投资摘要：
本篇报告核心投资要点为预期盈利能力出现拐点。我们通过对公司现存117 个项目进行调研，发现超70 个项目售价高于(20 年7 月)物业估值报告。77 个在售的项目调整毛利率可达33.8%，相比117 个现存项目估值报告中预期21.8%的毛利率水平，提升了12 个百分点。随着项目的逐步结算将提升公司整体毛利率。
销售即将突破千亿，销售均价不同程度提升。2020 年销售金额972.01 亿元，同比增长9.39%，销售均价同比增速由2019 年的-14%提升至2020 年的8%。
2021 年2 至4 月均价分别同比提升27%、1%和18%。
成本端维稳。2017 年-2020.4，金辉控股已交付的平均土地收购成本分别为2,141 元、2,692 元、5,120 元及5,357 元。招股书数据显示，过往89 个项目从获取到竣工平均周期在37 个月，中位数33 个月。由此判断以上交付的平均土地收购成本基本对应2014 年-2017.4 年当年新增土地均价。2020 年当年新增土地均价为5,126 元，与2017 年新增土地成本相近，成本端维持稳定。
三条红线均达标，带息负债年增速上限为15%，财务运作空间充足。
截至2020 年底，公司的净负债率为75.3%，现金短贷比为1.4，剔除预售款项后的资产负债率为69%，全部达到“三道红线”政策绿档要求。
少数股东权益和现金大幅增加超百亿。2020 年现金同比提升98%至265.9 亿元。
融资成本稳中有降。加权平均融资费率2018-2020 年分别为 7.65%、7.76%及7.47%。
土储充足，按2020 年结算面积，足够10 年发展需求。土地储备总建面达到3073万平方米，权益土储建面2405 万平，2020 年结转面积为256 万方，土储/结转面积覆盖比达9.4，且其中94.7%位于二线及核心三线城市。
销售均价高的区域土储充足。长三角和西北2020 年销售均价分别为27,574 元和14,376 元，土储占比13%和30%。按2020 年结算面积，长三角和西北土储/交付面积均在20 倍左右，对公司未来高结算均价有足够的支撑。
拿地稳健且成本低。2020 年新增土储均价5126 元/平，占当期销售均价的36%，拿地销售面积比0.62。2021 年一季度拿地权益建面54.21 万平，排名34 名。
均价6545 元/平，占当期销售均价的40.84%。
收入结转快，覆盖倍数为2.01。超80%可出售建面低于20 万方，项目面积小，保证高周转。营业总收入348.8 亿元，同比提升34.3%。结转面积同比增长43.6%至255.65 万方, 预收/结转收入覆盖倍数为2.01。
核心团队行业经验丰富。
董事长林定强在房地产行业拥有逾26 年的经验。
林定强之子林宇出任执行总裁，将为公司带来创新理念。2011 年正式加入金辉，2015 年进入集团总部工作，10 年间积累了房地产工作经验。
投资建议：我们预计公司2021~2023 年每股收益分别为1.04 元、1.44 元、1.9元，相对于当前股价PE 为3.84 倍、2.77 倍、2.1 倍。每股NAV 为9 元（10.8港元），目前现价较之折价57.2%。预期公司毛利率出现拐点，首次覆盖给予“买入”评级。
风险提示：销售不及预期风险、房地产政策调控风险、疫情反复风险。
投資摘要：
本篇報告核心投資要點爲預期盈利能力出現拐點。我們通過對公司現存117 個項目進行調研，發現超70 個項目售價高於(20 年7 月)物業估值報告。77 個在售的項目調整毛利率可達33.8%，相比117 個現存項目估值報告中預期21.8%的毛利率水平，提升了12 個百分點。隨着項目的逐步結算將提升公司整體毛利率。
銷售即將突破千億，銷售均價不同程度提升。2020 年銷售金額972.01 億元，同比增長9.39%，銷售均價同比增速由2019 年的-14%提升至2020 年的8%。
2021 年2 至4 月均價分別同比提升27%、1%和18%。
成本端維穩。2017 年-2020.4，金輝控股已交付的平均土地收購成本分別爲2,141 元、2,692 元、5,120 元及5,357 元。招股書數據顯示，過往89 個項目從獲取到竣工平均週期在37 個月，中位數33 個月。由此判斷以上交付的平均土地收購成本基本對應2014 年-2017.4 年當年新增土地均價。2020 年當年新增土地均價爲5,126 元，與2017 年新增土地成本相近，成本端維持穩定。
三條紅線均達標，帶息負債年增速上限爲15%，財務運作空間充足。
截至2020 年底，公司的淨負債率爲75.3%，現金短貸比爲1.4，剔除預售款項後的資產負債率爲69%，全部達到“三道紅線”政策綠檔要求。
少數股東權益和現金大幅增加超百億。2020 年現金同比提升98%至265.9 億元。
融資成本穩中有降。加權平均融資費率2018-2020 年分別爲 7.65%、7.76%及7.47%。
土儲充足，按2020 年結算面積，足夠10 年發展需求。土地儲備總建面達到3073萬平方米，權益土儲建面2405 萬平，2020 年結轉面積爲256 萬方，土儲/結轉面積覆蓋比達9.4，且其中94.7%位於二線及核心三線城市。
銷售均價高的區域土儲充足。長三角和西北2020 年銷售均價分別爲27,574 元和14,376 元，土儲佔比13%和30%。按2020 年結算面積，長三角和西北土儲/交付面積均在20 倍左右，對公司未來高結算均價有足夠的支撐。
拿地穩健且成本低。2020 年新增土儲均價5126 元/平，佔當期銷售均價的36%，拿地銷售面積比0.62。2021 年一季度拿地權益建面54.21 萬平，排名34 名。
均價6545 元/平，佔當期銷售均價的40.84%。
收入結轉快，覆蓋倍數爲2.01。超80%可出售建面低於20 萬方，項目面積小，保證高週轉。營業總收入348.8 億元，同比提升34.3%。結轉面積同比增長43.6%至255.65 萬方, 預收/結轉收入覆蓋倍數爲2.01。
核心團隊行業經驗豐富。
董事長林定強在房地產行業擁有逾26 年的經驗。
林定強之子林宇出任執行總裁，將爲公司帶來創新理念。2011 年正式加入金輝，2015 年進入集團總部工作，10 年間積累了房地產工作經驗。
投資建議：我們預計公司2021~2023 年每股收益分別爲1.04 元、1.44 元、1.9元，相對於當前股價PE 爲3.84 倍、2.77 倍、2.1 倍。每股NAV 爲9 元（10.8港元），目前現價較之折價57.2%。預期公司毛利率出現拐點，首次覆蓋給予“買入”評級。
風險提示：銷售不及預期風險、房地產政策調控風險、疫情反覆風險。
