28.8 億,已售未結算項目隱含可結算利潤較高。其中已銷售部分預計2021 年進入收入結算。

  區域發展:五大倍增+金色中環,金橋開發大有可期2020 年是浦東新區倍增行動、金色中環建設的發力年,根據浦東金橋經營計劃,公司將按照“運營一批、建設一批、儲備一批”的總體思路,全力推動20 多個工程建設的滾動策劃、開發建設。作為浦東新區國資委下屬的金橋區域主要開發主體,在高質量政策扶持政策下,公司經營質量方面有望實現高質量的持續性增長。

  投資建議:我們預計,伴隨浦東金橋前期銷售的碧雲尊邸陸續交付結算,同時,租賃物業持續竣工招商進入成熟運營階段,公司收入及業績將實現穩健增長。

  預計2021 年至2023 年,公司實現營業收入42.48 億、49.3 億、54.92 億,同比增長18%、16%及11%,實現歸屬母公司淨利潤12.94 億、15.78 億及19.48 億,同比增長16.8%、21.93%及23.5%;攤薄後每股收益1.15、1.41 及1.74,對應PE 為10.6 倍、8.7 倍及7 倍。

  目前申萬園區開發指數PE 在14.6 倍交易,浦東金橋2021 年業績對應目前股價為10.6 倍。作為上海浦東金橋區域的核心區域開發商,多業態的持有型物業貢獻穩健增長的租金收入的同時,高品質住宅銷售持續增厚公司業績,在十四五“浦東倍增”以及“金色中環”規劃驅動下,公司有望迎來政策助力下的高質量發展。我們認為,公司強大的區域綜合開發實力以及持有型物業所處的區域優勢下,公司成長的確定性較高,首次覆蓋,給與“買入”評級。

  風險提示事件:融資環境收緊超預期、房地產調控政策收緊超預期、疫情反覆再次衝擊地產租賃業務、研究報告使用的公開資料可能存在信息滯後或更新不及時

譯文內容由第三人軟體翻譯。


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