本文來自 微信公眾號“計算機文藝復興”，文中觀點不代表智通財經觀點。
1. 全球領先的物業管理軟件供應商
1.1. SaaS業務全球領先，解決方案不斷完善
RealPage(RP.US)於1998年成立，是全球領先的房屋出租行業的應用軟件公司。公司專門為房屋出租行業服務超過20年，通過直銷機構，為房屋出租和度假租賃行業提供物業管理軟件和軟件支持服務，整合並簡化房屋出租的管理和物業的運營。
公司直擊傳統房屋出租行業的軟件效率低、靈活性差、組織分散等痛點，提出SaaS解決方案，通過建立實時數據庫，整合市場情報，簡化房屋出租體系中的複雜流程和參與人員之間的互動，幫助業主和物業經理高效地獲取信息並可視化地管理房屋出租的相關業務，如營銷、定價、篩選租户等，同時提供運營績效；為潛在客户及承租人提供全面完善的信息；幫助投資者謹慎地投放和收穫資本；助力物業部門更高效地提供居民服務。
為了公司的解決方案持續擴張完善，公司注重對先進互補的業務、產品和技術的外延併購。RealPage在成立之初，即收購了主要提供傳統租房管理系統的Rent Roll公司，並於2001年6月發佈了第一個房屋出租的SaaS管理系統OneSite。其後公司不斷擴展平臺、優化功能，自2002年7月以來，完成了超過45項互補技術的收購，完善解決方案的功能、擴大解決方案的服務範圍。2019年公司收購了LeaseTerm Solutions的大部分資產、Hipercept 100%的流通股、Simple Bills的全部資產、Investor Management Services 100%的所有權權益，與Buildium簽訂了合併和股票購買協議。
1.2. 專業提供房屋出租的SaaS解決方案
公司的業務構成簡單，僅由SaaS解決方案收入、專業服務及其他收入構成。其中SaaS解決方案通過簽訂訂閲許可協議銷售，其相關的收入包括解決方案的許可證和訂閲費、與公司軟件增值服務相關的交易手續費，以及公司從保險服務中獲得的佣金。通常公司的訂閲許可協議是不可撤銷的，初始期限為一年或更長，並按月、季度或年度提前付款。專業服務包括公司為客户提供解決方案的諮詢和實施的費用等，按時間和服務量或相關服務的固定價格收取費用；其他收入主要包括子儀表設備的銷售，包括其安裝服務。還有一小部分營收來自於公司提供的內部軟件解決方案。
組織多類型銷售隊伍，提供SaaS軟件解決方案。RealPage通過直銷機構，根據地域、潛在客户的規模和物業類型等因素，組織不同的銷售隊伍，為客户的獨特需求提供更高水平的服務。公司旨在為房屋出租體系的所有組成部分提供一個單一的系統，不同用户訪問不同的應用，為客户提供租房全週期的技術平臺。其平臺包括四大類解決方案：物業管理、租房和營銷、租客服務和資產優化，每個類別的解決方案包含多項產品服務。
1.3. 董事長持股比例逐漸下降
公司共有4位持股比例超過5%的大股東，其中持股最多的為公司董事長。持股比例最高的股東為Stephen T. Winn，持股1264.05萬股，持股比例13.35%，同時他擔任公司的首席執行官、董事長及董事會成員；除此以外，持股比例超5%的大股東還有T. ROWE PRICE ASSOCIATES, INC.，The Vanguard Group, BlackRock, Inc.，分別持有10.15%、7.72%和5.31%的股份。雖然Stephen T. Winn目前仍持有最多的股份，但根據年報披露，其持股比例已從2014年的32.75%降至2020年的13.35%。
1.4. 創收能力穩定，費用控制能力加強
RealPage主要提供SaaS解決方案，總營收持續增長。公司絕大部分收入來自於SaaS解決方案的相關收入，佔公司總營收的95%以上，這類收入的快速增長主要原因是公司的四類SaaS解決方案通過擴展功能、收購新技術平臺實現有機增長。2015-2019財年，公司的總營收增速均保持在兩位數以上，分別實現營收4.69億、5.68億、6.71億、8.70億、9.88億美元，2016-1019年總營收的同比增速分別為21.26%、18.10%、29.59%、13.65%。
RealPage的四類SaaS解決方案收入中租客服務的收入佔比最多。2019財年，物業管理、租房和營銷、租客服務和資產優化這四類解決方案的收入在總SaaS解決方案收入中分別佔比為22%、19%、44%和15%。其中租客服務解決方案的收入最多，達4.21億美元，成為公司的主要收入來源。
