业绩总结：1）盈收稳增长：2020 年公司实现营业收入361.3 亿元，同比增长10.9%；公司实现归母净利润26.5 亿元，同比增长5.8%。2）资产负债表持续改善：净负债率进一步下降至64.7%，短债比例由34.2%下降至29.1%，现金短债比提升至2.20；非银借款占比下降至6%；期末合约负债大幅增加57%至609 亿，未来收入确定性较高；3）经营重提效：报告期内，公司新项目平均首开时间7 个月，平均首开去化率达70%。
坚持核心都市圈布局，销售平稳增长，权益比有所提升。2020 年公司实现合约销售金额为1419 亿元，同比增长8.6%，权益销售比例约为55%。合约销售面积为890 万平，同比增长5.5%，合约平均售价为15949 元/平方米。正荣地产坚持核心都市圈布局，在合约销售区域分布上，长三角地区、海峡西岸地区占比分布为38.6%、33.2%，合计贡献超7 成。2021 年，管理层预计将完成1500亿销售目标，同时预计销售权益比将进一步提升至60%。
坚持区域深耕，优化土储布局。报告期内，公司新增土储46 块、预计建筑面积为714 万平，新增土地权益比为70.0%。截至2020 年底，公司总土储达到2845万，货值约5000 亿元，可供未来2-3 年发展。公司继续实施“1+6+X”战略，深耕区域全国布局。从新增土储所在区域来看，77%来自基本面良好的一、二线城市，43%位于长三角地区，31%位于海峡西岸，公司在区域深耕策略基础之上，持续加码长三角地区。
融资成本下降，降杠杆成效显著。2020 年度公司综合融资成本为6.5%，较2019年下降1pp。通过优先票据、点心债、永久资本证券、银团、ABS 等多元化融资渠道，公司成功实现债务结构的优化，成本较高的非银借款占比从20%下降至6%，成本较低的传统银行贷款占比由42%提升至56%。三道红线方面，公司仅剔除预收款后资产负债率指标暂未达标，管理层预计2022 年将全面降至绿档。净负债率进一步下降至64.7%，短债比例由34.2%下降至29.1%，现金短债比提升至2.20。管理层表示将争取信用评级于年内有所提升。
盈利预测与评级。预计公司21/22/23 年EPS 分别为人民币0.66/0.70/0.74 元。
考虑公司未来土储结构优质、债务结构显著优化，我们维持“持有”评级。
风险提示：销售回款不及预期；政策调控风险；毛利率持续下降。
業績總結：1）盈收穩增長：2020 年公司實現營業收入361.3 億元，同比增長10.9%；公司實現歸母淨利潤26.5 億元，同比增長5.8%。2）資產負債表持續改善：淨負債率進一步下降至64.7%，短債比例由34.2%下降至29.1%，現金短債比提升至2.20；非銀借款佔比下降至6%；期末合約負債大幅增加57%至609 億，未來收入確定性較高；3）經營重提效：報告期內，公司新項目平均首開時間7 個月，平均首開去化率達70%。
堅持核心都市圈佈局，銷售平穩增長，權益比有所提升。2020 年公司實現合約銷售金額爲1419 億元，同比增長8.6%，權益銷售比例約爲55%。合約銷售面積爲890 萬平，同比增長5.5%，合約平均售價爲15949 元/平方米。正榮地產堅持核心都市圈佈局，在合約銷售區域分佈上，長三角地區、海峽西岸地區佔比分佈爲38.6%、33.2%，合計貢獻超7 成。2021 年，管理層預計將完成1500億銷售目標，同時預計銷售權益比將進一步提升至60%。
堅持區域深耕，優化土儲佈局。報告期內，公司新增土儲46 塊、預計建築面積爲714 萬平，新增土地權益比爲70.0%。截至2020 年底，公司總土儲達到2845萬，貨值約5000 億元，可供未來2-3 年發展。公司繼續實施“1+6+X”戰略，深耕區域全國佈局。從新增土儲所在區域來看，77%來自基本面良好的一、二線城市，43%位於長三角地區，31%位於海峽西岸，公司在區域深耕策略基礎之上，持續加碼長三角地區。
融資成本下降，降槓桿成效顯著。2020 年度公司綜合融資成本爲6.5%，較2019年下降1pp。通過優先票據、點心債、永久資本證券、銀團、ABS 等多元化融資渠道，公司成功實現債務結構的優化，成本較高的非銀借款佔比從20%下降至6%，成本較低的傳統銀行貸款佔比由42%提升至56%。三道紅線方面，公司僅剔除預收款後資產負債率指標暫未達標，管理層預計2022 年將全面降至綠檔。淨負債率進一步下降至64.7%，短債比例由34.2%下降至29.1%，現金短債比提升至2.20。管理層表示將爭取信用評級於年內有所提升。
盈利預測與評級。預計公司21/22/23 年EPS 分別爲人民幣0.66/0.70/0.74 元。
考慮公司未來土儲結構優質、債務結構顯著優化，我們維持“持有”評級。
風險提示：銷售回款不及預期；政策調控風險；毛利率持續下降。
