止跌回穩
最近一週，深圳樓市添了四把火。
這無疑給深圳的購房群體注入了一劑強心針。
冬日裏的火把
第一把火是深圳郊區誕生一個「日光盤」。
位於坪山區坪山中心的財富城德弘苑項目，163套住宅，備案均價約4.04萬/平，11月29日開盤迅速日光。
作爲深圳新房市場年內第五個日光樓盤，和前四次日光似乎有所不同。
深圳前四次日光盤分別是位於福田安託山板塊的海德園A區、龍華梅林關的深業上城學府、光明鳳凰的中建觀玥名邸、龍崗大運的深鐵閱雲境。
這四個日光的項目是位於各個區域的重點板塊或者地段。
而財富城二期雖然地處坪山中心地段，但這次日光充滿了盲點。
一是項目僅作「開盤須知」，並未遵循深圳新房過往開盤的銷售步驟走。
過去深圳新房開盤流程一般遵循公示銷售方案——線上意向登記——線上資料審核及修改階段——意向登記名冊公示及公證搖號——選房公測——正式選房。
基本上每一步都給予購房群體充足的時間準備。
但財富城德弘苑僅僅公示了開盤須知，且意向登記客戶批次公佈與開盤選房時間也集中在了同一天（11月29日）。
二是項目預售獲批的是613套住宅，但實際上真正推售的是163套住宅。
三是項目公告有319批客戶進行了意向登記，但並未公佈意向登記名冊細節，且項目官宣現場參與選房人數超800人。
四是日光前項目給出了力度空前的開盤折扣，備案價約8.67折，折後均價約3.5萬/平，單價區間約3萬-4.29萬/平，總價區間約227萬-593萬/套。
第二把火是深圳樓市站穩11月，整體成交量創新高。
根據深圳房地產信息平台數據顯示，11月深圳新房住宅成交8076套，二手住宅成交7125套，創下近49個月以來的成交量紀錄，再次穩住二手房成交套數的枯榮線，並且也再現新房成交量高於二手房成交量。
可以看到，在強刺激連招的作用下，無論是同比還是環比，11月深圳樓市的數據算是站穩了。
強政策持續奏效，這對市場而言是莫大的信心鼓勵，也說明至關重要的11月給出了滿意的答卷，接下來的政策預期可以緩一緩了。
若12月成交量繼續維持高位，則止跌回穩延續性就可以確定了。
但亮眼的成交量之下，需要注意的是背後蘊藏的細節。
最明顯的，新房成交量超過了二手房成交量，最根本的原因是新房讓價。
比如「9.29 新政」 後誕生的樓市日光盤深業上城學府，開盤給出93 折優惠，比如光明樓市的黑馬中建觀玥名邸開盤約89折，比如蛇口的招商名邸去化約97%，開盤93折，比如坪山樓市的財富城，開盤約86折。
漂亮的去化成績背後，是層層疊加的折扣。
深圳樓市的成交量添了兩把火，新的風向標也添了兩把柴。
深圳樓市的第三把火是深圳首批共有產權出售。
位於寶安區沙井片區的珈譽時尚花園（共有產權住房）公告配售，1729套住房配售均價爲23740元/平，是深圳首個共有產權房項目。
根據《深圳市共有產權住房管理辦法》，滿十八歲，深戶，在深圳未擁有住房，5年內未轉讓過或者離婚分割過住房的，繳納深圳社保滿5年（或引進人才社保滿3年）的，即可申請。
而根據相關規定，共有產權住房實行封閉流轉制度，購房未滿5年不得轉讓所購共有產權住房，若需申請收購，則收購價按照購買價格確定。
若已滿五年，轉讓所購共有產權住房的，封閉流轉的轉讓價格由買賣雙方協商確定，但若申請收購，則收購價格=購買價格×（1+中國人民銀行三年期定期存款基準利率）。
另外值得注意的是，根據管理辦法要求，申請共有產權房，不得擅自互換、出借、出租、轉讓、抵押、用於經營性用途、改變共有產權住房使用功能以及擅自改建、擴建等。
但接近2000套的體量入市，對鴻榮源珈譽府以及珈譽玖璽而言，乃至整個沙井的普通商品房而言，都面臨巨大的去化壓力。
一方面珈譽府住宅區包含6個地塊，其中有3個涵蓋保障房，總套數約4058套，而商品房戶數則爲7337套。
截至12月2日，珈譽府玖璽（8棟、9棟）共剩餘485套房源期房待售，鴻榮源珈譽府（1—6棟）共剩餘876套房源期房待售。
除此以外，還有珈譽未來花園、悅章鳳凰裏兩個項目同樣將會作爲共有產權住房供應，3個共有產權住房項目合計將會有4726套共有產權。
另一方面雖然共有產權房實行封閉流轉，但五年後購買人擁有後續流轉的定價權。
這就爲共有產權房去化提供了一定的空間。
除了共有產權住房這個新的風向標，深圳樓市也迎來了史上最貴地王。
所以深圳樓市的第四把火是新地王誕生。
華潤+中海聯合拿下了位於深圳灣T107-0107宗地，成交價185.12億元，刷新了深圳地王歷史，摺合樓面地價約7.04萬元/平。
這是深圳有史以來的第九宗百億宗地，相比深灣超總中海深灣玖序的125.32億還要貴59.8億元。
按照成本定價規律，未來定價需要往10萬+/平，且在住宅建設的要求下，建築限高200—250米，新建規定建築面積 263000平，其中住宅面積僅佔176900平，相比深灣玖序拿地之初的住宅面積建設還少16590平。
因爲深灣玖序拿地（T207-0060宗地）之初，建設要點是新建規定建築面積207660平，其中住宅面積193490平，成交樓面價爲6.03萬/平，限售毛坯均價13.33萬/平。
如今新地王樓面價比中海深灣玖序還貴約1.01萬/平，並且無銷售限制，深圳新房也放開新房指導價。
這就意味着有非常大概率超越深灣玖序的售價，成爲深圳新房新的價格天花板。
所以，深圳樓市明年的樓王，若未來真正入市，相信將會爲市場再添一把火，成爲引領深圳樓市新的風向標。
同時，預計明年打新深圳灣板塊的門檻將會變得異常高。
作者 | 飛天小女警
