背靠恒大，物业龙头启航
1）历史及愿景：恒大物业是恒大集团旗下附属专业的物业管理公司。恒大物业成立于2020 年，注册地为开曼群岛，境内主要运营物管业务公司为广州金碧物业。恒大物业始终秉承“贴心服务，真诚相伴”的服务理念，以业主需求为导向、以业主满意为目标，坚持“规模化发展、标准化运营、专业化服务、智慧化管理”，致力打造中国最具居住价值、人文价值的幸福社区。2）股东： 2020 年8 月恒大物业引入红杉资本、中信资本、云锋基金、腾讯等战略投资者。截至2021 年1 月8 日，公司第一大股东为CEGHoldings，占有59.04%股权，许家印先生为公司的实际控制人。3）行业地位：根据克而瑞排名，中国恒大自2017 年起连续三年在中国物业开发商销售额排名中位居榜首。截至2019 年末，恒大物业是我国签约面积第三大物业管理公司，我国在管面积第四大物业管理公司，在管面积是中国物业服务百强企业均值的5.6 倍。公司2019 年收入73.37 亿元，净利润9.3亿元，2017 年-2019 年复合增长率分别为29.1%、195.5%，净利润增速在中国物业服务20 强企业中高居榜首。
内生增长快，外拓空间大
2019 年底恒大物业在管面积2.38 亿平方米，签约面积5.05 亿方，2017 年-2019 年复合增长率为31.12%。截至2020 年上半年，公司在管面积为2.54亿平方米，签约面积5.13 亿平，其中98.9%来自恒大集团，1.1%来自联营公司和第三方开发商。1）深耕核心都市圈：公司实现全国布局，2019 年公司在管面积在华东、华北、西北、华南、西南、华中和东北区域占比分别为29.18%、9.7%、4.6%、16.79%、15.54%、16.80%、10.39%。其中华南区、华东区和西南区在管面积增速显眼，2019 年在管面积同比增速分别为38.14%、28.14%、26.71%。未来公司将继续保持核心都市圈深耕，保持龙头品牌优势，扩大公司规模。2）住宅业态重中之重、非住宅积极发展：公司管理物业组合多元，包括中高端住宅物业、商用物业、主题乐园、产业园、康养项目、特色小镇及学校。截至2020 年6 月30 日，公司签约1354个项目，其中在住宅和非住宅业态资管面积分别为2.52 亿平方米、266 万平方米。3）绝大部分来源于恒大集团、第三方有望成新的增长点：公司在管面积99.6%来自于恒大系，第三方占比较小，但增速较快，公司预计2021 年全年将新增拓展3.6 亿平方米在管面积，预计第三方拓展将成为新的管理面积增长年高点。
基础物管毛利稳定，增值服务潜力可期
2019 年公司实现73.33 亿元收入，毛利率为23.9%，营业利润率为17.2%。
其中基础物管服务主要为公司提供管家、秩序维护、保洁绿化等服务，该业务实现收入46.12 亿元，同比增长33.13%，占总收入的62.90%，毛利率为17.7%；非业主增值服务主要是公司为房地产开发商提供物业开发不同阶段和交付过程的增值服务，该业务实现21.48 亿元收入，同比增长2.1%，占总收入的29.29%，毛利率为28.4%；社区增值服务主要包括社区团购、车位租赁、家政家装等服务，该业务实现5.73 亿元收入，同比增长70.83%、占总收入的7.81%，社区增值服务的毛利率57%，公司未来在高毛利的社区增值服务有望进一步挖潜，在二手房、保险经纪等领域进行拓展。
投资建议：公司是全国物业龙头，背靠恒大集团，内生规模增长快速，外拓空间大，公司基础物管毛利率稳定，增值服务多样且潜力可期。我们认为公司未来三年将迎来资本化后的高速发展期，我们预计，公司2020 年-2022 年营业收入为103.72 亿元、194.91 亿元、267.23 亿元，归母净利润为24.81 亿元、45.15 亿元、62.04 亿元，对应EPS 为0.23 元、0.42 元、0.57元，参考可比公司估值及考虑到公司未来几年高速增长期，首次覆盖给予“买入”评级，按照1 港币=0.8346 人民币换算，目标价31.40 港元。
风险提示：物业缴纳不及预期、外延拓张不达预期、成本上行影响盈利
