事件一：公司收购上海翌钲和上海豪翌100%股权。根据2021 年4 月26 日公司《关于收购上海翌钲众创空间经营管理有限公司100%股权和上海豪翌企业管理有限公司100%股权的公告》，2021 年4 月23 日，公司与翌成创意签署《股权转让协议》。公司以3994.80 万元收购翌成创意持有的上海翌钲100%股权，以2840.00 万元收购翌成创意持有的上海豪翌100%股权。
上述两家标的公司合计通过承租运营模式经营17 个物业项目，合计约84000平方米。所有项目地处上海市区中环线内及中环线沿线，地理位置优越，经营情况较好。17 个物业项目的业态包括办公、商业和部分公寓。
事件二：公司收购同昌盛业(北京)科技发展有限公司60%股权。根据2021年4 月26 日《关于收购同昌盛业（北京）科技发展有限公司60%股权相关事项的公告》，公司与上海韧慕、北京同昌盛业创新科技文化发展有限公司、同昌盛业(北京)科技发展有限公司、唐耀和谭诚签署《股权转让及合作经营协议》。公司以16017.00 万元收购上海韧慕持有的同昌盛业(北京)科技发展有限公司60%股权。
标的公司目前通过2 个控股子公司运营2 个成熟项目，通过参股子公司运营2 个在建项目。4 个项目均位于北京市区核心地段，承租面积合计77000 平方米。原股东及合作方自然人承诺四年业绩目标总计为26315 万元。
我们认为，上述收购项目公司均位于上海和北京一线城市区域，有利于公司聚焦一线城市的战略布局，扩大公司经营规模，进一步夯实核心城市的竞争优势，提高公司持续经营能力和盈利能力。
投资建议：打造中国领先的城市更新领域商用物业全价值链集成服务商，“优于大市”评级。公司继续深耕上海市场的同时，大力发展北京市场，并积极开拓长三角核心城市及其他核心省会城市，通过新项目投入、管理输出、参股运营、并购重组等业务扩展方式的灵活运用，谋求全国市场更多的发展机会。
从谨慎角度出发，我们暂不考虑并购的影响，维持公司2021-2022 年EPS预测值0.41 元、0.49 元不变。参考同类可比公司并考虑公司属于新股，给予公司2021 年22-28 倍的动态市盈率，对应合理价值区间为9.02 元-11.48 元，维持“优于大市”投资评级。
风险提示：出租率和租金差下降风险；区域过度集中风险；两次收购项目的违约风险和项目业绩不达预期风险。
事件一：公司收購上海翌鉦和上海豪翌100%股權。根據2021 年4 月26 日公司《關於收購上海翌鉦眾創空間經營管理有限公司100%股權和上海豪翌企業管理有限公司100%股權的公告》，2021 年4 月23 日，公司與翌成創意簽署《股權轉讓協議》。公司以3994.80 萬元收購翌成創意持有的上海翌鉦100%股權，以2840.00 萬元收購翌成創意持有的上海豪翌100%股權。
上述兩家標的公司合計通過承租運營模式經營17 個物業項目，合計約84000平方米。所有項目地處上海市區中環線內及中環線沿線，地理位置優越，經營情況較好。17 個物業項目的業態包括辦公、商業和部分公寓。
事件二：公司收購同昌盛業(北京)科技發展有限公司60%股權。根據2021年4 月26 日《關於收購同昌盛業（北京）科技發展有限公司60%股權相關事項的公告》，公司與上海韌慕、北京同昌盛業創新科技文化發展有限公司、同昌盛業(北京)科技發展有限公司、唐耀和譚誠簽署《股權轉讓及合作經營協議》。公司以16017.00 萬元收購上海韌慕持有的同昌盛業(北京)科技發展有限公司60%股權。
標的公司目前通過2 個控股子公司運營2 個成熟項目，通過參股子公司運營2 個在建項目。4 個項目均位於北京市區核心地段，承租面積合計77000 平方米。原股東及合作方自然人承諾四年業績目標總計為26315 萬元。
我們認為，上述收購項目公司均位於上海和北京一線城市區域，有利於公司聚焦一線城市的戰略佈局，擴大公司經營規模，進一步夯實核心城市的競爭優勢，提高公司持續經營能力和盈利能力。
投資建議：打造中國領先的城市更新領域商用物業全價值鏈集成服務商，“優於大市”評級。公司繼續深耕上海市場的同時，大力發展北京市場，並積極開拓長三角核心城市及其他核心省會城市，通過新項目投入、管理輸出、參股運營、併購重組等業務擴展方式的靈活運用，謀求全國市場更多的發展機會。
從謹慎角度出發，我們暫不考慮併購的影響，維持公司2021-2022 年EPS預測值0.41 元、0.49 元不變。參考同類可比公司並考慮公司屬於新股，給予公司2021 年22-28 倍的動態市盈率，對應合理價值區間為9.02 元-11.48 元，維持“優於大市”投資評級。
風險提示：出租率和租金差下降風險；區域過度集中風險；兩次收購項目的違約風險和項目業績不達預期風險。
