资产组合估值持续下滑。公司资产组合估值自2024 财年以来持续下滑，2025 财年上半年同比下降2.1%至2,311 亿港元，主要系大部分物业资本化率抬升所致，其中仅澳洲、新加坡零售物业资本化率持平。2025 財年上半年業績符合市場預期
領展房產基金公佈2025 財年上半年業績：收入及淨物業收入（NPI）分別同比增長6.4%及5.8%至71.5 億港元及53.6 億港元（主要系新購入上海七寶領展廣場50%權益貢獻收益及部分市場資產運營改善）；每份額股利（DPU）同比上升3.7%至1.35 港元，每份額淨資產（NAV）同比下降5.5%至66.8 港元（主要系資產組合公允價值下降），符合市場預期。
整體經營穩健。公司位於中國香港的物業經營平穩，其中零售物業經營凸顯韌性，2025 財年上半年收入同比增長2.6%（主要由非租金輔助收入1拉動，剔除該項後同比+1.0%），與2024 年3 月末相比，2024 年9 月末出租率小幅下滑0.2ppt 至97.8%，續租租金提價率下降7.2ppt 至0.7%；停車場及相關業務收入同比增速放緩（2025 財年上半年及2024 財年分別同比+1.4%及+3.4%）。公司位於海外物業經營延續良好態勢，新加坡、澳洲零售出租率分別爲99.8%、99.1%；公司位於中國內地零售物業仍有所承壓，25 財年上半年續租租金提價率錄得-3.2%，2024 年9 月末出租率較3 月末下滑0.2ppt 至96.4%。
資產組合估值持續下滑。公司資產組合估值自2024 財年以來持續下滑，2025 財年上半年同比下降2.1%至2,311 億港元，主要系大部分物業資本化率抬升所致，其中僅澳洲、新加坡零售物業資本化率持平。
財務管理良好。截至2024 年9 月末，公司淨負債率2爲20.6%（同比上行1.1ppt），平均借貸成本爲3.69%（較2024 年3 月末下降9bps），固定利率債務佔總債務比例爲66.4%，資產負債表健康。
發展趨勢
持續推進3.0 戰略。據中報披露，公司計劃循序漸進地推動3.0 戰略，實現資產組合更多元化並提升其在亞太區的投資管理能力。中長期維度，我們認爲3.0 戰略是公司實現其外生增長的重要一環，有待進一步跟蹤關注。
盈利預測與估值
考慮公司融資成本下滑，我們上調2025 財年及2026 財年DPU 預測4%及4%至2.66 港元及2.66 港元（同比持平）。維持跑贏行業評級，維持目標價40 港元。目標價隱含6.7% 2025 財年預期股息率，較當期股價具備5.1%的上行空間，當前股價交易在7.0%的2025 財年預期股息率和7.0%的2026 財年預期股息率。
風險
中國香港零售物業表現不及預期；海外商業資產價格持續下行。
