■サンフロンティア不動産＜8934＞の事業概要
3. ホテル・観光事業
ホテル・観光事業では、「ホテル運営事業」「ホテル開発事業」「地域創生事業」を手掛けている。
「ホテル運営事業」は「心温かい楽しいホテル」をテーマに、地域の文化と歴史を大切にした、上質で心地よいプライベート感のあるホテルを目指している。「HIYORI HOTELS & RESORTS」のブランド展開により、「BUDGET」「ECONOMY」「UPPER MIDDLE」「UPPER」「LUXURY」にクラス分けし、3,144室を運営している（2024年11月現在）。
「ホテル開発事業」は、自社開発によるホテル建設、自社ブランドによる既存ホテルのリニューアルといったホテルの最有効活用を企画・提案している。ホテル開発では、顧客が所有する不動産を同社グループが購入し、ホテル建設・運営を行う事業方式や、既存ホテルを購入し同社グループでリニューアル・運営を行う事業方式がある。その他にも、建物賃貸借開発方式や土地賃貸借開発方式、他社運営によるホテル保有事業がある。ホテル開発のほかに再生では、顧客視点の付加価値の創出により高収益ホテルへの再生を行っている。再生工事は、企画立案、建築デザイン、資材調達、工程進捗、引渡しまで、すべて一括して同社グループが行うことで、細部にこだわり、使いやすく清潔感のある高品質な不動産に改修する。ホテルの再生には建物だけではなく運営面での再生も重要である。ホテルに従事するスタッフと併走して再生に向けた取り組みを行っている。
「地域創生事業」は、その地域ならではの魅力や特長をテーマにした事業に取り組んでいる。同事業の背景には、日本が誇る文化・歴史・自然・食事・温泉・おもてなしなどに魅了される訪日外国人旅行者の急増があり、創業者の出身地でもある新潟県・佐渡島より事業を開始した。佐渡島では観光産業を軸に地域創生を進めており、既に100人を超える雇用を創出した。また、ホテル事業の運営を基軸に沖縄県・宮古島にも進出を果たしており、「日本の素晴らしさ」を備える地方に視点を向け、その地方ならではの魅力を生かした地域創生事業に挑戦を続けている。
4. その他事業
その他事業では、「海外開発事業」「建設事業」を手掛けている。
「海外開発事業」は、成長が期待できるベトナムへ進出し、日本の高度な施工技術によるマンション・住宅等を中心とした不動産開発事業を展開している。都市型高層分譲マンション事業では、ベトナム中部に位置するダナン市において高層分譲マンションの開発・販売、運営を行っている。2019年12月には「HIYORI Garden Tower」を竣工し、住居306戸が完売している。また、分譲マンションプロジェクト第2号案件として、2024年8月に「HIYORI Aqua Tower」を着工しており、2026年9月末に竣工予定である。
「建設事業」は、事業用ビルのリニューアル企画や修繕・改修工事、内装仕上工事及び電気通信工事等を行っている。ビル空間や外観・エントランスのリニューアルをプロデュース、入居テナントにとって魅力的で使いやすい空間を創造することによりテナントの満足度を高め、オーナーが保有するビルの競争力や資産価値の向上につなげている。現状分析・コンサルティング・デザインから設計・施工までをワンストップで提供することで、高い品質とコスト効率を実現している。
5. 同社グループの強み
同社グループの強みとして、不動産再生事業における内製化したワンストップサービスの提供力が挙げられる。ビルの仕入れから、再生・活用企画、建設工事、テナント誘致、管理、販売、販売後のビル経営に至るまでを一貫して内製化し、高い付加価値を創出している。この一連のワンストップサービスは、不動産サービス事業の各部門（リーシングマネジメント、ビルメンテナンス、資産コンサルティング、滞納賃料保証、貸会議室）が協業することで実現している。こうした協業を行えているのは、同社グループがフィロソフィ経営を実践するなか、最上位概念であるクレド「利他」の精神が、従業員同士をしっかりと結び付けているためである。
