事件。公司公布2024 年三季报。前三季度，公司实现营业收入16.83 亿元，同比下降3.66%（第三季度实现营业收入4.57 亿元，同比下降62.08%）；归属于上市公司股东的净利润5.11 亿元（第三季度实现归母净利润2.45 亿元，同比下降34.10%），同比下降33.09%；实现全面摊薄每股收益0.33 元（第三季度实现全面摊薄每股收益0.16 元）。

2024 年前三季度，公司实现加权平均净资产收益率为4.03%，同比下降2.31个百分点（第三季度实现加权平均净资产收益率为1.91%，同比下降1.15 个百分点）。

2024 年第三季度，公司营业收入同比下降62.08%的主要原因为本期空间载体销售收入较上期减少。2024 年第三季度，公司归母净利润同比减少34.10%的主要原因为本期空间载体销售收入较上期减少，但本期公司投资收益和公允价值变动收益大幅增加，导致本期归母净利润降幅相对营收降幅有所收窄。

2024 年第三季度，公司房地产业务主要经营数据为：1.2024 年1-9 月，公司无新增房地产项目储备。2.2024 年1-9 月，公司房地产业务新开工面积19.42 万平方米，竣工项目面积63.56 万平方米。其中2024 年7-9 月，公司房地产业务无新开工项目。竣工面积12.77 万平方米。3.2024 年1-9 月，公司房地产业务实现销售收入9.05 亿元，同比下降5.29%。其中，公司2024年7-9 月公司实现销售收入1.79 亿元，2023 年7-9 月公司实现销售收入9.33亿元。4.2024 年9 月末，公司出租房地产总面积150.7 万平方米。2024 年1-9 月公司房地产业务取得租金总收入7.6 亿元，同比下降1.33%。其中2024年7-9 月，公司房地产业务取得租金总收入2.75 亿元，同比增加2.21%。

合理价值区间为32.37-40.46 元，维持“优于大市”评级。我们预计公司2024-2025 年EPS 分别为0.76 元、0.86 元。考虑到公司作为张江科学城的重要开发主体，张江科学城运营主体中唯一上市公司，积极响应国家战略机遇，积极对接全球创新资源，以及公司RNAV 值40.46 元，因此给予公司2024年0.8-1 倍的RNAV 的估值，则对应的公司合理区间为32.37-40.46 元，对应2024 年动态PB 为3.68-4.60 倍，维持“优于大市”评级。

风险提示。公司租售业务面临政策调控的风险，以及创投业务拓展不顺风险。