优质物业组合：公司的物业组合包括香港亚洲物流中心-顺丰大厦、佛山桂城丰泰产业园和芜湖丰泰产业园三处物业，总建面约23.4 万平米，总可租面积约30.8 万平米，平均出租率为94.9%，总评估价值为60.94 亿港元。物业组合分别位于国际核心城市、一线城市的卫星城市及具有发展潜力的强三线城市，资产包具有新旧物业搭配、平均出租率水平高、抗风险能力强的特点。

　　依托顺丰控股，租户稳定性高：公司客户集中度高，截至2020M9，前五大客户占总可租面积的67.1%，贡献83.3%的租金收入。前五大客户中租户1~3 为顺丰关连人士，占总可租面积的63.5%，贡献74.8%的租金收入。

　　关连租户比例高，意味着租约稳定性强。顺丰控股为国内高速发展的头部物流服务提供商，有望为顺丰房托带来稳定的租金收入。

　　租约期限长，结构健康：截至2020M9，物业组合加强平均租赁届满期为4.1 年，顺丰关连租户租约为5 年，超过一半第三方租赁期限至少为3 年。

　　按可租面积来看，61%的租户到期时间在2025 年及以后；按租金收入来看，71.7%的租金收入到期时间在2025 年及以后，租约期限结构健康。

　　香港物业位置佳，稀缺性强：亚洲物流中心-顺丰大厦位于葵青板块，距离机场、码头及货运站等主要交通枢纽均在半小时以内，毗邻葵青9 号货柜码头及昂船洲大桥，距香港国际机场仅19 公里，地理位置优越。香港现代物流地产市场未来增量供给有限，根据JLL，使用期10 年以下现代物流地产仅18.8%。亚洲物流中心-顺丰大厦作为香港高品质现代物流地产，具有较强的稀缺性。从出租率情况来看，即使受公共卫生事件影响，香港物业保持90%以上高出租率，抗风险能力强。

　　分派稳定性高：顺丰房托的三大物业位置条件优越，香港物业有稀缺性突出且业绩稳定，佛山物业未来增长确定性强，芜湖物业成长空间大，物业组合优质。此外，房托管理人团队经验丰富、运营能力强，三大物业有望维持高出租率和租金的稳定增长。目前房托管理人拟分派年度可供分派收入的100%，建议投资者关注。

　　风险提示：宏观经济波动风险、出租率不及预期、流动性收紧、租金收入不及预期。