投资要点：
事件。公司公布2020 年年报。报告期内，公司实现营业收入115.52 亿元，同比减少13.02%；公司实现归母净利润13.78 亿元，同比减少41.11%。公司拟以未分配利润向全体股东每10 股派发现金红利人民币1.38 元（含税）。
报告期内，受具备结转营业收入条件的项目较2019 年同期减少影响，公司实现营业收入115.52 亿元，同比减少13.02%；受报告期内低毛利项目占比高于2019 年同期影响，公司实现归母净利润13.78 亿元，同比降幅扩大至41.11%。
2020 年，中星集团实现利润13.94 亿元，超额完成“三年利润承诺”。同时，2019 年公司派发现金红利8.41 亿元，占归属上市公司股东净利润的35.95%。
报告期内，公司努力拓展土地资源，实施高周转项目开发模式，获得土地5个月后开工，开工后8 个月达预售条件并开盘，开盘日去化推盘量的60%以上，三个月去化率达90%，三个月资金回笼60%。
2020 年，公司销售项目共计签约83.57 亿元，资金回笼80.51 亿元。报告期内，公司实现销售金额835678.9 万元，销售面积156111.65 平方米，实现结转收入金额1041216.91 万元，结转面积350028.92 平方米（不含车位），报告期末待结转面积407105.75 平方米。
截止报告期末，公司融资余额为144.89 亿元，其中银行贷款53.43 亿元，公司债81.51 亿元、中期票据9.95 亿元，加权平均融资成本年化利率4.62%。
根据公司2021 年3 月25 日《关于与上海地产闵虹（集团）有限公司共同投资设立公司暨关联交易公告》披露：公司拟与上海地产闵虹（集团）有限公司发生关联交易，共同出资设立新公司，注册资本人民币12 亿元。其中，公司持股比例为50.2%，认缴出资额人民币6.024 亿元；闵虹公司持股比例为49.8%，认缴出资额人民币5.976 亿元。我们认为，公司将借此拓展闵行区域资源，探索产城融合的开发模式转型。
投资建议：上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业，“中性”评级。
公司是上海地产集团旗下市场化房地产开发的主要平台。公司以中高端商品住宅开发为核心，同步发展商办地产、资产运营、社区服务、物业管理等相关产业。在深耕上海市场的同时布局环沪及长三角区域。我们预计公司2021、2022 年EPS 分别是0.34 元和0.39 元。考虑到公司转型成效逐步显现，给予公司2021 年8-10 倍动态PE，对应的合理价值区间为2.72-3.40 元，维持“中性”评级。风险提示：公司面临加息和政策调控两大风险。
风险提示：公司面临加息和政策调控两大风险。
投資要點：
事件。公司公佈2020 年年報。報告期內，公司實現營業收入115.52 億元，同比減少13.02%；公司實現歸母淨利潤13.78 億元，同比減少41.11%。公司擬以未分配利潤向全體股東每10 股派發現金紅利人民幣1.38 元（含稅）。
報告期內，受具備結轉營業收入條件的項目較2019 年同期減少影響，公司實現營業收入115.52 億元，同比減少13.02%；受報告期內低毛利項目佔比高於2019 年同期影響，公司實現歸母淨利潤13.78 億元，同比降幅擴大至41.11%。
2020 年，中星集團實現利潤13.94 億元，超額完成“三年利潤承諾”。同時，2019 年公司派發現金紅利8.41 億元，佔歸屬上市公司股東淨利潤的35.95%。
報告期內，公司努力拓展土地資源，實施高週轉項目開發模式，獲得土地5個月後開工，開工後8 個月達預售條件並開盤，開盤日去化推盤量的60%以上，三個月去化率達90%，三個月資金回籠60%。
2020 年，公司銷售項目共計簽約83.57 億元，資金回籠80.51 億元。報告期內，公司實現銷售金額835678.9 萬元，銷售面積156111.65 平方米，實現結轉收入金額1041216.91 萬元，結轉面積350028.92 平方米（不含車位），報告期末待結轉面積407105.75 平方米。
截止報告期末，公司融資餘額爲144.89 億元，其中銀行貸款53.43 億元，公司債81.51 億元、中期票據9.95 億元，加權平均融資成本年化利率4.62%。
根據公司2021 年3 月25 日《關於與上海地產閔虹（集團）有限公司共同投資設立公司暨關聯交易公告》披露：公司擬與上海地產閔虹（集團）有限公司發生關聯交易，共同出資設立新公司，註冊資本人民幣12 億元。其中，公司持股比例爲50.2%，認繳出資額人民幣6.024 億元；閔虹公司持股比例爲49.8%，認繳出資額人民幣5.976 億元。我們認爲，公司將藉此拓展閔行區域資源，探索產城融合的開發模式轉型。
投資建議：上海有重要影響力的城市更新綜合開發運營企業，“中性”評級。
公司是上海地產集團旗下市場化房地產開發的主要平臺。公司以中高端商品住宅開發爲核心，同步發展商辦地產、資產運營、社區服務、物業管理等相關產業。在深耕上海市場的同時佈局環滬及長三角區域。我們預計公司2021、2022 年EPS 分別是0.34 元和0.39 元。考慮到公司轉型成效逐步顯現，給予公司2021 年8-10 倍動態PE，對應的合理價值區間爲2.72-3.40 元，維持“中性”評級。風險提示：公司面臨加息和政策調控兩大風險。
風險提示：公司面臨加息和政策調控兩大風險。
