■リアルゲイト＜5532＞の事業概要
5. 業務プロセス：企画・設計から運営（ML・PM）まで一気通貫で内製化
同社では、物件ごとにプロジェクトが組成され、プロジェクトリーダーの下に、企画営業（宅建士）、一級建築士、1級建築施工管理士、デザイナー、営業事務などのメンバーが協力して業務にあたる。プロジェクトでは、企画・デザイン、設計・建設、リーシング、運営を一気通貫で行う。特に、同社では「運営」業務の重要性を認識している。入退去理由やクレーム内容等入居者の意見を分析することが良い企画の源泉となるため、早期リースアップと高単価の実現にも寄与している。社員（88名）は精鋭が集っており、一級建築士（5名）、1級建築施工管理士（6名）、宅地建物取引士（47名）が含まれる。優秀な人材の確保・定着のため2024年9月期はベースアップを実施した。
6. 収益構造：先行投資・費用をリーシング稼働率の向上により回収していく
主体となるビジネスモデルである「ML契約」では、契約当初からビルオーナーへの賃料の支払いが発生するものの、入居企業が決まるまでには時間がかかるため空室が発生し損失が発生する。典型例（渋谷区延床面積400坪の築古ビル、以下同様）では、6ヶ月で損益分岐売上に達し8ヶ月でリースアップする。リースアップ後は毎月の粗利は250万円（エンド賃料の25%）が得られる。初期（6ヶ月）の損失は先行投資と考えられ、月次黒字化後は投資を回収し、10年〜15年をかけて収益を得ていくという形である。「保有」に関しては、先行投資がさらに大きくなり、物件価格を除いて考えても、物件取得費用（税金、仲介料など）が3,000万円かかる。また、リノベーション関連の工事・設備費が自己負担になる。一方で、リースアップした際の月額の粗利は月650万円（エンド賃料の65%）と相対的に大きくなる。「保有」は収益性が高いビジネスモデルではあるが、築古ビルでも数億円から数十億円の価格となり、自己資本比率を低下させるため、一時期に取り組める棟数には限界がある。同社では、資金効率を最大化するために、リースアップ後一定期間保有をした物件は売却しMLにつなげている。「PM契約」は、先行投資・費用が発生しないのが特徴である。竣工前には企画・設計・施工を担当でき、リースアップまでの各種支援も収入になる。一方、リースアップ後は月80万円（エンド賃料の8%）と粗利は相対的に低い。
7. 強み：技術力・企画力・運営力により適正価格を実現
同社の強みは、「技術力・企画力・運営力により、適正価格でのサービスを実現する力」と要約できる。「技術力」については、耐震補強をはじめ、エレベーター新設、用途変更、増築、検査済証取得、耐久性の向上など築古ビル特有の問題を解決し、安心・安全に生まれ変わらせることができる。「企画力」に関しては、外観デザインの変更、屋上のスカイテラス設置、ラウンジ設置、館内アート導入などヴィンテージ物件をつくりあげる多彩な共用部と洗練されたデザインのノウハウを蓄積している。「運営力」に関しては、創業以来、PM業務やML業務を内製化し、入居テナントとのコミュニケーションを直接行ってきたことが、顧客満足度の高いサービスの源泉になっている。“適正なエンド価格を間違えないこと”も同社の強みの重要な要素である。同社では坪単価で3万円前後のエンド価格を想定し、その金額から逆算して建築・運営コスト、仕入れ単価を設定する。適正なエンド価格、建築コスト、減価償却費、運営諸経費などをスピーディかつ正確に見積もることで、仕入れの判断も早くなる。築古建築は、古くなった部分をそのまま活用したり、敢えてコンクリートをむき出しにするなど、建築工事費の低減にも有利であることが、適正価格での提供を実現している。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 角田秀夫）
■李爾蓋特＜5532＞的業務概要
5. 業務流程：從規劃·設計到經營（ML·PM）一體化內製化
公司根據每個項目組成團隊，在項目負責人帶領下，包括企劃銷售（宅建士）、一級建築師、一級施工管理士、設計師、營業事務等成員共同參與工作。項目中，實施從企劃·設計、設計·施工、租賃、經營的一體化過程。尤其，公司非常重視 "經營" 業務的重要性。分析租戶的入退租原因和投訴內容等意見，是良好項目的源泉，也有助於實現快速租賃和高單價。員工（88名）均爲精英，其中包括5名一級建築師、6名一級施工管理士和47名宅地建物交易士。爲了確保和留住優秀人才，2024年9月期進行了基本工資的提升。
6. 收益結構：通過租賃稼動率的提高來回收先行投資和費用
以 "ML契約" 爲核心的商業模型，雖然合同初期就需向大樓業主支付租金，但由於租戶確定尚需時間，空房會導致損失。典型案例（渋谷區建築面積400坪的老舊建築，下同）在6個月內達到損益平衡的銷售額，8個月完成租賃。租賃後每月的毛利爲250萬日元（終端租金的25%）。初期（6個月）的損失被視爲先行投資，在月度盈餘化後收回投資，並在10到15年中獲得收益。關於 "減持"，先行投資會進一步增加，即使不考慮房產價格，物件獲得成本（稅金、券商費等）就需3000萬日元。此外，翻新相關的工程及設備費用需自負盈虧。另一方面，租賃後的月毛利達到650萬日元（終端租金的65%），相對較高。雖然 "減持" 是收入較高的商業模型，但老舊建築的價格從數億到數十億日元不等，會導致自有資本比率下降，因此在某一時間段內能夠進行的棟數是有限的。爲了最大化資金效率，公司在租賃後的固定期內持有的物件會出售以連接到ML。 "PM契約" 的特點是沒有先行投資和費用。可以在竣工前進行企劃、設計、施工，並且支持租賃期間各項事務也會產生收入。另一方面，租賃後每月80萬日元（終端租金的8%），毛利相對較低。
7. 優勢：通過技術力、企劃力、運營力實現適正價格
公司的優勢可以總結爲 "通過技術力、企劃力和運營力，實現適正價格的服務能力"。關於 "技術力"，能夠解決老舊建築特有的問題，例如耐震補強、新建電梯、用途變更、擴建、獲得檢測合格證書、提高耐久性等，確保建築安全可靠。關於 "企劃力"，積累了外觀設計變更、屋頂天台設置、休息室設置以及館內藝術導入等多樣化共享空間與精緻設計的經驗，能夠創造出優質的復古建築。關於 "運營力"，自創業以來，內製化PM業務和ML業務，直接與入駐租戶進行溝通，成爲高客戶滿意度服務的根源。「不犯適正的終端價格錯誤」也是公司的重要優勢之一。公司預計每坪單價在3萬日元左右，並由此反推建築、運營成本和採購單價。通過快速而準確地評估適正的終端價格、建築成本、折舊費用及運營開支等，加快了採購判斷。老舊建築通過靈活利用老化部分，或者刻意將混凝土外露，在降低建築工程成本方面也形成了優勢，從而實現了適正價格的提供。
SD Entertainment在健康業務的結構改革和成長戰略方面取得了更高的利潤。Hotta Marumasa由於禮品業務的出售和各項業務的先行投資的影響，因此收入和利潤下降。投資業務的銷售額爲249.53億日元（較上年同期增長1.5%），經營利潤爲13.11億日元（上年同期爲13.08億日元，較上年同期微增長）。