管理会計の手法においては、「アメーバ経営」システムを導入している。これは、グループの事業を5人～10人の小集団（アメーバ）に分類し、アメーバごとに時間当たりの採算の最大化を図るものである（時間当たり採算＝売上総利益÷労働時間）。各アメーバにはリーダーが存在し、期初に設定した年間予算・月次予算（売上総利益と時間当たりアメーバ）に対する進捗管理を行う。アメーバ経営による管理会計手法は、市場に直結した部門別採算制度の確立のみならず、全員参加による従業員の採算意識向上や、経営者人財の育成につながるメリットがある。小集団であることにより意思決定のスピードアップが図られ、環境変化による市場ニーズの変化などにも柔軟な対応が可能なため、効果的な経営手法であると弊社では考える。
6. 事業環境
同社を取り巻く事業環境として、世界経済では欧米での利下げの効果が期待される一方、中国経済の変化や中東・ウクライナ情勢が懸念されている。IMFは、2024年及び2025年の世界経済の実質成長率を3.2%で据え置き、安定的な成長が見込まれている。米国では、利下げに伴う経済成長の持続が期待され、また大統領交代後の政策の動向が注目される。日本においては、緩やかな経済回復が続くなかで実質賃金の改善が期待され、日銀がマイナス金利を解除した後も政策金利の引き上げは緩やかであり、全体として堅調に推移している。物価上昇が続くなか、賃金と物価の好循環が形成されつつあり、持続的な賃金上昇への期待が高まっている。
また、都心のオフィスビル市場では賃料上昇と空室率の改善が続いており、投資意欲も高い状況にある。オフィスビルの新規供給量が減少しつつあり、オフィス回帰の動きが進むなかで賃料上昇と空室率改善が続くと見られる。金利が今後上昇する可能性はあるものの、アジアを中心とした富裕層及び機関投資家からの高い投資意欲が続いている。一方、ホテルや観光市場については、円安基調を背景にインバウンド需要が拡大し、国内旅行需要も好調である。2023年の訪日客による旅行消費額は5兆3,065億円を超え、過去最高額を更新した。訪日外国人数も増加しており、9月単月で287万人、1月から9月の累計で2,688万人に達し、2023年の年間累計を超えて過去最高を記録している。
このような事業環境のなか、同社事業は都心のオフィスビル市場と観光・ホテル市場での安定的な成長が期待される。オフィス市場では、賃料の上昇と空室率の改善が続き、投資需要も堅調であり、同社の収益基盤を支える重要な要素となっている。さらに、円安基調がインバウンド需要を後押しし、ホテル事業の収益拡大に寄与している。また、国内経済は緩やかな回復基調にあり、賃金と物価の好循環が進んでいるため、堅調な不動産市場の支援を受けやすい環境が整っている。地政学的リスクや中国経済の変化が懸念材料ではあるものの、日本の政策金利の引き上げが緩やかであることから資金調達環境も良好であり、総合的に見て安定した成長と収益拡大の機会が見込まれると弊社では見ている。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 茂木稜司）
■太陽風電不動產 ＜8934＞ 業務概覽
3.酒店和旅遊業務
在酒店和旅遊業務中，我們涉足 「酒店管理業務」，「酒店開發業務」 和 「區域振興業務」。
「酒店管理業務」 以 「一家溫馨而有趣的酒店」 爲主題，旨在成爲一家重視當地文化和歷史的高品質、舒適的私人酒店。由於 「日和酒店及度假村」 的品牌發展，它們被分爲 「廉價酒店」、「經濟艙」、「中上層」、「高層」 和 「豪華」，它們運營着3,144間客房（截至2024/11年度）。
「酒店開發業務」 計劃並提出最有效的酒店使用方法，例如通過內部開發和更新我們自有品牌的現有酒店來建造酒店。在酒店開發中，存在一種業務系統，即公司集團購買客戶擁有的房地產並建造和運營酒店，另一種業務系統是公司集團購買、更新和運營現有酒店。此外，還有建築物租賃開發系統、土地租賃開發方法以及由其他公司經營的酒店所有權業務。除酒店開發外，還通過從客戶的角度創造附加價值，對高利潤酒店進行改造。填海工作由公司集團共同完成，從規劃和起草、施工設計、材料採購、工藝進度到交付，因此他們對細節非常講究，經過翻新，變成了易於使用且具有清潔感的高質量房地產。爲了重建酒店，不僅建築物很重要，運營的修復也很重要。在酒店工作的員工的同時，還開展了以重建爲目標的各項工作。
