维持“ 买入”评级，目标价18.00港元：公司城市更新项目储备充足且集中在大湾区，受益于政策红利，公司有望加快城市更新转化，补充优质低成本土储，公司毛利率有提升空间。我们预计公司2021/2022 年核心净利润为59.4/71.0 亿元，同比增长19.7%/19.5%。维持“买入”评级，基于地产行业整体估值下移，目标价从20.00 港元下调10%至18.00 港元，对应2021/2022 年5.0 倍和4.2 倍PE，当前股息率超过8%，较当前股价有68%的提升空间。

　　公司2020 年度业绩低于预期：公司2020 年营业收入385.8 亿元人民币（下同），同比下降9.1%；公司核心归母净利润为49.6 亿元，同比下降9.2%。

　　毛利率为28.8%，同比下降0.5 个百分点；核心归母净利率为12.9%，基本持平。公司派息稳定，2020 全年派息76.68 分，派息率为核心净利润的28%，业绩略低于预期。

　　城市更新转化占新增土储六成：2020 年公司共新增土储360 万平米，其中城市更新转化贡献220 万平米，占新增土储的61%。公司城市更新转化进度加快，补充优质低成本土储，有效控制土地成本。截至2020 年末，公司土地储备为2159 万平米，足够未来3 年的发展；公司另有城市更新项目超160 个，潜在土储为5337 万平米，城市更新业务有望进入收获期。

　　合约销售额突破千亿：2020 年，公司合约销售金额为1004 亿元，同比增长28.1%，完成全年销售目标的122%，其中大湾区合约销售金额占比78%。

　　公司2021 年销售目标为1100 亿元，较2020 年增长10%，公司有望通过加强销售和现金流管理，保持稳健增长。

　　债务结构优化，融资成本下降：截至2020 年末，公司净负债率为65.6%，较2019 年末下降1.6 个百分点；平均融资成本为7.3%，较2019 年末下降0.2 个百分点，主要由于新旧债务置换，债务结构进一步优化。截至2020年末，公司在手现金为379.6 亿元，一年内到期债务为180.7 亿元，现金短债比为2.1 倍，公司流动性充足。

　　风险提示：宏观经济增长放缓；行业调控政策加严；流动性收紧；公司销售不及预期；人民币贬值；城市更新项目进展不及预期