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顺丰房地产投资信托基金(2191.HK):IPO点评

順豐房地產投資信託基金(2191.HK):IPO點評

安信國際 ·  2021/05/05 00:00

  基金概覽

基金投資組合初步由三個物業組成:一、位於香港的亞洲物流中心 — 順豐大廈,可出租面積約爲160,320 平米;二、位於佛山的桂城豐泰產業園,可出租面積約爲 84,890 平米;三、位於蕪湖的豐泰產業園,可出租面積約爲 62,400平米。物業組合的總可出租面積約爲 307,620 平米

2019年及2020年基金投資組合的總租金收入約 2.19 億元(港元下同)及2.23億元。物業收入淨額(扣除各物業的廣告及推廣費用、代理費、保險、物業管理費、運營管理費、與物業有關的其他稅項及維修及保養等)約 2.07 億元及2.16 億元。

截至2020年12月,平均租用率約 95.3%。物業合共有33名租戶,五大租戶約佔租金收入約 80.1%,而順豐關連租戶約佔租金總收入約 80%。

  行業狀況及前景

基金持有之物業主要位處於大灣區及長三角,其中香港物業的租金收入佔比最高。自2015-20年,香港進口總額及出口總額的複合年增長率分別爲1.7%及1.1%。一旦香港的對外商品貿易恢復正常,2020-25年香港進出口複合年增長率預計分別約爲3.4%及4.1%。

快遞已發展成爲物流行業中最重要的領域之一。於2015-20年,快遞業務收益以約25.9%的複合年增長率增長。考慮到第三方物流增長相對穩定及快遞比重越來越大,快遞總收益預期穩步增長,2020-25年的複合年增長率約爲14.6%。

  優勢與機遇

順豐控股股份爲中國領先的綜合物流服務供應商,按總收益排名,中國內地排名第一位,全球排名第四位。

未來大灣區以至環球電商的發展將刺激物流地產的需求。

  弱項與風險

租金收入雖然穩定,但過份依賴於順豐關連租戶取得其絕大部分收入。

金融市場前景以及經濟狀況未明,環球情況比較波動,可能導致經濟放緩並對基金造成不利影響。

  投資估值

根據發行定價(4.68-5.16港元)對應預測的單位分派(每單位0.1724港元),年化的收益率爲5.3-5.9%,實際可比的收益率爲3.3-3.7%,低於其他在港上市的房託基金,因此給予IPO專用評級:4。

譯文內容由第三人軟體翻譯。


以上內容僅用作資訊或教育之目的,不構成與富途相關的任何投資建議。富途竭力但無法保證上述全部內容的真實性、準確性和原創性。
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