行业近况

本周恒生地产建筑业逆势上涨3.62%，大幅跑赢恒指（-5.43%），行业相对收益接近9%。

从富途大地产等权重指数的35只成分股（详见附表1）来看，其中本周涨幅前三的个股分别是：世茂集团（+13%）、华润置地（+12%）、以及合景泰富集团（+11%）。跌幅前三的个股分别是：永升生活服务（-18%）、ESR（-12%）以及恒大物业（-9%）。

若按细分行业来分析，本周房地产开发和房地产信托基金表现不错，除中国恒大外，其他的房地产开发头部公司基本取得正收益。相比之下，物业管理、建筑材料、重型基建、房地产经纪等均表现较差。

另外，从行业重要动态来看，本周主要发生了两件重大事情：

• 其一：土地供应市场即将迎来大变革。根据新浪网报道，北上广深等22个重点城市将实行住宅用地供应「两集中」新规，即全年将分3批次集中发布住宅用地出让公告、集中组织出让活动。

• 其二：物管龙头碧桂园服务掀起新收购案。在2月23日，碧桂园服务、蓝光嘉宝服务均发布公告称，公司股份将短暂停牌，称拟进行可能构成须予公布的交易内幕消息。在2月25日晚间，蓝光发展和碧桂园服务先后发布公告，具体交易方案为碧桂园服务拟48.46亿元现金收购蓝光嘉宝服务64.62%股份，即约按42.1元/股收购蓝光嘉宝服务。

下面，主要是对这两大重要事件的点评。

本周观点

• 本次土地供应政策的变化，本质上是一次供给侧改革，可优化行业竞争格局，利好行业头部房企，并进一步提高行业集中度

具体的传导逻辑如下：此前中小房企普遍使用激进型的土地获取策略，导致的后果是直接提高土地溢价，造成全行业利润率偏低，并导致资金链条紧张及财务杠杆率居高不下。

而土地集中供应新政实施后，对房企的资金、融资、运营、拿地能力等提出了更高的要求，而头部房企，如万科、保利、中海外、华润等具备极强的综合实力，尤其是融资能力方面具备显著优势，因而有望在住宅用地竞争中以相较以往更低的土地溢价率取得了更大的竞争优势，并提高销售利润率。

相比之下，中小房企不仅「弯道超车」策略将失效，更可能面临更严峻的生存危机，毕竟住宅用地对于多数开发型房企就是生产用的「原材料」，必不可缺。

• 物管龙头碧桂园服务若成功收购蓝光嘉宝服务，那么将进一步巩固其板块龙头的绝对地位

目前物管板块上市公司越来越多，头部公司与中小型物企出现严重分化，后者普遍遭遇估值与流动性均较低的困境，而蓝光嘉宝服务即如此。而本次收购案，也是发生在上市物企间首次的合并。

碧桂园服务本次收购完成后，其在管面积将超过5亿平方米，规模骤增30%，届时无论是营收规模、在管&合约面积、区域布局、市值等都将大幅甩开行业其他公司，因而对其而言堪称大利好。

投资建议

展望2021全年，从细分板块来看，建议加大对高成长、业绩具备确定性物管板块的配置。

风险提示

宏观经济景气度下滑，房企销售数据不及预期，行业监管政策继续趋严

附录

附表1：富途大地产等权重指数35只成分股

附表2：大地产板块各细分板块龙头本周表现及估值情况