事件：

　　2021年 1 月25 日，公司公告业务发展情况，截至2020 年末，公司在管面积突破4000 万平米，较2019 年末增长近1 倍；其中来自独立第三方的在管面积占比超50%。同时，公司自上市以来，收并购持续落地，先后收购广州市润通物业80%股权和雪松智联80%股权，令在管面积突破1.2 亿平米。因收购事项，公司预期在管面积将超远2021 年原定目标，将2021年全年在管面积目标上调至1.6 亿平米，经修订目标增量部分将主要来源于公司的外拓和收并购策略，雪松智联等被收购企业的外拓能力补充，以及合景泰富项目的不断交付。

　　点评：

　　收并购 执行力强且对价合理：公司上市后3个月内，迅速落地广州市润通物业和雪松智联两起收并购，总对价为15.3 亿元人民币，共新增在管面积约9312 万平米，令公司总在管面积突破1.2 亿平米，在2021 年初达成2021 年原定在管面积目标。广州市润通物业和雪松智联对应2020 年的PE分别为11.65 和12 倍，截至目前二级市场物管行业平均2020 年的PE 为38.3 倍，公司收并购对价远低于二级市场，较为合理。

　　发力第三方招投标，雪松智联有望成为外拓的重要补充：2021 年，公司将在管面积目标调增至1.6 亿平米，较当前规模增量约3400 万平米，其中50%将来自外拓。公司实行全员外拓激励机制，将外拓合同年饱和收入的一定比例即时奖励给相关人员，公司一线员工外拓动力充足，外拓项目来源充足。此外，雪松智联在招投标市场有近10 年的拓展经验，大湾区、长三角、中西部和环渤海是雪松智联的重点布局区域，和合景悠活的区域布局重合度高，是对合景悠活外拓能力的重要补充。

　　多业态布局，打开市场空间：医院、学校及高铁站等公建物业对保洁、保安服务有牌照门槛，收购广州市润通物业和雪松智联既补充了合景悠活公建业态规模，也令合景悠活直接获得竞争公建类及城市服务项目的资格，打开市场空间。

　　商业轻资产输出有望实现快速拓展：公司具备从设计、筹备、招商到运营的一体化商业运营能力，将通过轻资产输出模式，承接来自第三方的商业物业管理及运营项目。目前公司已签约商业轻资产输出项目1 个，预计2021 年开业；另有约10 个商业轻资产输出项目有望年内转化为签约项目。

　　我们的观点：公司收购雪松智联，快速实现规模跃升，体现较强执行力。

　　公司2024 年在管面积目标为3 亿平方米，2020~2024 年CAGR 将达65%，未来有望通过外拓、收并购及合景泰富的交付实现多渠道、多业态、多领域的持续规模增长。此外，公司具备一体化的商业运营能力，关联方储备项目包括16 个购物中心和6 个写字楼，第三方项目资源充足，商业物业管理及运营业务增长性高且确定性强。公司有望于今年3 月成为港股通标的，建议投资者积极关注。

　　风险提示：业务扩张和收购不及预期；物业管理费提价受阻；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期。