使用RealPage的SaaS解決方案的物業數量逐年增加。2015-2019財年SaaS解決方案管理的物業數量分別為10568、10989、13003、16219、18475個。從2016財年起，在會計期末客户使用RealPage的SaaS解決方案來管理的物業數量一直保持着較高的增長比率，2018年同比增長高達24.73%。這樣的高增長表明公司通過SaaS解決方案增加其平臺滲透率的策略是成功有效的。同時近三年會計期末SaaS解決方案在每個物業的平均收入保持在5.5萬美元左右，公司收入的增長主要來源於使用解決方案的物業數量增長。
毛利持續增長，毛利率維持較高水平。2015-2019財年，公司的毛利分別為2.70億美元、3.26億美元、3.98億美元、5.05億美元、5.62億美元，毛利持續增長。銷售毛利率分別為57.61%、57.35%、59.25%、58.12%、56.87%，一直維持着56%以上的高毛利率水平，其主要原因為公司對下游企業的議價能力較好，具有技術優勢和護城河。
銷售淨利率和ROE波動較大。2015-2019財年公司的銷售淨利率分別為-1.97%、2.93%、0.06%、3.99%、5.89%，公司在經歷2017年淨利率下滑後又逐年回升。淨資產收益率（ROE）分別為-2.81%、4.68%、0.09%、4.44%、5.21%，與銷售淨利率的增長趨勢相同。其主要原因是公司在2017年的費用支出相對較多。
研發投入波動性增加。2015-2019財年公司的研發費用分別為0.688億美元、0.7361億美元、0.8945億美元、1.1853億美元、1.1222億美元，僅在2019年有所減少，其餘財年均穩步增加，且公司研發費用佔營收比例一直維持在10%以上的水平，公司注重產品的研發及應用的擴展。且2019年公司產品開發費用的減少是由於公司提高了內部主動性，提高科研能力，充分調動公司研發人員的積極性。
銷售費用率持續下降。2015-2019財年，公司的銷售費用分別為1.2311、1.3521、1.6508、1.6661、1.9396億美元，銷售費用逐年增加，這是由於公司擴招銷售人員，增加了員工工資支出，同時公司組合不同的解決方案，提高客户需求，為此員工差旅費同比增加。2018年前公司均保持20%以上的銷售費用率，2018及2019年公司的銷售費用率降至20%以下。在2017年公司的銷售淨利率及ROE水平受銷售費用率的增加導致的下降後，公司控制銷售費用率，提高費用支出的效率。
盈利能力的強勢得益於高經營現金流、低資本開支的特徵。RealPage的經營活動現金流增長速度較快，從2015年的0.96億美元漲至2019年的3.17億美元，是2015年的三倍有餘，公司賺取自由現金流的能力較強；而資本開支一直維持在0.5億美元左右的水平，公司穩定控制資本性投資的支出。
2. 行業潛力巨大，RealPage優勢明顯
2.1. 房屋出租市場規模龐大，傳統租賃系統缺點顯著
房屋出租市場規模龐大、特點鮮明。美國人口普查局下的住房調查局報告表明，2017年美國共有4460萬套出租房屋。RealPage根據該數據及公司自己的估計，認為美國房屋出租市場的總體規模超過5800億美元。但同時，房屋出租市場受區域性、季節性、參與者多樣化、租客流動性及房屋出租的用途多樣化等限制，在歷史上一直缺乏高效且覆蓋範圍廣的系統性工具對其進行管理。
房屋出租的管理涵蓋了整個租客的租房週期和物業的運營流程，由此組成的租房體系涉及多個組成部分，分散的房地產管理人員需要負責管理分散的出租房屋，使得運營方式複雜多樣，因此房屋出租的管理面臨挑戰。且2020年受衞生事件影響，美國租房活動活躍，租客續租率提升並處於歷史最高水平，未來預估市場仍會擴大。
傳統房屋出租的解決方案缺點明顯。自20世紀90年代中期，房屋出租市場由分散開始整合，此時房屋出租行業的需求已經超越了基本的會計和記錄功能，還新增了各類增值服務，如互聯網營銷、租房定價、租户篩選和業主收益優化等。為了滿足市場複雜和不斷髮展的需求，過去房屋出租行業實施了大量單點解決方案，如利用Microsoft Excel和一些公司內部開發的解決方案來管理其物業。
這些解決方案的實施和維護成本高昂，通常缺乏幫助出租房屋的業主、物業和投資者三方實現運營收益最大化的集成功能，並且沒有相關研究報告和分析工具，用以支持投資者優化其投資回報或幫助其資本的分配進行決策。此外，當時房屋出租行業的許多專業人士仍然依賴於紙張或電子表格進行記錄和計算，這樣的方法容易出現人為錯誤，或因內部管理不善而泄露信息造成公司損失等。