背靠恆大，物業龍頭啓航
1）歷史及願景：恆大物業是恆大集團旗下附屬專業的物業管理公司。恆大物業成立於2020 年，註冊地爲開曼羣島，境內主要運營物管業務公司爲廣州金碧物業。恆大物業始終秉承“貼心服務，真誠相伴”的服務理念，以業主需求爲導向、以業主滿意爲目標，堅持“規模化發展、標準化運營、專業化服務、智慧化管理”，致力打造中國最具居住價值、人文價值的幸福社區。2）股東： 2020 年8 月恆大物業引入紅杉資本、中信資本、雲鋒基金、騰訊等戰略投資者。截至2021 年1 月8 日，公司第一大股東爲CEGHoldings，佔有59.04%股權，許家印先生爲公司的實際控制人。3）行業地位：根據克而瑞排名，中國恆大自2017 年起連續三年在中國物業開發商銷售額排名中位居榜首。截至2019 年末，恆大物業是我國簽約面積第三大物業管理公司，我國在管面積第四大物業管理公司，在管面積是中國物業服務百強企業均值的5.6 倍。公司2019 年收入73.37 億元，淨利潤9.3億元，2017 年-2019 年複合增長率分別爲29.1%、195.5%，淨利潤增速在中國物業服務20 強企業中高居榜首。
內生增長快，外拓空間大
2019 年底恆大物業在管面積2.38 億平方米，簽約面積5.05 億方，2017 年-2019 年複合增長率爲31.12%。截至2020 年上半年，公司在管面積爲2.54億平方米，簽約面積5.13 億平，其中98.9%來自恆大集團，1.1%來自聯營公司和第三方開發商。1）深耕核心都市圈：公司實現全國佈局，2019 年公司在管面積在華東、華北、西北、華南、西南、華中和東北區域佔比分別爲29.18%、9.7%、4.6%、16.79%、15.54%、16.80%、10.39%。其中華南區、華東區和西南區在管面積增速顯眼，2019 年在管面積同比增速分別爲38.14%、28.14%、26.71%。未來公司將繼續保持核心都市圈深耕，保持龍頭品牌優勢，擴大公司規模。2）住宅業態重中之重、非住宅積極發展：公司管理物業組合多元，包括中高端住宅物業、商用物業、主題樂園、產業園、康養項目、特色小鎮及學校。截至2020 年6 月30 日，公司簽約1354個項目，其中在住宅和非住宅業態資管面積分別爲2.52 億平方米、266 萬平方米。3）絕大部分來源於恆大集團、第三方有望成新的增長點：公司在管面積99.6%來自於恆大系，第三方佔比較小，但增速較快，公司預計2021 年全年將新增拓展3.6 億平方米在管面積，預計第三方拓展將成爲新的管理面積增長年高點。
基礎物管毛利穩定，增值服務潛力可期
2019 年公司實現73.33 億元收入，毛利率爲23.9%，營業利潤率爲17.2%。
其中基礎物管服務主要爲公司提供管家、秩序維護、保潔綠化等服務，該業務實現收入46.12 億元，同比增長33.13%，佔總收入的62.90%，毛利率爲17.7%；非業主增值服務主要是公司爲房地產開發商提供物業開發不同階段和交付過程的增值服務，該業務實現21.48 億元收入，同比增長2.1%，佔總收入的29.29%，毛利率爲28.4%；社區增值服務主要包括社區團購、車位租賃、家政家裝等服務，該業務實現5.73 億元收入，同比增長70.83%、佔總收入的7.81%，社區增值服務的毛利率57%，公司未來在高毛利的社區增值服務有望進一步挖潛，在二手房、保險經紀等領域進行拓展。
投資建議：公司是全國物業龍頭，背靠恆大集團，內生規模增長快速，外拓空間大，公司基礎物管毛利率穩定，增值服務多樣且潛力可期。我們認爲公司未來三年將迎來資本化後的高速發展期，我們預計，公司2020 年-2022 年營業收入爲103.72 億元、194.91 億元、267.23 億元，歸母淨利潤爲24.81 億元、45.15 億元、62.04 億元，對應EPS 爲0.23 元、0.42 元、0.57元，參考可比公司估值及考慮到公司未來幾年高速增長期，首次覆蓋給予“買入”評級，按照1 港幣=0.8346 人民幣換算，目標價31.40 港元。
風險提示：物業繳納不及預期、外延拓張不達預期、成本上行影響盈利
