本文來自 “贏在轉勢前”。
經濟學家發現樓市18-20年一個週期，而香港樓市在經濟週期的方法預測又如何看?
香港樓市一直是投資者至愛。第四波疫情來襲，二手樓又再冷封;樓價指數雖然無明顯跌幅，但樓市不同板塊全面下跌。今天我們再跟大家分析香港的樓市週期!
對於樓市的研究，在世界的經濟學家都有不同的見解，但是異常相似。筆者在下面列出:
·《房地產週期百年史》(One Hundred Years of Land Values in Chicago)作者霍伊特(Michael Hoyt)，透過研究美國芝加哥從只有幾十間木屋開始之後103年房地產的價格，發現房地產價格大約以18年爲一週期。
· 愛德華R·杜威(Edward R.Deway)，號稱週期循環分析之父，發現每個樓市週期約18年。
· 英國經濟學家 Fred Harrison 弗雷德·哈里森。哈里森研究過去200多年英國和美國房地產市場，發現房價漲跌有一個18年左右的週期。
· 西蒙·史密斯·庫茲涅茨發現15-25年的建築業週期。
大家都不約而同認爲樓市約18-20年一個週期，若從1965年說起，普遍認爲本港樓市至今經歷三大週期，第一週期(1965年至1981年);第二週期(1981年至1997年);第三週期(1997年至今)，樓市升跌往往伴隨着林林總總的內外因素上升及下跌。
小龍在不同的地方提出香港樓市週期: 香港樓市週期不難發現，以六年爲一個週期，以1997年開始計算，之後每約六年都發生大轉變，包括2003，2009，2015，2021年;我們同樣可以利用江恩的50%分割，得出三年爲次一級週期，分別得出2000，2006，2012，2018年。
同時如果利用18年週期我們同樣可以分析到樓市的變化，我們發現樓市在1985年開始，循着18年的週期變化。香港樓市無疑是2003年開始見底上升，那2021年很可能是這樓市18年的週期完成。如果再向前計算，而2003年同時利用前文提及的6年週期，即是1985年剛簽署中英聯合聲名後樓市上升。
那很可能香港樓市的升浪會在2021年完結，之後我們要關注2023年-2024年拐點。
同時樓市主要亦在2020年出現背馳的現象。
根據差餉物業估價署資料住宅樓市一直與寫字樓，零售業樓宇及分層工廠大廈不論租金及售價有正向的同步及相關性。但是近一年開始大家出現背馳的走勢。明顯地寫字樓，零售業樓宇及分層工廠大廈跌幅急於住宅樓市。同時住宅的租金同售價同樣出現背馳，同引用政府的數據，住宅本年的售價是上升0.31%(截至九月)，但同租金同期是跌9.17%。
而我們如果根據美聯工商鋪資料研究部的美聯旺鋪核心四區一線街售價指數，即是主要統計是根據旺角、尖沙咀、銅鑼灣及中環區內的一線街的平均呎價計算，你會發現一個比較特別的結果。此指數由2015年333.9見頂，之後反覆回落至2019年初的248點，而今天已經是166.6。而今年的跌勢加快，由213跌至166點，跌約28%。
由以上的數據反映工商，及零售的環境需要差，而且由於工資或者經濟下跌，令到住宅租金亦下跌。在此提出一個問題，爲什麼在量寬環境之下，市場會出現背馳? 其實大家只要用經濟學簡單的原理就會明白，家庭，銀行消費及生產是一個循環。當家庭的儲蓄及收入，及生產者的儲蓄及收入都下跌的時間，那最終會消費減少，最後整個循環會慢下來。現在是靠政府大力放水希望令到資產保持不跌去買時間。但問題是一般家庭在收入或儲蓄下跌的情況下，或者失業下如何生活下去及繼續還自己的房貸。
過去香港樓市下跌不是因爲供應量、加息，而是失業潮。如失業潮惡化，樓市會受影響嗎?短期內可能不會有明顯回調，但中長期會。因爲歐美兩個世界都已經重啓量化寬鬆，明年雖然實體經濟不會好，但是在量化寬鬆環境下，可能仍有一定的支持。正如歐洲長期經濟低迷，但仍能頂上幾年光景。
“明斯基時刻”在長期的經濟繁榮中，資產價格上漲會導致投機性的貸款增加，而過多投機所產生的債務會造成投資者的現金流緊缺，當債權人要求償還債務時，投資者必須賣掉資產價格，相對穩定的投資物來維持現金流，然而已經沒有交易對手方會支付如此高的資產價格。
一系列的拋售將導致資產價格進一步下跌，以及流動性緊張，並最終造成資產價格的崩潰。過去10年的資產上升週期，其實在2018年已經終止，未來可能迎接的是三浪回調，或者《道氏理論》的三期的熊市下跌。雖然在量化寬鬆及政策下可能會把浪延長， 而時間週期而經在2021年完成，那之後仍能看好嗎? 交給讀者考慮。
（編輯：玉景）