公司财务数据方面 公司2020 年收入同比增63%至17.6 亿元人民币（下同），略低于我们的预期；其中物业管理服务/非业主增值服务/社区增值服务/专业服务收入分别同比增48.9% / 53.3% /135.2%/187.3%至10.1 亿 /4.2 亿/1.9 亿/1.4 亿元，社区增值服务占收入比首次突破10%；应占核心净利润同比增93.7%至2.33 亿元，较我们的预期/公司目标高7.7%/5.9%；应占净利润率由19 年的11.1%显著提升至20 年的13.2%，主要由于：1）受惠于单价提升、成本管控与高毛利收入占比提升，整体毛利率由19 年的28.2%上升至20年的30.2%；2）SG&A 占收入比重由19 年的11.6%下降至20 年的11.0%。运营方面 公司合约面积（不含城市公服）同比新增3,465 万平方米或64.3%，达 8,170 万平方米，新增面积中， 时代中国交付/ 自主外拓/ 收购（ 浩晴、耀城、科箭） 分别贡献了11.0%/25.6%/63.4%，外拓对增长贡献显著提升。公司在管面积（不含城市公服）同比增79.1%达到68.8 万平方米，按物业类型，非住宅面积占比68.3%；按区域，粤港澳大湾区面积占比66.1%。管理费收缴率由19 年的90%上升至20 年的93%。

　　坚持“4321”核心战略，推动高质量增长

　　在业绩会上，公司宣布了 “4321”核心战略：1）深耕大湾区、长三角、成渝和华中四大核心城市群；2）布局住宅、产业和政府公建三大核心业态；3）实现物管服务+社区增值服务两大核心增长点；4）建立一个全生命周期的“科技+服务”平台。在规模扩张与增长质量的目标上，公司提出：1）20-23 年应占核心净利润达到50%+的三年CAGR；2）2021 年/2022 年新增3800 万/4600 万方的第三方合约面积（vs 2020:3000 万方），项目投拓与项目并购的比例上升为5/5 和6/4（vs 2020:7/3）；3）2024 年社区增值服务占收入比重提升至25%以上。我们看好公司清晰的发展战略与推动高质量增长的决心。

　　上调盈利预测，下调目标价至11.24 港元

　　在新的战略下，我们预计公司的增长质量将持续提升。20 年业绩增长超预期，因此我们上调21/22 年盈利预测8.8%/10.8%至4.16 亿/6.13 亿, 并引入2023 年预测8.00 亿元。考虑市场利率上行，我们下调目标价至11.24 港元，对应22x/15x 的21 年/22 年PE。目标价对前收市价有84.9%的上升空间，我们重申“买入”评级。

　　风险提示：（一）市场利率大幅上升；（二）公司规模扩张不及预期；