前100房企累计全口径销售金额同比下降约11.21%，单月均价上升

“2025年1-3月房地产企业销售表现”研究成果显示，保利发展、中海地产和华润置地占据权益销售金额的前三，分别录得496亿元、429.85亿元以及359.9亿元。建发房产和招商蛇口紧随其后，为241.3亿元、238.4亿元。保利发展、绿城中国和华润置地占据全口径销售金额的前三，分别录得630亿元、523.9亿元以及512亿元，中海地产和招商蛇口紧随其后，为462.2亿元、350.7亿元。

1-3月，前100房企实现累计权益销售金额5313.17亿元，同比下降约11.1%。前100房企实现累计全口径销售金额7551.67亿元，同比下降约11.21%。3月均价为1.9万元/平方米，同比上升24.9%。

销售门槛值方面，1-3月，前10、前30、前50房企的权益金额门槛值分别约为147亿元、37亿元和23亿元。

1-3月，前10、前30、前50房企的全口径销售金额门槛值分别约为230亿元、54.27亿元和27.2亿元。

推动供需平衡，加强金融支撑

在今年的政府工作报告中，有不少关于房地产的表述。其中，首次将“稳住楼市”纳入经济工作核心目标，明确“防范重大经济风险”与“化解房企债务违约风险”双轨并行。

此外，报告还明确提出“因城施策调减限制性措施”；在推进收购存量商品房方面，首次提出“在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”；首次在政府工作报告中提出关于建设“好房子”的要求，并明确提出要“完善标准规范”等。

从供给侧来看，将严控新增房地产用地规模，优先消化存量用地与商办用房资源‌。延续“保交楼”专项行动，强化预售资金监管以维护购房者权益‌。地方政府获准自主确定存量房收储主体、用途及定价基准。

从需求侧来看，全面推行“因城施策”调减限购、限贷等限制性措施‌。加速推进城中村改造货币化安置与危旧房更新，激活刚性及改善性住房需求‌。拓宽保障性住房再贷款适用范围，定向支持租赁住房与共有产权房建设‌。

为了推动供需平衡，以降低库存，激活需求、金融支持三方联动发力。实际上，去年四季度以来，楼市已经止跌回稳。今年的工作目标再次提出要稳住楼市，未来可能会出台许多房地产政策支持市场企稳。

结合房地产市场运行情况，为了让更多刚需和改善人群入市，各地方加大楼市支持举措。如加大购房补贴力度、优化公积金政策、降低房贷利率和交易费用等，刺激释放消费需求。

据观点指数不完全统计，2025年3月不少地方发布相关房地产政策，涉及公积金、契税补贴、降首付比、人才购房优惠、下调利率等。

期内，深圳对住房公积金贷款和利息补贴政策进行了调整优化，涉及提高贷款额度、下调首付款比例、加大利息补贴力度等多项举措。

如，贷款最高额度提升至231万元、可贷额度提高至账户余额16倍、异地贷款取消户籍和首套房限制、调整住房公积金贷款最低首付款比例：购买本市商品住房，不再区分首套和第二套，最低首付款比例统一调整为20%；购买本市保障性住房，最低首付款比例调整为15%。

此外，还加大利息补贴力度。累计缴存年限在1（含）-5年，补贴比例从5%提高至10%；累计缴存年限在5（含）-10年，补贴比例从8%提高至15%；累计缴存年限在10年及以上，补贴比例从12%提高至20%。

观点指数认为，核心城市聚焦存量更新，三四线城市侧重库存去化‌。一线及强二线城市在政策支持下或率先回暖，但中小城市仍需依赖保障房托底，区域市场的表现将进一步分化‌，因此需要灵活调动现有政策，支持楼市的发展。

一线城市核心区域价格回升，二三线城市仍依赖“以价换量”

国家统计局发布的数据显示，1-2月，新建商品房销售面积10746万平方米，同比下降5.1%，降幅比上年全年收窄7.8个百分点；其中住宅销售面积下降3.4%，降幅收窄10.7个百分点。新建商品房销售额10259亿元，下降2.6%，降幅收窄14.5个百分点；其中住宅销售额下降0.4%，降幅收窄17.2个百分点。

观点指数观察到，自去年四季度以来，楼市交易逐步改善，今年1-2月份市场交易持续保持稳定，新建商品房销售面积和销售金额同比降幅分别比上年全年收窄7.8和14.5个百分点。

按地区来看，东部地区的商品房销售6038亿元，同比下降2.1%；中部地区1886亿元，同比下降2.3%；西部地区2134亿元，同比下降4%；东北地区200亿元，同比下降4.9%。

住建部披露，一二线城市房地产销售呈现止跌回稳的积极态势，带动房地产企业改善开发经营和资金回笼情况。不过，部分地区房地产市场仍然处于调整之中，市场回稳还存在压力。从监测的40个重点城市来看，前两个月新建商品房销售面积和销售金额同比分别增长了1.3%和7.1%。

