作者：謝娜·米什金(Shaina Mishkin)
翻譯：小彩
許多住房市場專家預計，未來幾年美國房地產市場仍將保持強勁勢頭，嬰兒潮一代、千禧一代和20歲出頭的年輕人這三個美國人口中最大的羣體現在都存在買房需求，由此可見美國住房建築市場的前景相當樂觀。
對現年55歲的託尼·布萊恩特(Tony Bryant)來説，要是能以15萬美元的價格賣掉已故父親在馬薩諸塞州斯普林菲爾德附近那座980平方英尺的農場就已經是個非常不錯的價格了，因為他在掛牌出售時正好遇上新冠疫情暴發。
然而代理賣房的中介想賣出更高的價格，他説服布萊恩特一家把開價提高到了17.5萬美元，而且很快就收到了五個報價，其中四個高於17.5萬美元。在不到一週的時間裏，這處房產以18.5萬美元的價格賣給了一對30歲出頭的夫妻，這是這對夫妻第一次購買房產。
今年夏季，這類故事在美國各地隨處都能聽到，不管是在哪個地區或者房產價位如何。在人口結構變化趨勢、超低利率和疫情導致一些人離開城市等因素的影響下，想買房的人數量激增。與此同時，成屋供應緊張和新屋建設數量長期不足引發了「競購戰」，房價因此上漲，住房建築商的股票也因此走高。
許多住房市場專家預計，美國房地產市場仍將保持強勁勢頭，至少在未來幾年是這樣。
Wedbush Securities分析師傑伊·麥坎利斯(Jay McCanless)説：「美國人口中三個最大的羣體現在都可能都在尋找新的住處。」他指的是嬰兒潮一代、千禧一代和20歲出頭的年輕人。「由此可見美國住房建築市場的前景是相當樂觀的。」
但是，在過去10年S&P Homebuilders Select Industry指數漲幅超過275%、自3月份股市觸底之後反彈了120%之際，這一領域的投資者應該謹慎行事。
今年美國最大的建築公司D.R. Horton (DHI)的股價上漲了近40%，Lennar (LEN)也出行類似漲幅。面向首次購房者的中型建築公司Emeritage Homes (MTH)更是上漲了60%以上。PulteGroup (PHM)僅上漲了18%，但市淨率只有2.1倍（市淨率是房地產行業分析師經常用到的一個估值指標）。
在房地產需求不斷增長之際，這些股票都可能繼續攀升。
不過短期而言，最近增加了對入門級住房市場敞口的豪宅建築商Toll Brothers (TOL)和Taylor Morrison Home (TMHC)看起來是投資者更好的選擇。今年迄今為止，這兩隻股票的漲幅都不算太大，均為11%。Toll Brothers的股價為43美元，市淨率為1.2倍；Taylor Morrison Home的股價為24美元，略低於賬面價值。
從最近公佈的一系列統計數據就可以看出房地產市場的強勁程度令人意外。美國商務部7月份公佈，2020年第二季度美國的住房擁有率達到67.9%，達到2008年第三季度以來的最高水平，高於去年的64.1%。
35歲以下人羣的住房擁有率上升到40.6%，是所有年齡組中升幅最大的，35歲至44歲人羣的住房擁有率也顯著上升。
美國人口普查局近期公佈的數據顯示，7月份新屋銷量環比飆升13.9%，經季節性因素調整後為90.1萬套，創14年新高。經濟學家此前預計會從6月份的79.1萬降至78.2萬。
相比之下，成屋銷量因庫存不足而放緩。全美房地產經紀人協會(National Association of Realtors)的數據顯示，7月份成屋庫存總量比2019年下降了21.1%。
行業組織抵押貸款銀行家協會(Mortgage Bankers Association)預計，今年全年成屋銷量可能下降3.2%，而新屋銷量將增長6.9%。
全美房地產經紀人協會的數據顯示，7月份美國房價中值首次突破30萬美元大關，該協會預計，由於需求的上升勢頭將持續到2021年，房價會繼續攀升。然而不斷上漲的價格並沒有讓年輕買家望而卻步。
Emeritage Homes最近一個財季的訂單同比增長了32%，超出分析師的預期，他們原本預計該公司訂單會下降12.7%。
「需求升級市場」(move-up market)也是房地產市場表現強勁的一個重要因素。拿39歲的珍妮·霍夫(Jenny Hoff)為例，她是德克薩斯州奧斯汀市的一名採購員，疫情期間她的丈夫改在家裏工作，為了給孩子創造更大的空間，他們一家最近換了一套更大的房子。
雖然夫妻二人在兩天內就賣掉了舊房子，但找新房子要難得多，當他們準備出價時，他們看過的大多數房子都已經賣出去了。此外，儘管他們的頭兩個報價都高出要價，但還是都被拒了。他們最終買了一棟建在一處半英畝土地上的兩層樓的房子，價格在90萬美元左右，也高於要價。
房地產研究公司Zelman & Associates首席執行官艾薇·澤爾曼(Ivy Zelman)説：「需求升級市場的發展勢頭非常強勁，我覺得大家都還沒有認真看待這個市場。」
