事件。公司公布2020 年年报。报告期内，公司实现营业收入7.39 亿元，同比下降10.06%；归属于上市公司股东的净利润为1.56 亿元，同比下降12.78%。此次公司向全体股东每10 股派发现金红利2.2 元（含税）。考虑到报告日前，公司已实施完毕每10 股派发现金红利 3.8 元（含税）事宜，因此，2020 年全年公司每10 股派发现金红利合计为6 元（含税）。

　　2020 年实现营业收入比2019 年下降8270 万元，主要原因：一是越界创意园区部分房屋拆除重建，营业收入同口径减少约4300 万元；二是国有业主方的租金减免全年已落实2350 万元；三是疫情和宏观经济的变化对公司整体出租率造成了一定影响，现已基本恢复。

　　2020 年实现归属于公司股东的净利润比2019 年下降2288 万元，主要原因：

　　一是新项目金都路项目、洪安大厦项目受疫情影响，还处于爬坡期，项目成本同比增加，亏损约2000 万元；二是营业收入下降导致毛利有所下降。

　　根据2020 年年报披露：公司的经营模式主要包括承租运营、参股运营和受托运营。截止报告期末，公司承租运营的项目有25 个，可供出租运营的物业面积约57 万平方米；公司参股运营的项目有2 个，可供出租运营的物业面积约8 万平方米；公司受托运营的项目有37 个，可供出租运营的物业面积约23万平方米。

　　报告期，公司以“承租运营”模式，签约上海柳州路上勤假日宾馆项目，面积约7000 平方米；中标上海蒲汇塘路申航大楼项目，面积约3600 平方米；以“受托运营”模式托管盛煦地产相关公司在上海、北京的30 个项目，面积约15 万平方米。积极推进并购重组，2020 年12 月公司与翌成创意签署《收购意向书》，公司拟收购其相关公司股权，拉开了公司上市后并购重组的序幕。

　　投资建议：打造中国领先的城市更新领域商用物业全价值链集成服务商，“优于大市”评级。公司继续深耕上海市场的同时，大力发展北京市场，并积极开拓长三角核心城市及其他核心省会城市，通过新项目投入、管理输出、参股运营、并购重组等业务扩展方式的灵活运用，谋求全国市场更多的发展机会。

　　我们预计2021-2022 年公司EPS 分别为0.41 元、0.49 元。参考同类可比公司并考虑公司属于新股，给予公司2021 年22-28 倍的动态市盈率，对应合理价值区间为9.02 元-11.48 元，维持“优于大市”投资评级。

　　风险提示。出租率和租金差下降风险；区域过度集中风险；项目拓展不及预期风险。