这是九州通转型过程中的重要一步。据悉，早在2022年，九州通就提出了新三年战略规划，将开启新零售、新产品、互联网医疗、不动产证券化（REITs）新战略转型，2024年进一步提出新产品、新零售、新医疗、不动产证券化（REITs）、数字化的“三新两化”战略转型。觀點網 國內醫藥倉儲物流設施首單公募REITs發行腳步漸進。
12月25日，九州通醫藥集團股份有限公司發佈公告稱，其醫藥倉儲物流基礎設施公募REITs項目已獲得中國證監會覈准，覈准日期爲2024年12月24日。
觀點新媒體獲悉，九州通REITs是國內醫藥倉儲物流設施首單公募REITs以及湖北省首單民營企業公募REITs。
這是九州通轉型過程中的重要一步。據悉，早在2022年，九州通就提出了新三年戰略規劃，將開啓新零售、新產品、互聯網醫療、不動產證券化（REITs）新戰略轉型，2024年進一步提出新產品、新零售、新醫療、不動產證券化（REITs）、數字化的「三新兩化」戰略轉型。
REITs獲批
該基金髮起人爲九州通醫藥集團物流有限公司、九州通醫藥集團股份有限公司，其中九州通物流是九州通集團旗下物流企業，爲醫藥流通企業客戶提供一體化的醫藥物流供應鏈綜合解決方案，具體服務範圍包括藥品的倉儲、分揀、配送以及信息系統服務等端到端的全程可視化醫藥物流供應鏈服務。
有別於目前已上市物流倉儲REIT，九州通REIT擬入池資產爲武漢東西湖現代醫藥倉儲物流項目，是該公司唯一的全國中心倉，具體包括醫藥倉儲綜合樓、醫藥倉儲分揀中心、醫藥倉儲保障中心1號樓、醫藥倉儲保障中心2號樓、醫藥倉儲保障中心3號樓、醫藥倉儲保障中心輔助用房，合計總建築面積約爲17.2萬平方米。
根據經營數據，2021-2023年及2024年1-6月，基礎設施項目的營業收入分別爲8390.23萬元、9009.92萬元、9317.85萬元及4683.14萬元；凈利潤分別爲3268.59萬元、3641.55萬元、3923.42萬元及1957.39萬元；息稅攤銷折舊前利潤（EBITDA）分別爲6961.55萬元、7374.30萬元、7824.61萬元與3893.36萬元。
該筆REITs曾於月初回覆上交所，不動產的評估值從11.7億元下調至10.98億元，下調幅度爲6.15%。下調的原因是評估機構考慮合同期外，辦公部分每年一個月的免租期，故出租率設定爲90%，項目長期增長率（2034 年至預測期末）也由申報稿的2.5%下調至1.5%。
公募REITs給包括九州通在內的企業提供了資產盤活、退出的渠道。九州通表示，若本次公募REITs項目發行完成，預計將增加公司凈利潤不超過7億元，實現九州通和公募REITs「雙上市」平台。
值得關注的是，爲了給公募REITs未來擴募孵化和培育優質的醫藥物流倉儲資產，實現不動產證券化戰略轉型，九州通還在不斷推進Pre-REITs基金的相關工作。
Pre-REITs加速
產城園區評論獲悉，九州通的醫藥物流倉儲資產Pre-REITs基金由高和資本擔任基金管理人。
據此前披露的消息，九州通首期Pre-REITs入池資產擬定爲持有的位於上海、杭州、重慶三處醫藥物流倉儲資產及配套設施，合計總建築面積約爲24萬平方米。據測算，如Pre-REITs發行完成，預計將增加公司凈利潤不超過9億元。
12月初，因Pre-REITs項目發行的需要，九州通以不超過17億元的對價，向上海和穩、杭州和雋及重慶和昱轉讓其持有的上海通達、杭州卓英堂及重慶首瑞100%股權，標的公司分別持有公司Pre-REITs項目首期入池資產。高和資本旗下的高和豐德將受讓標的公司的股權。
根據評估，三家標的公司的估值約爲14.28億元，經各方協商一致，此次交易的股權轉讓總額預計不超過17億元。與評估價值相比，三家標的公司的轉讓金額溢價約2.7億元。交易完成後，九州通不再持有標的公司股權。
另外，因Pre-REITs項目發行需要，九州通全資子公司也認繳出資3.5億元參設Pre-REITs不動產私募投資基金。
目前，九州通已聯合不動產私募基金管理人及相關中介機構，完成對Pre-REITs基金擬納入資產池的盡職調查及基金方案設計。
據悉，九州通全資子公司九州通醫藥投資（湖北）有限公司已與高和豐德（北京）企業管理服務有限公司、北京楚昌私募基金管理有限公司共同成立了蕪湖通高壹號股權投資合夥企業（有限合夥）。
有分析指出，通過不動產證券化，九州通得以實現業務上「輕重分離」。資料顯示，九州通集團作爲科技驅動型的全鏈醫藥產業綜合服務商，主營業務涵蓋醫藥流通、醫藥 CSO、醫藥工業、醫藥新零售等業態，包括數字化醫藥分銷與供應鏈業務、總代品牌推廣業務、醫藥工業自產及 OEM 業務、新零售與萬店加盟業務（C 端）、醫療健康（C 端）與技術增值服務、數字物流與供應鏈解決方案六大方面。
在醫藥倉儲物流資產及配套設施的建設方面，九州通已在全國31個省會城市及110個地級市擁有141個規模不等的高標準醫藥倉儲物流設施，建築總面積超430萬平方米。
其中，GSP倉庫290萬平方米、冷庫容量11.51萬立方米，具備1,532萬箱儲存能力、1.66億箱吞吐能力，並擁有覆蓋全國96%以上區域聯網的物流網絡資源。
這些爲該公司未來開展REITs及Pre-REITs項目提供了良好基礎。募集說明書中也列示了九州通持有的部分可擴募資產情況，分佈在上海、杭州、重慶、安徽、成都、西安、北京等地。