澤爾曼指出，Zelman & Associates進行的7月份住房建築調查顯示，在所有買房羣體中，首次需求升級和二次需求升級市場的同比銷量是最大的。她稱，這項調查涵蓋了15%的房屋銷量，和上市建築商的相關度超過95%，而上市建築商佔到市場的40%。
總部設在亞利桑那州斯科茨代爾的建築商Taylor Morrison Home就受益於首次購房和升級購房的強勁需求。該公司的業務分佈呈「槓鈴」式，大約25%的銷售額都集中在入門級和55歲以上購房者的市場，其餘面向的是需求升級市場。
這家公司今年收購了William Lyon Homes，是七年來進行的第六筆收購，現在該公司入門級業務的市場份額已經擴大到了30%以上。
這筆價值25億美元的收購交易也讓Taylor Morrison Home在快速增長的美國太平洋西北區擁有了一席之地，該公司在美國西部、東南部和中部地區也擁有很強的實力。
目前Taylor Morrison Home是美國第五大住房建築商。「太平洋西北區一直是我們渴望進入的市場，」該公司首席執行官謝麗爾·帕爾默(Sheryl Palmer)在接受《巴倫週刊》採訪時説，「我認為公司進行這筆收購交易的時機非常合適。」
去年Taylor Morrison Home賣出了10517套住房，創造了48億美元的收入，同比增長13%。利潤總計2.547億美元，合每股收益2.35美元。分析師預計，雖然該公司今年的每股收益可能會降至1.58美元，但在收購帶來的協同效應的幫助下，2021年將反彈至美股3.39美元。
Taylor Morrison Home的股價表現低迷時因為投資者對該公司和William Lyon的業務整合感到擔憂，而且第一季度業績不及預期。這隻股票的預期市盈率為7.2倍，但在投資新市場利潤增加的推動下，股價可能會上漲。
FactSet的數據顯示，Taylor Morrison Home的淨債務與資本比率為44.4，高於市值相當的一些建築商，但該公司預計，隨着債務逐漸減少，到今年年底這一比率將小幅下降。
總部設在賓夕法尼亞州霍舍姆的Toll Brothers是另一家受益於需求升級市場建築商。雖然在經濟衰退期間投資者通常不會選擇豪宅建築商的股票，但今年豪宅價格也一直在上漲。
Toll Brothers的業務遍佈24個州，主要銷售獨户住宅。該公司近日公佈，第三財季簽訂的房屋合同同比增長了26%，這些合同的價值增長了18%。第三財季利潤下降10%，預計截至10月份的整個財年的利潤將下降24%，至每股收益3.06美元，但2021財年將回升到美股4.19美元。
「轉售市場非常火爆，我們的核心客户並不擔心自己的房子賣不出去，」該公司首席執行官道格·耶利(Doug Yearley)説。
他預計公司將受益於需求升級市場上的消費羣體，新推出的面向年輕高檔住宅買家的經濟型房屋類別也會給公司利潤帶來推動。
Toll Brothers的預期市盈率為10.3倍，股息收益率為0.96%。該公司的淨債務與資本比率約為39倍，也高於一些同類公司，但分析師認為該公司的現金流和流動性充足、沒有短期內會到期的債務，因此不必擔心該公司的債務水平。
住房建築行業分析師預計，住房市場下一階段的增長對某些地區尤為有利。房價高昂的東北地區的需求可能會下降，而愛達荷州、猶他州、內華達州、佛羅裏達州、田納西州和南北卡羅萊納州等房價更實惠的州的需求可能會上升。
「雖然紐約市周邊三個州和波士頓郊區的需求很強勁，但我不確定這種勢頭是否會持續下去，」澤爾曼説。她指出，遷往房價更合理的地區和市場是長期趨勢。
可以肯定的一點是，給銷量和房價帶來提振的一些趨勢（例如被壓抑的需求）可能是暫時的。在家工作和離開城市這種趨勢可能會在疫情結束後消失。裁員現象增多（尤其是白領員工）也可能降低購房需求。
與此同時，如果投資者把資金轉為投向受疫情衝擊更嚴重的行業，房屋建築商的股票可能會受到衝擊。但Smead Capital Management首席投資官比爾·斯米德(Bill Smead)認為，這些股票的回落可能帶來了一個買入機會。
NVR (NVR)、D.R. Horton和Lennar是斯米德持倉量最多的股票。他看好NVR是因為該公司的商業模式高效、不依賴土地、以及股票回購，過去兩年這些因素幫助該股上漲了50%以上。他看好Lennar和D.R. Horton是因為這兩家公司都都控制着大量可用於建築的土地。
「未來8年或10年建築商需要建造150萬套單户家庭住房才能滿足所有需求，」斯米德説。
相比之下，2019年新屋開工數為88.77套。「用九局棒球賽作比喻的話，我們現在可能在第四局，」他説。
編輯/irisz