■LeTech<3497>の成長戦略・トピックス
1. 金利上昇のインパクトは軽微
2024年7月に、日銀は金融政策決定会合で、政策金利である短期金利(無担保コールレート)を0.25%程度に引き上げることを決定した。不動産業界にとって、金利は大きな影響をもたらす重要な要素ではあるが、これまでのところ利上げ幅は軽微であり、不動産の買い控えや不動産価格の低下などの大きな変化は見られない。同社においては、一定割合が固定金利借入であるため、金利上昇による借入コスト増大の影響は限定的である。同社では、将来さらなる利上げが実施されるリスクもあるため、不動産の流動性を重視し、好立地の物件の仕入れを優先する方針を徹底している。また、建築費の高騰が継続している面については、足元では賃料相場の上昇によってもたらされるキャッシュ・フローの増加により建築費増の影響を吸収できている。同社では、物件の仕入れ検討時にコスト面で複数シナリオを想定し慎重なシミュレーションを実施している。また、開発事業への依存度が高いことはリスクになることも踏まえ、バランスシートに依存しない収益の拡大を強化している。具体的には、不動産管理業務、富裕層向けを中心とした仲介プラットフォームの推進、不動産のオペレーション業務(ホテルのオペレーション等も対象)が中長期的な環境変化に対応するためのカギとなる。
2. 資金調達状況が改善し、仕入れ好調。財務の健全性も維持
同社では、仕入れが好調に進捗するなか、財務の健全性も維持している。2024年7月期末の販売用不動産(仕掛含む)の水準は、20,027百万円(前期末比3,619百万円増)と十分な先行投資を行った。この背景として、業績のV字回復により2年連続黒字を達成し、金融機関からの信頼が増したことに加え、業績回復により様々な仲介会社から積極的に案件が持ち込まれるようになったことが挙げられる。借入条件の面では、2023年7月期末の総借入の平均借入利率が2.57%であったのに対し、2024年7月期の新規借入の平均借入利率は2.30%と0.27ポイント改善した。また、大幅損失となった2022年7月期から、メガバンクを含めた借入金融機関が6行増加するなど、金融機関の取引姿勢が積極的になった点は、大きな改善と言える。
有利子負債は前期末比1,243百万円増と増加したものの、財務の健全性は維持している。期末の現預金残高は2,572百万円となり、月商(2024年7月期は1,232百万円)の2倍超を確保する。自己資本比率は、2024年7月期末に21.3%(前期末比1.8ポイント上昇)と着実に改善している。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 角田秀夫)
■LeTech<3497>的成長戰略·話題
1. 加息的影響輕微
2024年7月,日本央行在貨幣政策決策會議上決定將政策利率,即短期利率(無擔保看漲利率)提高到約0.25%。對於房地產業而言,利率是一個重要因素,對其產生重大影響,但迄今爲止,加息幅度輕微,不動產的買入減少與不動產價格的下跌等重大變化尚未出現。由於公司一定比例的借款爲固定利率,因此加息導致的借款成本增加的影響有限。該公司認爲,由於未來可能實施進一步加息的風險,必須重視不動產的流動性,優先採購優質地段的物業。此外,儘管建築成本持續高漲,但目前租金市場的上漲帶來了現金流的增加,從而消化了建築成本上升的影響。該公司在考慮物業採購時,假設多種成本情景,並進行謹慎的模擬。同時,考慮到對開發業務的高度依賴可能帶來的風險,公司加強了不依賴資產負債表的收益擴展。具體來說,物業服務業務、以高淨值客戶爲中心的券商平台推廣及不動產運營業務(包括酒店運營)是應對中長期環境變化的關鍵。
2. 資金籌集狀況改善,採購順利。財務健康性也得以維持
在採購情況良好的同時,公司也保持了財務的健康狀況。2024年7月期末銷售用不動產(包括在建項目)水平爲200.27億日元(比上期末增加了36.19億日元),已進行了充分的先行投資。這得益於業績的V型復甦,實現了連續兩年的盈利,且金融機構增加了對公司的信任,業績改善也使各種券商積極推薦案件。在借入條件方面,2023年7月期末的總借入平均借入利率爲2.57%,而2024年7月期新借入的平均借入利率爲2.30%,改善了0.27個百分點。此外,從嚴重虧損的2022年7月期起,包括超級銀行在內的金融機構增加了6行,金融機構的交易態度變得積極,這是一個重大的改善。
有息負債增長了1,243百萬日元,但財務狀況仍然健康。期末現金和現金等價物餘額爲2,572百萬日元,超過2024年7月期的月銷售額(1,232百萬日元)的兩倍。自有資本比率於2024年7月期末達到21.3%(比上一期末上升1.8個百分點),穩步改善。
SD Entertainment在健康業務的結構改革和成長戰略方面取得了更高的利潤。Hotta Marumasa由於禮品業務的出售和各項業務的先行投資的影響,因此收入和利潤下降。投資業務的銷售額爲249.53億日元(較上年同期增長1.5%),經營利潤爲13.11億日元(上年同期爲13.08億日元,較上年同期微增長)。