投资要点

首次覆盖给予“买入”评级，目标价9港元：建业新生活是河南省最大的物业服务提供商。公司背靠中部地区地产龙头建业集团贡献稳定交付面积，资金充足且品牌优势明显；在管面积高速增长，带动收入同步提升，单城密度行业领先；非基础物管业务收入占总收入比重超过60%，并带动毛利率提升，管理费用率有所节约。聚焦中原地区收并购目标清晰，公司积极开展生活服务、资产管理服务，持续延伸物管业务边界。我们预计公司2020-2022 年的营业收入分别为29、41、57 亿元人民币，分别同比增长64.0%、43.8%和38.3%，归母净利润分别为4.2、6.2、8.9 亿元人民币，分别同比增长80.1%、46.4%和43.5%。首次覆盖给予“买入”评级，目标价9 港元，目标价对应2020-2022 年22、15、11 倍PE。

深耕华中地区，基础物管扎实增长：建业地产销售能力不断提升，2019年全年合同销售金额越过千亿关口。受益于关联方强大的业务能力及在河南的良好口碑，公司跟随关联方覆盖河南全省18 个地级市（包括104 个县级城市中的73 个），为持续增长打牢根基。目前在账现金超过27 亿元，并购实力充足。

项目覆盖率高，增值服务快速渗透：公司获选中指院2019 物管百强企业第十三名，截至20H1 平均物管费为1.78 元/平米/月，目标年末收缴率超过90%。根据第三方数据公司2019 年客户满意度87.1%维持高位。目前公司项目已经涵盖了河南18 个地市，单位城市的平均在管面积已达到317万平方米领先行业，增值服务在高单城密度优势下快速渗透。

拓展多元业务，加速非居业态增长：2016 年，公司开始提供生活服务；截至20H1 建业+注册用户突破281 万，用户平均开销1649 元，带动生活服务高增长。2017 年，公司开始提供资产管理服务，截至2019 年共运营六家建业大食堂，资产管理业务在管总资产面积达1093 万平方米。未来公司将持续发展生活服务与资产管理服务，提升盈利能力。

风险提示：业务扩张和收购不及预期；物业管理费提价受阻；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期。