文 | 邁點
2024年三季度，政策端方面，中央和地方政府出臺了一系列政策舉措支持住房租賃市場發展，尤其是金融扶持方面，推動落實3000億元保障性住房再貸款政策，調整優化保障性住房再貸款政策，資金支持比例由60%提高至100%；鼓勵地方國企等各類市場主體盤活存量住房用作保障性租賃住房等，促進加快建立租購併舉的住房制度。
從市場端來看，住房租賃企業整體發展穩健，營收、淨利潤、管理規模和開業規模等指標穩步增長；但經營層面仍承壓，5單保租房REITs共12個基礎設施項目，平均出租率較第一、二季度出現下滑。
一、上市企業住房租賃業務財務分析
1、企業整體表現
據邁點研究院不完全統計，截至2024年12月10日，重點監測的住房租賃相關企業中，有12家發佈了2024年三季度業績，其中3家披露了住房租賃業務相關情況，分別爲：萬科、貝殼和我愛我家。
整體來看，萬科泊寓作爲地產系品牌的代表，住房租賃業務發展穩健，無論是營業收入還是規模方面，均呈現穩定增長態勢；貝殼租房業務則以強勁的態勢擴張，收入和管理規模同比增長顯著；相寓深耕行業二十餘年，仍保持穩定增長趨勢，併爲推動行業的持續穩健發展貢獻力量。
2、企業對比分析
（1）營業收入
2024年三季度，萬科租賃住宅業務實現營業收入9億元，同比增長1.1%；前三季度，共實現營業收入26.3億元，同比增長3.7%。泊寓持續強化運營效率，降低經營成本，1-9月，泊寓項目前臺GOP利潤率爲89.4%，保持行業領銜，自有渠道獲客佔比提升至87.6%，單房運營成本同比下降6.2%，前三季度簽約租期同比提升40天。
貝殼租房三季度收入39.4億元，同比增長118%。貝殼通過精細化管理二次招租，提升客戶續租率和房屋預售率，降低空置成本；持續優化升級產品模式，加強穩定去化渠道建設和運營，降低市場波動的影響，提升出租的確定性。
（2）管理規模
管理規模方面，貝殼省心租在管規模突破36萬套，相寓和萬科泊寓管理規模分別爲30.4萬套、24.7萬套。其中，貝殼省心租1年新增管理房源達到20萬套，平均每月新增超1.6萬套；相寓截至三季度末在管房源總量達到30.4萬套，較年初增長11.8%；萬科泊寓管理規模24.7萬間，開業規模18.7萬間，出租率94.9%，其中三季度泊寓新拓展房源8641間，新開業4865間，同時積極響應國家納保政策，管理房源中有11.7萬間納入保障性租賃住房。
此外，萬科泊寓還爲客戶提供有溫度的租住服務，通過定期開展社群IP活動、提升社群活動覆蓋量，致力於打造有溫度的青年社區，讓租客住的開心、住的暖心。截至9月底，泊寓線上平台累計註冊人數482萬，公衆號粉絲數達到135萬。
二、保租房REITs財務分析
1、5單保租房REITs整體表現
近期，公募REITs披露了三季度業績，整體來看，多數REITs經營仍承壓，其中消費類REITs和保租房類REITs表現最爲穩健。5單保租房REITs合計實現1.16億元的營業收入，同比增長1%，環比增長63%；合計實現0.85億元的可供分配資金，同比增長2%，環比增長52%。
此外，10月份，招商基金蛇口租賃住房REIT登陸深交所，保租房公募REITs迎來第6單上市。在加速盤活存量資產要求下，公募REITs正被越來越多的企業視爲謀求轉型的重要手段。
2、5單保租房REITs對比分析
（1）收入
從收入來看，板塊業績穩健，環比漲跌幅不超過2%。國泰君安城投寬庭保租房REIT以4405萬元領銜，環比增長1.4%；中金廈門安居REIT收入在5單保租房REITs中環比增長率最高（1.8%），收入爲2001萬元；紅土創新深圳安居REIT收入下降0.6%，爲1368萬元；其餘2單REITs平均收入約1900萬元。
（2）淨利潤
淨利潤方面，華夏基金華潤有巢REIT增長顯著。華夏基金華潤有巢REIT由於其基數低，因此增長顯著，環比增長13.8%至301萬元；國泰君安城投寬庭保租房REIT淨利潤仍爲5單REITs中最高，爲1954萬元；紅土創新深圳安居REIT淨利潤下滑3%，實現608萬元；華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT淨利潤分別爲838萬元、731萬元。
（3）出租率
從出租率來看，項目間表現分化。有巢泗涇項目、保利香檳苑項目和江灣社區項目出租率相對較低，分別爲90.6%、90.3%、91.3%；其餘9個基礎設施項目出租率維持在94%以上，其中，中金廈門安居REIT的園博公寓和珩琦公寓接近滿租。
（4）項目房源量
項目房源量方面，中金廈門安居REIT基礎設施項目居首。中金廈門安居REIT基礎設施資產由2個保障性租賃住房項目組成，合計擁有房源4665套，可供出租面積合計19.9萬平方米；其次爲華夏基金華潤有巢REIT，2個項目合計可出租房間總數2612間；華夏北京保障房REIT項目持有2處公租房資產，合計可出租房間數2168套，可出租面積10.7萬平方米；紅土創新深圳安居REIT持有的基礎設施資產項目建築面積合計13.47萬平方米，共計持有1830套保障性租賃住房、9間商鋪以及510個停車位物業產權。
（5）租戶結構
從租戶結構來看，企業客戶集中度分散。5單保租房REITs中，紅土創新深圳安居REIT企業客戶最爲集中，4個基礎設施項目企業客戶佔比分別爲65.7%、100%、75.8%和27.2%；此外，華夏北京保障房REIT的文龍家園公租房項目企業客戶佔比20.6%；其餘項目企業客戶集中度分散，個人租戶佔比均在94%及以上。
三、結語
從披露了住房租賃業務情況的上市企業和保租房REITs業績表現來看，2024年三季度住房租賃企業整體表現維穩，保租房REITs抗週期業態韌性持續凸顯，但經營壓力仍存，部分項目租金、出租率等核心經營指標同環比下降。
目前，首批上市的四單保租房REITs先後發佈了擴募公告，且擬擴募的資產所在地均與初始投資項目的城市一致，有效分散了資產組合的風險。展望未來，隨着租賃住房領域可發行資產範圍的擴容，一方面REITs擴募將成爲常態化；另一方面，以公租房、市場化租賃住房以及園區配套租賃住房等爲底層資產發行的REITs也將逐步入市。
