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华润万象生活(01209):业绩大增,多重优势助力下的“强者恒强”?

華潤萬象生活(01209):業績大增,多重優勢助力下的“強者恆強”?

智通財經 ·  2021/04/01 15:48

3月30日,在2020年業績發佈會上,華潤萬象生活(01209)交出一份靚麗的“成績單”。

這份成績單究竟有多“靚”呢?

經營業績上,2020年,該公司實現收入為67.79億元,同比增長15.5%;淨利潤為8.18億元,同比大增124.1%;核心淨利潤更是顯著增長,同比大增148%至8.16億元。同時,其盈利水平也大幅提升——期內,毛利潤為18.27億元,同比增長93.9%;毛利率則比2019年同期增長近11個點至27.0%。

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不難看出,作為一家剛登陸資本市場的物業新股,華潤萬象生活憑藉市場稀缺的“大物管”輕資產運營平臺,這一份“成績單”的確算得上十分吸睛了。

不過,由淺入深、由表及裏地來看,華潤萬象生活能夠取得如此大的增長,不單單只是物管行業崛起之風的利好,背後恐怕還有更多的考量。

“商管+物管”雙輪驅動,業績大幅增長

據悉,華潤萬象生活組建於2017年,是業內少有的“全業態”大物管上市公司,背後母公司是實力雄厚的華潤置地。

在“大樹”華潤置地的庇護下,短短几年華潤萬象生活就已經躋身業內“佼佼者”:2019年,按物業管理服務收入計,該公司排名第五;按購物中心物業管理服務收入計,其排名第二。

從業務結構上來看,華潤萬象生活主要實施的是“住宅物業管理+商業運營及物業管理”雙輪共驅的運行模式。

具體而言,其業務主要分為住宅物業服務和商業運營及物業管理服務兩大板塊。其中,住宅物管服務主要針對住宅及少量其他非商業物業(如體育館、公園等),而商業運營及物管服務主要針對購物中心和寫字樓。目前藉助於大型商業綜合體的資源及管理經驗,華潤萬象生活已經打造出一個綜合服務平臺,形成住宅、購物中心和寫字樓多業態協同效應。

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(圖片來源:西南證券)

深究這一份財報,不難發現,華潤萬象生活此次業績大增主要是得益於“住宅+商業”這一模式的雙引擎增長,具體如下:

一方面,住宅物業管理收入繼續發揮“支柱”作用,社區增值服務收入貢獻度顯著加大。

據財報數據顯示,,2020年,其住宅物業管理服務2020年收入約38.84億元,同比增長12%,佔總收入57.3%,為萬象生活2020年主要收入來源。而毛利則為6.17億元,同比上升47%;毛利率為15.9%,較上年上升3.8pct,主要得益於高物業費率項目數目增加、疫情社保費用減免等因素。

拆分業務結構來看,該公司的住宅物業管理服務又主要涵蓋物業管理服務、開發商增值服務與社區增值服務這三大細分板塊。期內,其社區增值服務佔分部(住宅物業管理服務)收入比2019年的8.6%提升至2020年的10%,可以看到的是,隨着毛利率水平較高的社區增值服務佔比有所提升,預計該公司盈利水平相應地有所提升。而再疊加萬象生活主要深耕一二線城市經濟發達區域,高消費力業主預計將促使其未來能釋放更多增長的潛力。

另一方面,商業運營及物業管理服務快速發展,預計不久後能逐步成為主要利潤來源。

2020年,華潤萬象生活的商業運營及物業管理服務實現收入28.95億元,同比增長21%,佔總收入42.7%,毛利為12.10億元,毛利率為41.8%。從業態看,來自購物中心的商業運營與物業管理服務收入約18.12億元,同比增長16.3%;來自寫字樓的商業運營與物業管理服務收入約10.83億元,同比增長29.3%。

從上述數據可以看出,相較於住宅物業管理的穩健增長,華潤萬象生活的商業運營及物管服務則呈現出快速增長趨勢——商業運營及物管服務收入佔比提升至42.7%,逐漸縮小佔比差距,而41.8%的毛利率也顯著高於住宅物業管理。隨着商業品牌的優勢逐步,再疊加輕資產輸出戰略推進,預計不久後其商業服務業務能逐步成為萬象生活的主要利潤來源。

“內生外延”雙向拓展,規模持續穩步擴大

不得不説的是,華潤萬象生活經營業績大增的背後也是其管理規模的大幅攀升。

據財報數據披露,2020年,該公司住宅物業管理服務佈局79個城市,在管面積突破一億平方米,為1.07億平方米。而商業運營服務的已開業購物中心建築面積為610萬平方米,佈局56個城市;已開業寫字樓建築面積為150萬平方米,則佈局37個城市。

而仔細深究之下,不難發現,華潤萬象的管理規模不斷擴大,主要是歸功於其“內生外延”戰略的功勞。

內生方面,華潤系尤其是華潤置地的項目交付為華潤萬象生活提供了有力支持。

智通財經APP瞭解到,華潤置地常年保持房地產銷售前十強,近年來銷售規模保持穩健增長,截至至2020年,其實現合約銷售面積1418.7萬平方米,同比增長7.1%。同時,期內華潤置地累計土儲面積為6809萬平方米,權益土儲面積為4801萬平方米,可保障其未來3~5年發展。由此可知,母公司項目的持續交付便成為了華潤萬象生活在管面積增長的主要驅動力。