从房价指数来看，2025年2月份，受春节销售淡季等因素影响，70个大中城市中各线城市商品住宅销售价格环比下降，但一线城市新建商品住宅销售价格上涨。从同比来看，各线城市商品住宅销售价格降幅均继续收窄。

2月份， 一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同。其中，北京、上海和深圳分别上涨0.1%、0.2%和0.4%，广州下降0.2%。一线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.0%，降幅比上月收窄0.4个百分点。其中，上海上涨5.6%，北京、广州和深圳分别下降5.5%、7.8%和4.4%。

二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月的上涨0.1%转为持平，同比分别下降4.7%，降幅比上月收窄0.3个百分点。

三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅扩大0.1个百分点，同比下降5.9%，降幅分别收窄0.1个百分点。

一线城市二手住宅销售价格环比由上月的上涨0.1%转为下降0.1%。其中，深圳上涨0.3%，北京持平，上海、广州分别下降0.4%和0.3%。一线城市二手住宅销售价格同比下降4.9%，降幅收窄0.7个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降2.9%、2.1%、9.4%和5.3%。

二线城市二手住宅环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点，同比下降7.4%，降幅比上月收窄0.2个百分点。

三线城市二手住宅环比下降0.4%，降幅与上月相同，同比下降8%，降幅收窄0.2个百分点。

观点指数认为，一线城市核心区域价格回升，主要在于此前调节土地供应，加上优质地块项目入市，推高了价格。不过二三线城市仍依赖“以价换量”，但同比降幅收窄，显示市场正缓慢复苏。

小阳春渐显，重点城市商品住宅成交面积上升

观点指数监测的6个重点城市中，3月前三周商品住宅成交289.19万平方米，环比2月前三周上升68.12%。

具体来看，北京前三周商品住宅成交面积35.64万平方米，环比上升96.8%，同比上升70.2%。观点指数认为，北京楼市成交环比持续改善，区域板块分化仍然存在。

据观点指数不完全统计，期内北京楼市有不少项目吸引了市场的关注。如越秀地产北京海淀项目和樾望雲、和樾玉鳴同日开盘，当日售出超1000套，总成交金额152亿元。这是2025年开年以来北京市场开盘项目首次销售超百亿，也创下同期市场销售额的新高。海淀永丰南板块的颐海澐颂开盘，其官微公布的销售额突破72.5亿元。新宫板块的建发金茂·观宸迎来首次开盘。该项目截至当天销售了207套房源，销售金额在22亿元左右。可以看到，一些传统开发区域板块项目的销售去化较高。

上海3月前三周商品住宅成交面积66.99万平方米，环比上升86.29%，同比上升79.6%，楼市小阳春热度延续。

上海房产交易中心披露，1-2月，上海一手住房累计成交78万平方米，同比增加28%。3月新开盘项目热度居高不下，3月以来（至3月21日）共有16个项目完成认购，平均认购比为0.89，其中9个项目认购比超过1。

其中，在售项目销售速度加快，3月以来日均成交1.1万平方米，同比去年增加34%，与去年 “沪七条” 出台后的10月份的成交水平相当。

典型项目如位于黄浦区外滩街道的金陵华庭项目。该项目首期推出158套房源，每平方米均价近19万元，总价格段在4000万元至1.7亿元。该项目推出后迅速售罄，单日收金92.34亿元。

上海房地产交易中心数据显示，1-2月二手住房累计成交267万平方米，同比增加51%。3月1日至20日，成交140.5万平方米，比去年同期增加57%。

广州商品住宅3月前三周成交面积44.44万平方米，环比上升85.79%，同比上升37.25%。住建局披露，预计一季度全市一手住宅网签面积172.67万平方米、同比增长36.8%，全市11个区同比增幅均超过10%；二手住宅交易登记面积242.27万平方米、同比增长26.2%，全市11个区均实现同比正增长。

广州住建局披露，今年一季度，全市房地产市场止跌回稳的态势更加巩固，新建商品房成交连续保持正增长，房价持续筑底回稳，一手住宅去化周期进一步缩短。

广州住建局数据显示，今年一季度一手商品房网签面积218.56万平方米、同比增长17.7%，二手商品房交易登记面积282.58万平方米、同比增长27.6%。从区域来看，新房成交集中在增城、番禺、白云和荔湾等，二手住房集中在番禺、天河、海珠等区域。

杭州商品住宅的成交量增长情况更为惊人。3月前三周成交面积为48.42万平方米，环比上升161.17%，同比上升98.93%。市场数据显示，截至3月23日，杭州二手房累计成交7382套，较上月飙升145%，同比去年也劲增55%。

