投资要点：
受疫情影响，2020 年收入微增和利润下滑，低于预期。2020 年公司营收217.1 亿元，同比+1%；归母净利润15.5 亿元，同比-36%；基本每股收益0.41 元，同比-37%。业绩低于预期主因疫情影响，租金收入下滑、结算进度滞后。地产结算收入202.4 亿元，同比+1%。
租管费收入11.5 亿元，同比-1%；公司毛利率、归母净利率分别为35.4%、7.1%，同比分别+0.3pct、-4.2pct；公司三费费率为9.6%，同比+1.4pct，其中销售、管理和财务费率分别同比+1.6pct、+0.1pct 和-0.3pct。
全年销售目标顺利完成，21 年计划销售额同比增速40%。2020 年公司全年累计实现签约销售272 亿元，同比增长11%，完成年度签约销售目标的101%。签约销售面积略有下降至108 万平米，但销售均价达2.52 万/平米，同比增长 27%；公司新开工面积约289 万平米，同比增长13%；竣工面积约99 万平米，同比增长2%。截至2020 年末，公司在建面积约1,034 万平米。公司21 年计划实现合约销售380 亿元，对应同比增长40%。
拿地金额/销售金额达54%，新增项目多数位于高能级城市。2020 年公司共获取11 个项目，新增计容面积277 万平，其中招拍挂拿地总金额130 亿元，权益金额73 亿元，兼并购拿地支付金额16 亿元，新增土储中股权转让项目的面积占比达到3 成以上。公司拿地总价为147 亿元，权益比例约为50%。拿地金额/销售金额为54%，拿地面积/销售面积为256%，拿地强度较高。此外公司拿地成本控制较好，平均楼面价为5,307 元，拿地/销售均价比为21%，且新增土储中二线及以上城市的占比达到了65%。
疫情后出租率逐步恢复，21 年租管费收入计划增长30%。2020 年12 月末，公司出租房地产的建筑面积约170 万平方米，可供租赁面积约96 万平方米，已出租面积约78 万平方米，综合出租率约为82%。公司的综合出租率较 2019 年年底仅小幅下滑约 4 个百分点。平全年实现租金+物管费收入约 11.49 亿元，同比-1%，加回免租金额1 亿元后，对应增速为7.8%。公司21 年计划租金+物管费收入达到14.9 亿元，实现同比30%的增长。
现金流充足，杠杆率依然较低，三条红线指标维持绿档。公司剔除预收款的资产负债率为63.2%，较2019 年末提高4.73pct；净负债率20%，较2019 年末下降2pct，杠杆率较为稳健。目前公司持有现金144 亿元，货币资金/短期债务为3.1，短期偿债风险较低。根据公司目前在手项目，公司 2021 年度资本性支出预计为 270 亿元，三项费用预计为 42亿元，计划采用银行借款、债权融资、预售房款、委托贷款等融资手段满足资金需求。
投资建议：维持”买入”评级，下调盈利预测。公司践行集团一体两翼战略，拥有近2,000亿货值的优质住宅+商业土地储备，一二线占比85%。资产质量优质，管理层经营思路转变积极，提出未来5 年销售复合增速40%以上的愿景，但考虑到销售到结转的时滞因素，下调2021-23 年预测，预计2021-23 年归属于母公司的净利润19.5/23.1/27.0 亿元（原预计2020-22 年归属于母公司的净利润27.4/34.1 亿元） ， 同比增速为25.9%/18.4%/16.7%。对应EPS 分别为0.52/0.62/0.72 元。当前价格对应的PE 为8.8X、7.3X、6.3X。
风险提示：销售不及预期、租金大幅下滑。
投資要點：
受疫情影響，2020 年收入微增和利潤下滑，低於預期。2020 年公司營收217.1 億元，同比+1%；歸母淨利潤15.5 億元，同比-36%；基本每股收益0.41 元，同比-37%。業績低於預期主因疫情影響，租金收入下滑、結算進度滯後。地產結算收入202.4 億元，同比+1%。
租管費收入11.5 億元，同比-1%；公司毛利率、歸母淨利率分別為35.4%、7.1%，同比分別+0.3pct、-4.2pct；公司三費費率為9.6%，同比+1.4pct，其中銷售、管理和財務費率分別同比+1.6pct、+0.1pct 和-0.3pct。
全年銷售目標順利完成，21 年計劃銷售額同比增速40%。2020 年公司全年累計實現簽約銷售272 億元，同比增長11%，完成年度簽約銷售目標的101%。簽約銷售面積略有下降至108 萬平米，但銷售均價達2.52 萬/平米，同比增長 27%；公司新開工面積約289 萬平米，同比增長13%；竣工面積約99 萬平米，同比增長2%。截至2020 年末，公司在建面積約1,034 萬平米。公司21 年計劃實現合約銷售380 億元，對應同比增長40%。
拿地金額/銷售金額達54%，新增項目多數位於高能級城市。2020 年公司共獲取11 個項目，新增計容面積277 萬平，其中招拍掛拿地總金額130 億元，權益金額73 億元，兼併購拿地支付金額16 億元，新增土儲中股權轉讓項目的面積佔比達到3 成以上。公司拿地總價為147 億元，權益比例約為50%。拿地金額/銷售金額為54%，拿地面積/銷售面積為256%，拿地強度較高。此外公司拿地成本控制較好，平均樓面價為5,307 元，拿地/銷售均價比為21%，且新增土儲中二線及以上城市的佔比達到了65%。
疫情後出租率逐步恢復，21 年租管費收入計劃增長30%。2020 年12 月末，公司出租房地產的建築面積約170 萬平方米，可供租賃面積約96 萬平方米，已出租面積約78 萬平方米，綜合出租率約為82%。公司的綜合出租率較 2019 年年底僅小幅下滑約 4 個百分點。平全年實現租金+物管費收入約 11.49 億元，同比-1%，加回免租金額1 億元后，對應增速為7.8%。公司21 年計劃租金+物管費收入達到14.9 億元，實現同比30%的增長。
現金流充足，槓桿率依然較低，三條紅線指標維持綠檔。公司剔除預收款的資產負債率為63.2%，較2019 年末提高4.73pct；淨負債率20%，較2019 年末下降2pct，槓桿率較為穩健。目前公司持有現金144 億元，貨幣資金/短期債務為3.1，短期償債風險較低。根據公司目前在手項目，公司 2021 年度資本性支出預計為 270 億元，三項費用預計為 42億元，計劃採用銀行借款、債權融資、預售房款、委託貸款等融資手段滿足資金需求。
投資建議：維持”買入”評級，下調盈利預測。公司踐行集團一體兩翼戰略，擁有近2,000億貨值的優質住宅+商業土地儲備，一二線佔比85%。資產質量優質，管理層經營思路轉變積極，提出未來5 年銷售複合增速40%以上的願景，但考慮到銷售到結轉的時滯因素，下調2021-23 年預測，預計2021-23 年歸屬於母公司的淨利潤19.5/23.1/27.0 億元（原預計2020-22 年歸屬於母公司的淨利潤27.4/34.1 億元） ， 同比增速為25.9%/18.4%/16.7%。對應EPS 分別為0.52/0.62/0.72 元。當前價格對應的PE 為8.8X、7.3X、6.3X。
風險提示：銷售不及預期、租金大幅下滑。
