公司是少数杠杆率指标符合监管要求，融资成本较低的民企公司。虽然和同业一样，公司也进入了低增长时代，但是公司经营性收入占比持续提升，抗周期能力明显增加。

业绩符合预期。2020 年，公司实现营收1,353.5 亿元，同比增长21.4%。实现核心净利润122.8 亿元，同比增长17.2%。2020 年公司实现销售金额3,003.1亿元，同比增长15.5%，实现销售面积1,712.6 万平米，同比增长16.8%。公司2021 年销售目标为3,300 亿元，同比增长10%，竣工面积为1,150 万平米，同比增长16.5%。

财务结构进一步优化，资金成本维持低位。公司一贯重视财务纪律，2020 年末，三道红线涉及的杠杆率指标均已达标，变身绿档公司。净负债率为50.3%（2019年末为57.4%），剔除预收账款后的资产负债率为68.1%（2019 年末为70.6%），现金短债比为1.16（2019 年末为1.05）。公司有息负债中，短期债务占比为25.2%，较2019 年末的29.1%有所下降，财务结构优化。2020 年末，公司综合融资成本为5.6%，与2019 年相比持平，长期维持行业低位。我们判断，随着开发行业信用风险暴露，资金更加偏好优信用企业，公司资金成本存在逆势下降的可能。

土储质量高，毛利率稳定可期。2020 年末，公司土地储备为8,175 亿元，土储单价为5,188 元/平米，为公司2020 年销售均价的29.6%。公司深耕核心都市群，粤港澳大湾区及长三角的可售货值占比为53.6%，土地成本合理，预计毛利率下行空间有限，稳定可期。

大飞机战略得当，经营性收入持续增加。2020 年，公司酒店、商娱、服务实现收入86.5 亿元，虽然受疫情影响，也完成了收入计划的99%。公司预期2021年专业公司持续稳步增长，2021 年的收入指引为150 亿元，占我们预测公司2021 年收入的9.2%。经营性业务占比持续提升一方面增强公司的稳定性和抗周期能力，另一方面也对公司市值产生一定支撑。

风险因素：行业及公司项目盈利能力下行的风险。

投资建议：公司是少数杠杆率指标符合监管要求，融资成本较低的民企公司。

随着行业信用风险暴露，公司资金成本还有下降可能。和同业一样，公司也进入了低增长时代，但是公司经营性收入占比持续提升，抗周期能力明显增加。

根据公司结算节奏，我们调整公司2021/2022/2023 年核心EPS 预测为3.82/4.27/ 4.86 元（原预测2021/2022 为4.33/5.21 元）。我们给予公司2021年7 倍PE，对应目标价31.73 港元/股，维持“买入”的投资评级。