“浦东金桥：上海金桥区域核心城市开发及运营商上海金桥出口加工区开发股份有限公司成立于1992 年，公司于1993 年3 月登陆上海证券交易所。上市至今，公司抓住浦东开发开放契机，依托上市公司的品牌优势、资金优势，积极承担上海自由贸易试验区金桥区域内的开发建设、招商引资、产业发展和载体运营管理，着力打造产城融合的示范园区。
园区业务：多业态发力，租赁物业贡献稳定租金收入园区业务方面，公司主要从事上海金桥产业园区内房地产项目的开发、运营和管理。2018 年来，浦东金桥持有供出租项目建筑面积持续扩张，出租率整体维持在80%以上的较高水平。截至2020 年末，公司持有的各类经营性物业约270 万㎡，总体出租率80.71%。
2021 年浦东金桥继续推进园区内持有物业开发，2021 年重点推动金桥壹中心、中移动上海研究院等13 个工程项目前期及开工建设；Office Park 金科园项目按计划节点推进。
住宅开发：打造碧云品牌高品质住宅
住宅开发方面，浦东金桥依靠自身区域综合开发优势，承接了区域内高品质住宅项目开发，已售未结算项目隐含较高待结算利润。我们按照核心项目碧云尊邸项目50%的预售比例估算，在房价不涨的假设下，碧云尊邸项目合计总货值接近90 亿，根据公司开发进度表，项目建设预计总投资在28.8 亿，已售未结算项目隐含可结算利润较高。其中已销售部分预计2021 年进入收入结算。
区域发展：五大倍增+金色中环，金桥开发大有可期2020 年是浦东新区倍增行动、金色中环建设的发力年，根据浦东金桥经营计划，公司将按照“运营一批、建设一批、储备一批”的总体思路，全力推动20 多个工程建设的滚动策划、开发建设。作为浦东新区国资委下属的金桥区域主要开发主体，在高质量政策扶持政策下，公司经营质量方面有望实现高质量的持续性增长。
投资建议：我们预计，伴随浦东金桥前期销售的碧云尊邸陆续交付结算，同时，租赁物业持续竣工招商进入成熟运营阶段，公司收入及业绩将实现稳健增长。
预计2021 年至2023 年，公司实现营业收入42.48 亿、49.3 亿、54.92 亿，同比增长18%、16%及11%，实现归属母公司净利润12.94 亿、15.78 亿及19.48 亿，同比增长16.8%、21.93%及23.5%；摊薄后每股收益1.15、1.41 及1.74，对应PE 为10.6 倍、8.7 倍及7 倍。
目前申万园区开发指数PE 在14.6 倍交易，浦东金桥2021 年业绩对应目前股价为10.6 倍。作为上海浦东金桥区域的核心区域开发商，多业态的持有型物业贡献稳健增长的租金收入的同时，高品质住宅销售持续增厚公司业绩，在十四五“浦东倍增”以及“金色中环”规划驱动下，公司有望迎来政策助力下的高质量发展。我们认为，公司强大的区域综合开发实力以及持有型物业所处的区域优势下，公司成长的确定性较高，首次覆盖，给与“买入”评级。
风险提示事件：融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、疫情反复再次冲击地产租赁业务、研究报告使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时
“浦東金橋：上海金橋區域核心城市開發及運營商上海金橋出口加工區開發股份有限公司成立於1992 年，公司於1993 年3 月登陸上海證券交易所。上市至今，公司抓住浦東開發開放契機，依託上市公司的品牌優勢、資金優勢，積極承擔上海自由貿易試驗區金橋區域內的開發建設、招商引資、產業發展和載體運營管理，着力打造產城融合的示範園區。
園區業務：多業態發力，租賃物業貢獻穩定租金收入園區業務方面，公司主要從事上海金橋產業園區內房地產項目的開發、運營和管理。2018 年來，浦東金橋持有供出租項目建築面積持續擴張，出租率整體維持在80%以上的較高水平。截至2020 年末，公司持有的各類經營性物業約270 萬㎡，總體出租率80.71%。
2021 年浦東金橋繼續推進園區內持有物業開發，2021 年重點推動金橋壹中心、中移動上海研究院等13 個工程項目前期及開工建設；Office Park 金科園項目按計劃節點推進。
住宅開發：打造碧雲品牌高品質住宅
住宅開發方面，浦東金橋依靠自身區域綜合開發優勢，承接了區域內高品質住宅項目開發，已售未結算項目隱含較高待結算利潤。我們按照核心項目碧雲尊邸項目50%的預售比例估算，在房價不漲的假設下，碧雲尊邸項目合計總貨值接近90 億，根據公司開發進度表，項目建設預計總投資在28.8 億，已售未結算項目隱含可結算利潤較高。其中已銷售部分預計2021 年進入收入結算。
區域發展：五大倍增+金色中環，金橋開發大有可期2020 年是浦東新區倍增行動、金色中環建設的發力年，根據浦東金橋經營計劃，公司將按照「運營一批、建設一批、儲備一批」的總體思路，全力推動20 多個工程建設的滾動策劃、開發建設。作爲浦東新區國資委下屬的金橋區域主要開發主體，在高質量政策扶持政策下，公司經營質量方面有望實現高質量的持續性增長。
投資建議：我們預計，伴隨浦東金橋前期銷售的碧雲尊邸陸續交付結算，同時，租賃物業持續竣工招商進入成熟運營階段，公司收入及業績將實現穩健增長。
預計2021 年至2023 年，公司實現營業收入42.48 億、49.3 億、54.92 億，同比增長18%、16%及11%，實現歸屬母公司凈利潤12.94 億、15.78 億及19.48 億，同比增長16.8%、21.93%及23.5%；攤薄後每股收益1.15、1.41 及1.74，對應PE 爲10.6 倍、8.7 倍及7 倍。
目前申萬園區開發指數PE 在14.6 倍交易，浦東金橋2021 年業績對應目前股價爲10.6 倍。作爲上海浦東金橋區域的核心區域開發商，多業態的持有型物業貢獻穩健增長的租金收入的同時，高品質住宅銷售持續增厚公司業績，在十四五「浦東倍增」以及「金色中環」規劃驅動下，公司有望迎來政策助力下的高質量發展。我們認爲，公司強大的區域綜合開發實力以及持有型物業所處的區域優勢下，公司成長的確定性較高，首次覆蓋，給與「買入」評級。
風險提示事件：融資環境收緊超預期、房地產調控政策收緊超預期、疫情反覆再次衝擊地產租賃業務、研究報告使用的公開資料可能存在信息滯後或更新不及時
