事件：公司发布2020 年度报告，报告期内实现营业收入361.34 亿元，同比+10.9%，实现归母净利润26.5 亿元，同比+5.8%，实现核心净利润33.0 亿元，同比+18.9%。

　　核心净利润率+0.6pct，高质量增长管控效率持续优化。期内公司实现毛利率19.1%，同比-0.9pct，毛利率下滑系2016~18 年所获取高地价项目陆续进入结转通道的行业所面临的共性问题；实现归母净利率7.3%，同比-4.7pct；实现核心净利率9.1%，同比+0.6pct，截至期末录得合同负债608.7 亿元，同比+56.9%，覆盖2020 年营收1.31 倍。费用率方面，期内销管费用/营收为6.4%，同比-0.3pct，管控效率连续三年优化。

　　目标销售稳增，拿地权益比维持较高位。期内公司实现销售金额1419 亿元，同比+8.6%，全年目标完成度为101.4%，公司2021 年目标销售额为1500 亿元，较本期实际销售额+5.7%；实现销售面积890 万方，同比+5.4%；实现销售均价15949 元/平，同比+3.0%。销售结构来看，长三角、海西、中部占比分别为38.6%、33.2%、9.5%，一二三线城市占比分别为0.2%、89.3%、10.5%，其中福州、南京销售额分列一二名，分别占比19%、14%。可售货值方面，公司2021 年可售货值约2500~2700 亿元，达成60%的去化水平即可完成1500 的年度销售目标。拿地方面，期内公司拿地面积713.8 万方，同比+27.5%；拿地金额472.2 亿元，同比+41.4%；楼面价6616 元/平，同比+10.9%，楼面价/销售均价为41.5%，同比+7.7pct，主要系公司拿地方式以招拍挂为主，受土地市场热度上扬影响较大。期内拿地面积权益比例和并表面积比例分别为70%和81%，管理层表示未来拿地权益比、并表比仍将分别保持60%、70%以上。土地储备方面，截止期末公司土储面积为2845 万方，总货值约5000 亿元，平均成本为4919 元/平，公司所占权益比例为58%。

　　融资成本持续优化，三道红线暂居黄档。期内公司加权平均融资成本为6.50%，同比-1pct，其中非银借款占比从20%下降到5.9%，银行贷款占比从42%上升至56.1%，债务置换实现融资成本优化。三道红线方面，公司录得资产负债率（扣除预收款）76.57%，同比+0.51pct；净负债率64.7%，同比-10.5pct；现金短债比2.2，同比+0.44，三道红线暂居黄档。债务期限方面，短期负债占比为29.1%，同比-5.1pct；长期负债占比为70.9%，同比+7.75pct，债务年期得以延长。

　　投资建议：首次覆盖给予公司买入评级，预计公司2021-23 年EPS 分别为0.67/0.74/0.78 元，对应PE 为6.68/6.01/5.70 倍。

　　风险提示：疫情反复存在不确定性；业绩预测和估值判断不达预期。