2.2. 行業較為細分且競爭激烈
行業細分度較高，風口下競爭激烈。房地產應用軟件行業由於其涉及範圍較廣，涵蓋了會計、營銷、運維、物業服務、資產管理、租户管理等多個細分領域，所以較多公司在其細分領域均佔有一定的市場份額，如CoStar研究並提供商業租房行業數據、Truss為中小企業提供辦公與聯合辦公租房服務、LightBox今年收購的ClientLook提供商業租房的CRM解決方案等。在5G、大數據及物聯網等技術的推動下，房地產科技行業迎來長足發展，為及時更新領先科技、提高市佔率，各頭部公司併購活動頻繁，如CoStar於2019年收購酒店數據提供商STR、LightBox收購CRE銷售解決方案提供商Real Capital Markets、租賃和資產管理平臺VTS收購零售營銷平臺Property Capsule等。
2.3.RealPage具備競爭優勢
RealPage解決方案的競爭優勢如下：
① 基於實時租房交易數據庫的SaaS平臺：該平臺通過互聯網提供單一的訪問點，並提供租房交易數據的公共數據庫，允許解決方案進行離線數據傳輸或實時訪問數據。
② 大型的並不斷增長的房屋出租體系：截至2019年12月31日，RealPage的客户羣超過29800個，其集成數據分析和SaaS解決方案幫助管理了約1850萬個美國租房的運營。
③ 為房屋出租行業提供數據分析和SaaS解決方案服務的綜合平臺：公司的解決方案和服務平臺為管理租客整個租房週期和物業管理的核心運營流程提供了深入的分析，並按用户需求提供相應的服務。這一集成的SaaS平臺使客户能夠優化運營收益和投資回報。
④ 基於租房交易數據的深度分析和價格優化工具：公司具有龐大的租房交易數據池、在租房營銷方面的專業知識、專業科學的團隊以及其強大的預測能力。公司基於統計建模和自身的解決方案為客户提供較為詳細的市場情報，有助於提高客户的運營收益率和投資回報率。
⑤ 開放的雲計算架構：公司的雲計算架構使其解決方案能夠與客户的現有系統對接，並允許客户將第三方業務應用程序的管理進行外包，這種架構可以縮短銷售週期，提高公司的解決方案在目標市場的採用率。
⑥ 經驗豐富的管理團隊，強大的整合和運營記錄：RealPage擁有一支經驗豐富、高效的管理團隊，在房屋出租行業擁有豐富的專業知識，團隊持續開發並改進數據分析和SaaS解決方案。
3.戰略穩定，未來仍將保持領先地位
3.1. 持續收購新產品和解決方案
持續收購互補業務、產品和技術。公司有選擇地評估自身的資本配置戰略，使其收購的企業和技術有助於公司實現其戰略目標。2020年1月22日，RealPage以6520萬美元的購買對價收購了Modern Message Inc.的所有流通股，該公司是多户型租房行業的解決方案提供商，根據統計，該公司的平臺能在租約中為業主及物業方提高53%的在線聲譽評估(ORA)評分，其整體解決方案的投資回報率高達其他公司解決方案的22倍，同時能為物業經理方節省50%的管理費用。
3.2. 預期保持行業領先地位，市場佔有率不斷提升
公司計劃保持其作為房屋出租行業領先的解決方案供應商地位。公司未來預期繼續利用其解決方案平臺和行業影響力，實現保持行業領先地位、提高市場佔有率的目標，達成這一目標的戰略要素如下：
① 拓展新客户：公司計劃積極與目前不使用RealPage解決方案的物業管理專業人士和投資者建立新的客户關係。除了推銷公司的物業管理解決方案外，公司還將利用雲開放的架構，促進其解決方案與新客户原有系統的統一，向其他第三方物業管理系統的客户銷售軟件支持的增值服務。
② 增加RealPage平臺的採用率：公司認為，到目前為止，在租房市場中SaaS解決方案的滲透率還不高，而且這些解決方案具有向客户銷售並獲得高額SaaS業務收入的巨大潛力。通過在現有客户中增加RealPage解決方案平臺和增值服務的採納率，公司計劃積極地向客户銷售和交叉銷售其解決方案。
③ 為RealPage房屋出租平臺增添新的特性和功能：公司計劃繼續開發和引進新的解決方案，以銷售給新的和現有的客户。這些解決方案可能包括客户內部部署的解決方案，並能支持客户發展其國際業務。公司計劃與第三方應用程序提供商建立新的關係，這些供應商可以使用公司的開放式體系架構，通過平臺為客户提供額外的產品和服務能力。
(編輯：李國堅)