文章來源：中國房地產報
原文標題：《現房銷售需因勢利導》
在庫存高企的三四線城市優先推行現房銷售，以此控制新增供應。在市場壓力之下，這些城市期房項目已經乏人問津，現房銷售也是順勢而爲。熱點城市則可根據庫存狀況逐步推進，根據具體項目實施差異化政策，避免短期供應斷層加劇供需矛盾。對於已實施現房銷售的城市，也需設置2~3年緩衝期，並採取「新老劃斷」方式，允許已拿地項目按原預售規則執行。對於採取預售的項目，加強預售資金監管是最關鍵一環。
近期，關於現房銷售話題再次成爲業界和媒體關注的焦點。一是源於某外媒一則「中國正考慮全國推廣現房銷售」的「小作文」；二是源於5月7日金融監管總局關於「近期將加快出台與房地產發展新模式相適配的系列融資制度」的表述；三是河南信陽出臺文件，要求「新出讓土地開發的商品房一律現房銷售」。
現房銷售作爲房地產發展新模式的重要一環，其試點工作早已在推進過程中。據機構統計，目前全國至少已有30個省市發佈推進現房銷售試點的相關文件，18個城市推出實質性支持舉措。從市場情況看，現房銷售在商品住宅銷售中的佔比從2020年的12.7%上升到2024年的30.8%，5年提升18.1個百分點，推進速度可見一斑。但是從目前房地產市場形勢看，全面推行現房銷售時機並不成熟。
首先，全面推進現房銷售會給企業端造成更大的經營壓力。年報數據顯示，2024年上市房企整體銷售毛利率僅爲14.6%，銷售凈利率爲-8.31%，行業整體投入資本回報率（ROIC）僅爲0.2233%，均創下歷史最低水平。2024年行業整體資產負債率爲75.4%，雖較2023年略有下降，但仍處於較高水平。從上述指標可以看出，目前房地產行業面臨盈利能力下降、成本費用提升、流動性壓力大的狀況。現房銷售意味着項目開發週期從2年延長至3~5年，房企資本回報率將進一步降低，現金流壓力進一步加劇。在缺乏相關支持政策情況下，過快推行現房銷售，有可能導致房企現金流枯竭，若引發房企信用危機，不利於鞏固房地產市場穩定態勢。
其次，現房銷售對土地市場也會產生一定影響。現房銷售模式下，土地出讓門檻抬高，房企拿地的難度和不確定性增加，進而影響到土地市場復甦。以海南爲例，2020年全面推行現房銷售後，土地成交面積銳減54%。杭州2021年推出的10宗現房銷售地塊中，9宗因房企資金壓力流拍，最終政策被迫擱置。目前土地市場剛剛有所回暖，如果全面推行現房銷售，無疑將極大影響到土地市場的復甦節奏。
現房銷售作爲一項涉及金融、土地、行業生態的系統工程，全面推行不可操之過急，更不能搞「一刀切」。目前仍需以地方試點爲基礎，進一步完善相關配套政策，因勢利導逐步推進。結合各地試點經驗，相關配套政策大致包括以下幾個方面。
一是金融支持政策。5月7日金融監管總局表示，「近期將加快出台與房地產發展模式相適配的系列融資制度」，業界猜測支持現房銷售或是其中一項重要內容。例如，可通過進一步推廣REITs（不動產投資信託基金）、政策性貸款等工具，延長開發貸期限至現房銷售階段，緩解房企資金壓力；鼓勵長期資本參與現房項目，構建多元化融資體系；允許開發商分期繳納土地出讓金、帶規劃方案供地，降低房企前期資金門檻，對現房項目土地出讓金繳納期限給予彈性調整。
二是稅收財政政策支持。稅收優惠方面，推遲預繳稅金至銷售率90%節點，縮短增值稅留抵退稅週期。對實施現房銷售房企減免部分土地增值稅或所得稅。購房激勵方面，包括對購買新建商品住房現房的予以購房補貼、契稅補貼或利率優惠。
三是實施差異化區域政策。在庫存高企的三四線城市優先推行現房銷售，以此控制新增供應。在市場壓力之下，這些城市期房項目已經乏人問津，現房銷售也是順勢而爲。熱點城市則可根據庫存狀況逐步推進，根據具體項目實施差異化政策，避免短期供應斷層加劇供需矛盾。對於已實施現房銷售的城市，也需設置2~3年緩衝期，並採取「新老劃斷」方式，允許已拿地項目按原預售規則執行。對於採取預售的項目，加強預售資金監管是最關鍵一環。
編輯/Somer
