事件： 公司发布 2020 年报，2020 年全年实现营业收入 67.23 亿元，同比增长 1.10%，归母净利润 1.11 亿元，同比增长 35.33%。

　　点评：

　　业绩增速转正，股权处置收益增厚利润。公司 2020 年全年实现营收 67.2 亿元，同比增长 1.1%，实现归母净利润 1.1 亿元，同比增长 35.3%，公司业绩明显改善，增速转正。归母净利增速高于营收增速，主要由于 20 年公司股权处置确认投资收益 0.89 亿元，较 19 年增长 0.75 亿元。

　　大交易业务稳健增长，大资管业务未来可期。20 年公司确认“大交易+大资管”的双主营战略，正稳步推进：

　　1）交易服务业务：代理业务平稳增长，互联网+业务营收大幅提升。20 年交易服务业务营收为 47.79 亿元，同比增长 11.43%，占总营收的 72%，仍为公司最大基本盘。其中，代理销售业务实现营收 29.95 亿元，同比增长 4.92%，主要受益于公司积极推进大客户战略，出售存在排他性合作条款的上海更赢有限公司获得更多流量；互联网+业务实现收入 15.84 亿元，同比大幅增长30.91%，主要受公司整合线上线下资源，拓宽渠道影响。

　　2）资产管理业务：物业管理在管面积提升，叠加控股股东资源未来发展可期。20 年公司资产管理实现收入 6.65 亿元，同比增长 3.71%，其中物业管理业务截至 20 年末在管面积 557 万方，净增加 70.9 万方，全年实现营收 6.32亿元，同比增长 6.48%。考虑大资管业务依托粤澳深度合作区，承接大横琴资源，已成功在赣州和南康开展城市资管业务，未来发展有望步入快车道。

　　3）交易后服务及资产运营服务：受业务结构调整及疫情影响，营收下滑。

　　2020 年金融服务实现收入 2.45 亿元，同比下降 48.56%，装修业务实现收入1.17 亿元，同比下降 56.03%。资产运营服务中，公寓管理业务实现收入 5.46亿元，同比下降 11.24%；工商资产运营营收 2.67 亿元，同比下降 5.47%。

　　卸掉包袱轻装上阵，基本面有望持续改善。报告期内，公司剥离中资产模式的长租公寓，聚焦轻资产运营，长租公寓对业绩拖累作用将减小；同时，2020年公司剥离 8 亿小贷资产，现金流和负债率均有改善。公司持续卸下包袱，轻装上阵，持续转型，盈利能力有望持续改善。

　　投资建议：公司轻装上阵持续转型，基本面实现困境反转。根据年报，我们预计 21-22 年 EPS 分别为 0.20 元、0.24 元，按照 4 月 2 日收盘价计算，PE分别为 22 倍、18 倍，维持“买入”评级。

　　风险提示：交易服务业务持续下行，轻资产转型过于缓慢