1Q21 业绩符合预期

　　陆家嘴公布1Q21 业绩：营业收入29 亿元，同比-29%；归母净利润9 亿元，同比+16%，符合我们的预期。

　　毛利率持续提升，少数股东损益占比大幅下降。得益于高毛利项目的持续结转，1Q21 公司税后毛利率提升至59%（2019-20 年分别为47%、55%）。1Q21 公司少数股东损益大幅降至1.6 亿元（1Q20为5.7 亿元），占税后利润的比例同比下降64ppt 至15%（2019-20年分别为26%、20%）。

　　持有型业务基本平稳。1Q21 末，公司位于上海/天津的甲级写字楼出租率分别较2020 年末-2ppt/+3ppt 至78%/79%；1Q21 平均租金分别为8.65/3.45 元/平方米/天，较2020 全年分别-2%/持平。

　　发展趋势

　　1 季度销售高增，2021 年料维持平稳。1Q21 公司在售的住宅项目主要为东和公寓、锦绣观澜一期、天津海上花苑二期、苏州 15 地块二期，期间实现销售金额21 亿元，较1Q19（3 亿元）、1Q20（1亿元）大幅增加；截至1Q21 末，上述在售项目累计去化率达75%（2020 年末59%）。2021 年公司将着力推动存量在售项目的销售去化，同时川沙项目二期有望开盘入市贡献增量，我们预计公司全年销售额与2020 年（67 亿元）基本持平。

　　1 季度租金收入同比转正，全年料恢复至疫情前水平。1Q21 公司实现房地产租赁现金流入9.6 亿元，同比+9.2%（2020 上、下半年分别同比-9.4%、-9.1%）；权益租赁现金流入8.2 亿元，同比+10.6%。

　　往前看，考虑到疫情的影响逐步消退，市场需求有望回暖，叠加陆家嘴滨江中心、前滩东方广场Ⅰ期出租率的稳步提升，以及“科学之门”A 塔招商工作的有序推进，我们预计公司2021 年租金收入有望恢复至2019 年水平（39.5 亿元），对应同比增速约10%。

　　盈利预测与估值

　　维持2021/2022 年每股盈利预测不变。当前A 股股价对应10.4/9.7倍2021/2022 年预测市盈率，B 股股价对应5.7/5.3 倍2021/2022年预测市盈率。A 股维持中性评级，维持目标价12.62 元不变，对应11.8/11.0 倍2021/2022 年预测市盈率，较当前股价有14%的上行空间。B股维持中性评级，维持目标价0.88美元不变，对应5.5/5.1倍2020/2021 年预测市盈率，较当前股价有4%的下行空间。

　　风险

　　推盘、去化进度不及预期；持有型业务恢复情况不及预期。