商城租金持续上行，公寓出租率明显提升。2024 年1-9 月，公司商城平均租金为1335 元/平方米/月，较2023 年同期增长64 元/平方米/月，平均出租率为96.6%，较2023 年同期下降2.1 个百分点。其中三期A 商城出租率同比下降5.3 个百分点，对整体出租率影响较大，主要是因有租户租约到期及提前解约，相关区域正在招租。截至2024 年9 月底，公司商城可出租面积为8.01 万平。2024 年1-9 月，公司公寓平均租金为367 元/平方米/月，较2023年同期降低3 元/平方米/月，平均出租率为89.3%，较2023 年同期提升4.9个百分点。截至2024 年9 月底，公司公寓可出租面积为4.66 万平。投資要點：
營收持平利潤穩增長。2024 年1-9 月，公司實現營業收入29.50 億元，同比增加0.02%；實現歸母淨利潤10.19 億元，同比增長1.63%；實現扣非歸母淨利潤10.07 億元，同比增長1.20%。我們認爲在營收持平的情況下實現利潤增長源於費用率的儉省。2024 年1-9 月，公司毛利率爲60.51%，較2023年同期上升0.17 個百分點；三項費用率爲5.39%，較2023 年同期下降0.70個百分點。
寫字樓租金同比增加，出租率受招租因素擾動。2024 年1-9 月，公司寫字樓平均租金爲645 元/平方米/月，較2023 年同期增長8 元/平方米/月，平均出租率爲93.2%，較2023 年同期下降3.0 個百分點。其中三期 A 寫字樓出租率同比下降6.0 個百分點，對整體出租率影響較大，主要是因有租戶租約到期，相關區域正在招租。截至2024 年9 月底，公司寫字樓可出租面積爲20.61萬平。
商城租金持續上行，公寓出租率明顯提升。2024 年1-9 月，公司商城平均租金爲1335 元/平方米/月，較2023 年同期增長64 元/平方米/月，平均出租率爲96.6%，較2023 年同期下降2.1 個百分點。其中三期A 商城出租率同比下降5.3 個百分點，對整體出租率影響較大，主要是因有租戶租約到期及提前解約，相關區域正在招租。截至2024 年9 月底，公司商城可出租面積爲8.01 萬平。2024 年1-9 月，公司公寓平均租金爲367 元/平方米/月，較2023年同期降低3 元/平方米/月，平均出租率爲89.3%，較2023 年同期提升4.9個百分點。截至2024 年9 月底，公司公寓可出租面積爲4.66 萬平。
國貿中心支持核心收益。北京中國國際貿易中心業態包括寫字樓、商城、公寓等。2024 年1-9 月，國貿中心寫字樓出租建築面積35.62 萬平，產生租金收入11.21 億元；商城出租面積18.05 萬平，產生租金收入9.29 億元；公寓出租面積8.01 萬平，產生租金收入1.40 億元。
投資建議：維持「優於大市」評級。未來公司將抓住北京市培育建設國際消費中心城市等戰略機遇，重點圍繞北京市傳統商圈佈局，推進國貿商圈改造升級，強化科技賦能，進一步提升公司的核心競爭力。我們預計公司2024-2025 年EPS 分別爲1.27 元、1.30 元，給予公司2024 年20-21XPE，合理價值區間在25.32-26.58 元，維持公司「優於大市」評級
風險提示：經濟下行導致寫字樓、商城需求不足