杭州统计局数据显示，截至2024年末，全市常住人口达到1262.4万，较2023年末增加了10.2万。由于涨价预期打开，并且“地王”效应持续拉高市场预期，消费需求有所释放。

深圳商品住宅3月前三周的成交面积为20.04万平方米，环比上升49.89%，同比上升52.98%。深圳二手房市场也在持续回暖。2025年第10周全市二手房（含自助）录得1812套，环比增长11.6%。二手房录得量已连续5周攀升，单周已超1800套。

成都市商品住宅3月前三周的成交面积为73.66万平方米，环比上升18.39%，同比上升2.9%。成都是6个重点城市中涨幅最小的，但是成交面积却并不少。

综上观察，6个重点城市均呈现成交上升的趋势，今年小阳春渐显。

房企盈利承压，业务支线表现不一

从房企已披露的财务数据发现，2024年房企深陷盈利下滑、核心净利润降幅扩大、资产负债表恶化和债务高压的困境。

值得注意的是，住开业务是房企的核心支柱业务，由于销售下滑，对整体营收的影响较大。

尽管央国企及优质区域房企展现出韧性，但多数企业仍需通过加速去化、严控成本和债务重组应对挑战。行业整体复苏需等待政策效果释放及市场信心的重建。

这也使得企业尝试多路径探索业务的增长，不过各支线业务表现存在差异。

2024年华润置地实现综合营业额2788亿元，同比增长11.0%。其中，开发销售型业务营业额为人民币2371.5亿元，同比增长11.8%。但毛利同比下降4.5%至603亿元，毛利率从2023年的25.2%进一步下降至21.6%。

股东应占净利润录得256亿元，同比下降18.5%。股东应占净利润率从2023年的12.5%下降至9.2%；核心净利润则同比下滑8.5%至254亿元，核心净利润率从11.1%下降至9.1%。

值得注意的是，经常性业务的收入为416亿元，同比增长6.6%。该指标贡献了核心净利润103亿元，同比增长8.2%，核心净利润贡献占比同比提升6.3个百分点至40.7%。

招商蛇口2024年度报告显示，期内公司实现营业总收入1789.48亿元，同比上升2.25%。录得归属于上市公司股东的净利润为40.39亿元，较2023年减少22.81亿元，同比下降36.09%。资产运营业务是转型方向之一，目前该业务期内实现营收约71.5亿元，同比增加7.41%，占公司总营收的比例为3.99%。

中国金茂2024年全年实现营业收入590.53亿元。期内，公司所有者应占溢利约10.65亿元，同比增长115%，扣除投资物业公平值亏损的净利润为13.33亿元，较上年度增加120%，公司整体销售毛利率为15%，较上年的12%增长3个百分点。

整体来看，中国金茂590.53亿元的全年收入当中，商务租赁与零售商业运营、酒店经营、金茂服务以及其他分别贡献了3%、3%、5%、7%的收入。不过，酒店经营、商务租赁与零售商业运营的收入都有不同程度的下滑。

开发到位资金延续收缩趋势，新开工投资区域分化

到位资金方面，1-2月份，房地产开发企业到位资金15577亿元，同比下降3.6%。其中，国内贷款2954亿元，下降6.1%；利用外资1亿元，下降90.6%；自筹资金5233亿元，下降2.1%；定金及预收款4577亿元，下降0.9%；个人按揭贷款1945亿元，下降11.7%。

由于1-2月销售同比改善，个人按揭贷款和定金及预收款亦出现降幅收窄的情况，但整体仍处于低位，主要资金来源如国内贷款、个人按揭贷款等延续收缩趋势，反映出房企流动性压力尚未根本缓解‌。

前两个月人民币贷款增加6.14万亿元。分部门看，住户贷款增加547亿元，其中，短期贷款减少3238亿元，中长期贷款增加3785亿元。

2025年2月住户中长期贷款的变动额为-1150亿元，而1月变动额为+4935亿元。2月中长期贷款出现负增长，这与2月销售短暂萎缩高度相关。

行业投资收缩，企业大多将资源投向强一二线城市，新开工在短期内仍将收缩。土地投资方面，一方面地块投资测算更加严谨，另一方面企业采取“以销定投”的方式衡量投资强度。销售表现较差的区域，企业土地投资积极性也相应更低。

据国家统计局数据显示，2025年1-2月全国房屋新开工面积6614万平方米，同比下降29.6%（住宅新开工降幅28.9%）。这一降幅较2024年12月扩大6.6个百分点，且为连续第15个月双位数下滑。

对比历史数据来看，新开工面积已处于2012年同期以来的最低水平，且开工规模仅相当于2020年同期的38%。

东部地区新开工投资额同比下降11.4%，但降幅较2024年12月收窄7.2个百分点，有局部修复的迹象。中部与西部地区新开工投资额同比分别下降8.7%和3.3%，降幅较2024年扩大4.9和8.2个百分点，区域间的分化加剧。

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