「區域振興項目」 正在開展一項以吸引力和該地區特點爲主題的業務。該項目的背景是訪問日本的外國遊客迅速增加，他們對日本引以爲豪的文化、歷史、自然、美食、溫泉、熱情好客等着迷，該業務始於新瀉縣的佐渡島，那裏也是創始人的出生地。佐渡島正在以旅遊業爲中心促進地區振興，已經爲100多人創造了就業機會。此外，基於酒店業務的運營，它已將業務擴展到沖繩縣的宮古島，並繼續挑戰利用該地區特有的吸引力的區域振興項目，着眼於 「日本的輝煌」 的地區。
4。其他業務
其他業務包括 「海外開發業務」 和 「建築業務」。
「海外開發業務」 已擴展到可以預期增長的越南，並且正在利用日本先進的建築技術發展以公寓、房屋等爲中心的房地產開發業務。在城市高層公寓業務中，我們在越南中部的峴港市開發、銷售和運營高層公寓。「日和花園大廈」 於2019/12年度竣工，306套住宅已售罄。此外，作爲第二個公寓項目，「HIYORI Aqua Tower」 的建設於2024/8年度開始，計劃於2026/9年底完工。
「建築業務」 進行商業建築的更新規劃、維修/翻新工作、室內裝修工作、電信工作等。通過更新建築空間、外部和入口，創造對租戶有吸引力且易於使用的空間，租戶滿意度得到提高，從而提高了業主擁有的建築物的競爭力和資產價值。通過提供從現狀分析、諮詢、設計到設計和施工的一站式服務，可以實現高質量和成本效益。
5。集團的優勢
公司集團的優勢之一是能夠在房地產修復業務中提供內部一站式服務。從建築物購買到修復/利用規劃、施工工作、租戶吸引、管理、銷售和售後建築物管理，所有產品均由內部製造，創造了高附加值。這一系列的一站式服務是通過房地產服務業務的各個部門（租賃管理、建築物維護、資產諮詢、延遲租金保障、租賃會議室）之間的合作實現的。我們之所以能夠進行這種合作，是因爲在公司集團實行理念管理的同時，「利他主義」 的信條精神，即最高理念，將員工彼此緊密地聯繫在一起。
在管理會計方法中，引入了 「變形蟲管理」 系統。這將集團的業務分爲由5至10人組成的小組（變形蟲），旨在最大限度地提高每隻變形蟲的每小時盈利能力（每小時利潤=毛利潤÷ 工作時間）。每個變形蟲都有一位領導者，進度管理是針對財政年度開始時設定的年度預算/月度預算（毛利潤和每小時變形蟲）進行的。使用變形蟲管理的管理會計方法不僅建立了與市場直接相關的部門盈利體系，而且還具有通過所有人的參與提高員工盈利意識和開發管理人力資源的優勢。通過分成小組，可以加快決策速度，並且由於可以靈活地應對環境變化引起的市場需求變化，因此我們認爲這是一種有效的管理方法。
6。商業環境
作爲公司周圍的商業環境，儘管預計歐洲和美國的減息將對全球經濟產生影響，但人們對中國經濟的變化以及中東和烏克蘭的局勢感到擔憂。國際貨幣基金組織在2024年和2025年將世界經濟的實際增長率維持在3.2％不變，預計將保持穩定增長。在美國，預計經濟將隨着減息而繼續增長，總統更迭後的政策趨勢正在引起人們的關注。在日本，隨着經濟逐步復甦的繼續，預計實際工資將有所改善，儘管日本央行提高了負利率，而且總體趨勢保持穩定，但政策利率上調幅度仍然溫和。隨着物價的持續上漲，工資和物價的良性循環正在形成，對可持續工資增長的預期也在增長。
此外，在中心城市寫字樓市場，租金上漲和空置率持續改善，投資動機也很高。新辦公樓的供應量正在下降，隨着恢復辦公的進展，預計租金上漲和空置率的改善將繼續下去。儘管未來利率有可能上升，但富人和機構投資者的投資動機仍然很高，主要是亞洲的富人和機構投資者。同時，在酒店和旅遊市場方面，在日元走勢疲軟的背景下，入境需求有所擴大，國內旅行需求也很強勁。2023年日本遊客的旅行消費超過5,3065億日元，打破了歷史新高。日本的外國遊客數量也有所增加，9月單月達到287萬人，1月至9月的累計遊客總數達到2688萬人，超過了2023年的年度累計總數，創下歷史新高。
在這樣的商業環境中，預計該公司的業務將在中心城市辦公樓市場和旅遊/酒店市場穩步增長。在寫字樓市場，租金上漲和空置率持續改善，投資需求也很強勁，這是支撐公司盈利基礎的重要因素。此外，日元的貶值趨勢提振了入境需求，並促進了酒店業務利潤的擴大。此外，國內經濟正處於逐步復甦的趨勢，而且由於工資和價格的良性循環正在向前發展，因此很容易從強勁的房地產市場獲得支持的環境。儘管有人擔心地緣政治風險和中國經濟的變化，但由於日本的政策利率上調幅度適中，融資環境也良好，從綜合角度來看，我們預計穩定增長和利潤擴張的機會。
（由 FISCO 客座分析師茂木良司撰寫）