外延方面,華潤萬象生活仍不斷加大外拓力度,或將促使外拓業務成為新的業務支柱。

具體而言,藉助良好的服務建立的良好口碑及華潤的品牌優勢對外拓展,華潤萬象生活來自獨立第三方的收入佔比出現了較大的提升:報告期內,其全業態物業管理面積1.19億平米,同比上漲18%,第三方在管面積佔比提升到23.7%。可以看到的是,隨着其第三方在管面積佔比的提升,其對外拓展業務未來有望成為公司的又一大支柱。

而該公司管理層在業績會上直言,自上市之後,華潤萬象生活明顯加大了外拓的力度:2020年1月初至上市之前,在城市服務、綜合設施管理、地方政府平臺合作、華潤集團內協同業務分別拓展276萬平方米、65萬平方米、3萬平方米以及77萬平方米。上市後至2月末,上述業務擴張面積為397萬平方米、23萬平方米、200萬平方米以及71萬平方米,力度明顯增大。

而除了上述的“內生外延”佈局之外,華潤萬象生活還通過拓展服務邊界,進軍城市服務。2020年7月,公司先後簽約“深圳河灣支流運維管養項目(九河兩庫項目)”和“福州鼓樓智慧城市運營項目”兩個城市服務項目。“深圳河灣支流運維管養項目”提供綜合治理服務,推動水公園城市建設。“福州鼓樓智慧城市運營項目”為鼓樓區提供城市管理和運營,包括片區式物業改造與管理、樓宇物業管理、城市增值服務等。不難發現,隨着不斷提速城市運營服務新領域佈局,其有望進一步打開成長空間。

而值得一提的是,在華潤萬象生活管理規模不斷擴大之際,該公司還提出了“十四五”戰略五年計劃。

該公司表示,希望2025年末公司在管面積達到4億平米,在這其中第三方外拓的面積能佔50%,達到2億平方米。商業方面,則希望2025年末購物中心的數量達到150個,外拓購物中心數量達到50個。

整體而言,結合華潤在手的待開業項目數量,華潤萬象生活自身獨立外拓,以及華潤置地未來新增土儲項目,有充分的理由相信,華潤萬象生活到2025年底管理的在營商場數量達到150個是高概率事件。

三大競爭優勢圍繞,成長潛力在何方?

如果説上述規模持續增長是華潤萬象生活當前的增長動能,那麼它未來的成長力在何方呢?

結合相關資料來看,我們或許可以看到一些端倪:

1、聚焦高端和品質賽道,無形之中形構成品牌效應,促使客户資源進一步擴大。

據悉,華潤萬象生活主要擁有“萬象城”、“萬象天地”和“萬象滙”三大商業產品品牌,其中萬象城是公司高端品牌,針對中高端客户,佈局一二線城市的核心區域,定位城市的地標購物中心;萬象滙針對年輕人和家庭,佈局一二線城市區域中心或三線城市核心地段,定位優質生活商業中心。

相較於競爭對手而言,該公司是國際品牌國內最大的合作伙伴,尤其在奢侈品方面華潤萬象城更是是國內為數不多的受到外資奢侈品青睞的品牌,至2020年其在管重奢購物中心數量全國第一。基於這一廣泛且優質的租户資源認可,該公司可以在無形中建立了護城河效應,構成強大的競爭優勢,而這也將反向催化其客户資源進一步擴大。

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2、科技賦能之下,大會員生態體系將煥發出更大的增長動能。

據瞭解,華潤萬象生活會員體系主要包括購物中心“一點萬象”會員體系、住宅物業“悦家”業主端APP和寫字樓“Officeasy”小程序這幾大會員體系。在這幾大會員體繫上,圍繞運營數字化、數據資產化、生產科技化、空間智慧化四個維度,通過科技賦能,助力運營效率提升與成本節降,通過全鏈條的數據沉澱與應用進一步釋放數據價值。

可以看到的是,通過科技賦能,實現效率、最大化,該公司的大會員生態體系的活力已逐漸釋放——截止2020年12月31日,“一點萬象”APP會員數量突破1340萬,增長16%。2020年“一點萬象”APP與住宅“悦家”APP重疊人數同比增長53%,重疊會員人均年消費金額同比增長25%,約50個項目的智慧社會落地,獲取多項發明專利。

3、深耕一二線城市,物業費提價空間相對較大。

據最新財報數據,截至2020年末,華潤萬象生活業務拓展至69個城市,涵蓋華北、華南、華西、華中、華東、東北這六個大區。在這其中,79%的在管住宅物業及76%的在管商業物業位於一二線城市。

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往更深層次的角度來看,聚焦一二線城市可獲取消費能力較高的業主羣體,物業費有着相對更大的提升空間,同時也更有利於多元化增值業務的開展,公司在一二線城市住宅物管市佔率位居行業第三,龍頭優勢顯著。

綜合上述來看,不難發現,多重優勢下打造出來的成長空間,便是華潤萬象生活未來業績增長的主要動能。而基於這一增長動能,該公司有望在行業中繼續發揮“強者恆強”的馬太效應,成為一隻值得被長期關注的優質股。

譯文內容由第三人軟體翻譯。


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